US-Immobilienmärkte - stehen sie unter dem Einfluss der Politik des US-Präsidenten Donald Trump?

Wolfgang J. Kunz

Wolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor von DNL Real Invest AG für die TSO-DNL Funds in Düsseldorf, schrieb im EXXECNEWS E-Magazin über die US-Immobilienmärkte:

Bevor ich Details der aktuellen Situation bei den US-Immobilienmärkten – speziell US-Gewerbeimmobilien - beleuchte, komme ich auf die journalistische Betrachtung. In den USA wird die Politik des Präsidenten stark kritisiert und analysiert. So ist Trump bei CNN täglich ein großes Thema. Die meisten Journalisten äußern sich über Trumps positive Einflüsse auf die Immobilienmärkte und auch auf den Sektor Energie – dort vor allem auf den Gasmarkt und die Verwertung der gelagerten Gasmengen. Es wird Sie verwundern, wenn ich die Meinung der meisten, mir bekannten Top-Firmen im US-Immobilienbereich wiedergebe. Diese wirklichen Spezialisten sagen übereinstimmend aus, dass sie durch den neuen Präsidenten keinerlei Veränderung ihrer Baumaßnahmen oder Verkäufe wahrnehmen. So ist es sehr erstaunlich, wie wenig Auswirkungen sie von Donald Trumps Politik in ihren Märkten überhaupt erwarten. Allerdings stellen auch diese Spezialisten fest, dass die Mietpreise unter dem neuen Präsidenten weiter angestiegen sind.

Dies nehme ich besonders in Atlanta wahr. In den letzten fünf Jahren sind die Mietpreise in Atlanta um insgesamt rund 30 Prozent gestiegen. Eine neue, noch größere Mietpreissteigerung verzeichnen die Städte New York, Boston und Chicago. Diese hohen Anstiege sind wahrscheinlich der Grund, warum vor allem in der deutschen Presse immer wieder von der sogenannten Immobilienblase in den USA gesprochen wird. Für mich ist diese Aussage aus verschieden Gründen unverständlich, das erläutere ich gerne. Zunächst möchte ich aber darauf hinweisen, dass wir im Südosten wesentlich moderatere Mietpreise verzeichnen als beispielsweise New York oder Boston. Während in Atlanta Class B Immobilien Mieten von 21,48 Dollar pro sq/ft p. a. erzielen, sind es in Boston 51,04 Dollar und in Manhattan 63,96 Dollar. Class A Büroimmobilien kosten in Atlanta 30,15 Dollar – in Boston mehr als das Doppelte, 60,87 Dollar und in Manhattan sogar 83,56 Dollar. Diese wesentlich moderateren Mietpreise (gleiches gilt für Kaufpreise) in Atlanta und in den gesamten Metropolen des Südostens sind sicher der Grund, warum nahezu alle deutschen Unternehmen sich dort ansiedeln. Mercedes-Benz zog vor etwa zwei Jahren sogar aus New York und New Jersey nach Atlanta. Bezüglich der Kaufpreise sind die Preise im Nordosten wieder relativ hoch – in Manhattan werden Class A Büroimmobilien teilweise unter Cap-Rate drei Prozent verkauft, während sie bei uns im Südosten noch sehr interessant gehandelt werden. Die teuersten Büroimmobilien werden aktuell mit Cap-Rates um fünf Prozent vermarktet, während die normale Cap-Rate immer noch bei sechs Prozent liegt.
Warum ich gegen die Wahrnehmung der Marktsituation in den USA als Immobilienblase bin, hat zwei wichtige Gründe:
1. Die Immobilienblase, die 2008 zur Krise führte, beruhte vor allem darauf, dass kein Eigenkapital beim Ankauf von den Banken gefordert wurde – heute werden von den Banken mindestens 25 Prozent gefordert.
2. Ich möchte erneut darauf hinweisen, dass die Kaufpreise in New York teurer wahrgenommen werden. Dafür sind diese aber immer noch moderat (hier ist die Cap-Rate bei etwa drei Prozent) wenn in Deutschland zum Beispiel in München aber auch für Cap-Rate 1 Prozent gehandelt wird.

Wir erleben im Südosten sehr interessante und starke Märkte, die zu drei Punkten führen:

1. Die höheren Ankaufpreise führen dazu, dass der Ankauf von neuen Gewerbeimmobilien entsprechend schwieriger geworden ist. Wir profitieren heute davon stark, dass wir sehr gute Beziehungen zu Spezialmaklern haben. Besondere Vorteile werden dadurch erzielt, dass die Kreditvergabe bei Banken immer noch relativ lange dauert und wir davon profitieren, dass Cashmoney vorliegt. Außerdem werden Immobilien mit Leerständen über 20 Prozent heute von den verwöhnten Großanlegern nicht angenommen, denn institutionelle Anleger und die großen Spezialfonds wollen sich mit Entwicklungsarbeiten und den dadurch eventuellen Risiken nicht abgeben. An Projektentwicklungen sind sie überhaupt nicht interessiert.

2. Beteiligungen partizipieren heute von einem derzeit sehr starken Markt und hohen Kaufpreisen.

3. Anleger partizipieren heute von dieser besonderen Marktsituation. Sehr gut gelegene Class A Immobilen – teilweise sogar über 90 Prozent vermietete, können zwischen zwei und 20 Millionen Dollar zu Cap-Rates von 7,5 Prozent bis neun Prozent erworben werden. Diese besonders interessante Situation hat dazu geführt, dass deutsche Family-Offices diese Anlageform verstärkt ins Auge fassen. Besonders interessant ist der Grund dafür: Großinstitutionelle Anleger in den USA kaufen in der Regel erst ab 100 Millionen Dollar ein, kleinere Pensionskassen und institutionelle Anleger kaufen nicht unter 20 Millionen Dollar.
Ich möchte mich der Meinung der US-Immobilienspezialisten anschließen und feststellen, dass eine direkte Einwirkung der Politik des neuen US-Präsidenten auf den US-Immobilienmarkt nicht wahrzunehmen ist, wir aber eine sehr gute Marktsituation feststellen.

Ich werde immer wieder gefragt, wie ich die weitere politische Entwicklung unter Donald Trump sehe. Es ist klar, dass ich nicht in die Zukunft sehen kann, aber als ständiges Mitglied des Economic Forecast Center in Atlanta stelle ich fest, dass es seitens der Politiker folgende Erwartungsszenarien gibt:
1. Der Präsident wird zermürbt, dass er gegen die politischen Gegenströme (auch aus seiner eigenen Partei) für seine Politik ankämpfen muss und tritt zurück.
2. Er könnte sich ändern und wirklich politisch tätig werden – dies hat man schon mehrfach bei ihm erlebt.
3. Er wird diese Amtsperiode überstehen und dann ausgewechselt.

Ich erwarte Letzteres. Ich habe schon mehrfach darauf hingewiesen, dass Donald Trump gewählt wurde, weil er vor allem den US-Mittelstand, die farbige und die ärmere Wählerschicht für sich begeistern konnte. Hierbei war der Mittelstand eine sehr starke Instanz. Ich erlebe immer wieder, dass diese Wählerschicht von ihrem neuen Präsidenten nun aber kurzfristig die merkbare Reduzierung der von Barack Obama eingeführten hohen Steuern erwartet. Sollte er dies nicht alsbald tun, werden seine aktuellen Unterstützer sehr schnell zusammenbrechen.

www.dnl-invest.com

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