Club Deals – flexibler investieren und Verantwortung teilen
Unser Autor Dr. Martin Leinemann über die Vorteile von Club Deals für Family Offices, Stiftungen und vermögende Privatpersonen:
Die anhaltende Niedrigzinsphase setzt nicht nur große institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen stark unter Druck. Die Renditen festverzinslicher Wertpapiere liegen zum Teil unterhalb der Inflationsrate, für Bankeinlagen werden zum Teil auch real negative Zinssätze berechnet. Deshalb sind auch semiprofessionelle Kapitalanleger wie Family Offices, Stiftungen oder vermögende Privatpersonen zunehmend an alternativen Anlageformen interessiert, beispielsweise an Immobilien. Sogenannte Club Deals erweisen sich dabei gerade für diese Anlegergruppen als ein geeignetes Investitionsvehikel.
Investments in Immobilien bieten so manche Vorteile. Konservative Rendite-Risiko-Profile von Core-Wohn- oder -Büroobjekten in den sieben deutschen A-Städten mit gut prognostizierbaren Mietrenditen ziehen vor allem langfristig ausgerichtete und an einem stabilen Cashflow orientierte Investoren an. Die große Heterogenität der Immobilienmärkte ermöglicht es aber auch stärker chancenorientierten Investoren, in Immobilienobjekte mit individuell passendem Rendite-Risiko-Mix zu investieren, beispielsweise durch Investments abseits der A-Städte, in Projektentwicklungen oder Value-Add-Objekte.
Auch semiprofessionelle Anleger suchen attraktives Rendite-Risiko-Profil
Auch semiprofessionelle Anleger wie Family Offices, kleinere private Stiftungen oder vermögende Privatpersonen suchen Kapitalanlagen mit einem attraktiven Chance-Risiko-Verhältnis. In der Regel sind diese Anlegergruppen nicht so stark darauf angewiesen, an ihre Kunden beziehungsweise Anleger regelmäßige und vertraglich zugesicherte Ausschüttungen vorzunehmen. Für semiprofessionelle Investoren spielen Immobilien wegen ihrer Doppelfunktion als werterhaltende Investments einerseits und Cashflow generierende Kapitalanlagen andererseits trotzdem seit jeher eine wichtige Rolle.
Semiprofessionelle Kapitalanleger müssen sich nach weniger strengen Regularien richten als institutionelle Investoren und können ihre Asset Allocation daher freier gestalten. Ein Instrument, das sich dabei wachsender Beliebtheit erfreut, ist der sogenannte Club Deal. Während ein Immobilien-Spezialfonds (Spezial-AIF) dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) unterliegt, genießen Club Deals als unternehmerische Beteiligungen größere regulatorische Freiräume.
Mit einem Club Deal lässt sich sowohl in Bestandsimmobilien als auch in Projektentwicklungen investieren, in der Regel ist das aber erst ab einem Volumen von etwa fünf bis zehn Millionen Euro sinnvoll. Für einen Club Deal kommen in der Regel unterschiedliche Vertreter der Immobilienbranche zusammen, vor allem Investoren, aber auch Architekten, Projektentwickler oder andere Spezialisten. Oft ergibt sich die rechtliche Struktur einer operativen Betriebsgesellschaft zur Entwicklung der Immobilie und einer kapitalbündelnden Besitzgesellschaft. Wichtig ist das unternehmerische Engagement.
Kompetenzen zwischen den Geschäftspartnern lassen sich aufteilen
Im Vergleich zur Fondslösung wird keine Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft benötigt. Auch dadurch verringern sich die Kosten und der regulatorische Aufwand. Der Asset Manager liefert Leistungen wie zum Beispiel ein effizientes Reporting oder das Bau- und Projekt-Controlling. Bei einem Club Deal kann flexibler entschieden und auf Opportunitäten reagiert werden. Club Deals dieser Art werden meistens für einen Zeitraum zwischen zwei und fünf Jahren aufgelegt und suchen dann den Exit.
Bei Club Deals lassen sich die Kompetenzen zwischen den Geschäftspartnern aufteilen – beispielsweise in einen zentralen Kapitalgeber mit mehreren kleineren Mitinvestoren, einen Akteur, der die Projektsteuerung übernimmt, sowie einen Kapitalverwalter. Auch die den Club Deal strukturierende Investmentgesellschaft investiert als Co-Investor häufig mit und übernimmt (Teil-) Aufgaben bei der Strukturierung und Abwicklung des Gesamtinvestments.
Ein wichtiger Faktor für die Rendite ist das Stadium der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette, in dem die Investoren den Club Deal auflegen. Grundsätzlich gilt: Je früher der Einstieg erfolgt, desto höher fallen Renditeoptionen und Risiko aus. Bei einem Core-Investment in eine etablierte Wohn-Bestandsimmobilie in einer A-Stadt ist auch bei einem Club Deal von einer Netto-Mietrendite von anfangs drei bis vier Prozent auszugehen. Bei Projektentwicklungen in Wohnobjekte hingegen gelten je nach Status und Standort Renditeerwartungen von bis zu 18 Prozent als möglich.
Insgesamt sind Club Deals eine unternehmerische Lösung, die zwischen einem Direkt- und einem Fondsinvestment zu sehen ist. Sie sind weniger komplex reguliert und nicht zuletzt deshalb einfacher und kostengünstiger zu strukturieren als Fonds. Gegenüber Direktinvestments bieten sie gleichzeitig steuerliche Optimierungsmöglichkeiten und ermöglichen auch kleineren Investoren sowohl die Chance, in ein großvolumiges Objekt zu investieren, als auch ein besseres Diversifizierungspotenzial.
Unser Autor Dr. Martin Leinemann ist Vorstand der Arbireo Capital AG, einer 2013 gegründeten unabhängigen Immobilien-Investmentgesellschaft mit Sitz in Frankfurt am Main.
