Die Investitionsstrategien institutioneller Immobilienanleger und wie sie wirklich aussehen

Stefan Rockel
Stefan Rockel

Gastbeitrag von Stefan Rockel, Geschäftsführer Universal-Investment, zu den Ergebnissen der sechsten Immobilienumfrage:

Institutionelle Immobilienanleger halten sich traditionell mit Informationen zu ihren Investitionsstrategien nach wie vor sehr bedeckt. Studien und Umfragen mit detaillierten Zahlen gibt es fast nicht. Egal, ob Pensionseinrichtungen, Versicherungen oder Stiftungen: Informationen über institutionelle Investoren sind mehr als rar. Licht ins Dunkel bringt die jährliche Umfrage von Universal-Investment, an der sich institutionelle Immobilienanleger mit einem Gesamtvermögen von rund 48,8 Milliarden Euro und einem Immobilienkapital von rund 4,45 Milliarden Euro im vergangenen Jahr beteiligt haben.

Renditeerwartungen schwächen sich weiter ab

Ein wichtiges Ergebnis der Umfrage war die Renditeerwartung an den laufenden Cashflow. Sie geht nach Ansicht der Befragten weiter zurück und liegt inzwischen bei 3,96 Prozent (Vorjahr: vier Prozent). 72,7 Prozent sehen hier den Renditeschwerpunkt. Bei der realisierten Gesamtrendite erwarten die Anleger 5,25 Prozent (Vorjahr: 4,72 Prozent). Nahezu unverändert blieben die Anforderungen bei der nicht realisierten Gesamtrendite: Sie liegt bei durchschnittlich 4,66 Prozent. Im Vorjahr erwarteten die Anleger 4,57 Prozent.

Deutschland und Europa bleiben im Fokus

Die institutionellen Anleger legen mit 70,2 Prozent (Vorjahr: 46,8 Prozent) einen gestiegenen Investitionsschwerpunkt auf Deutschland. Der Rest von Europa bleibt mit 28,2 Prozent kaum verändert (Vorjahr: 30,8 Prozent). In Nordamerika wollen in Zukunft nur noch 0,8 Prozent investieren (Vorjahr: 18,9 Prozent). Ähnlich sieht es in Asien/Pazifik aus: Hier ist der Anteil auf 0,8 Prozent (Vorjahr: 3,5 Prozent) gesunken. In Wachstumsmärkte (beispielsweise Brasilien, Russland, Indien, China) wollen die Immobilienanleger weiterhin nicht investieren. Der Fokus auf Deutschland und Europa entspricht auch den realen Beständen in den Depots bzw. der Plattform bei und zeigt die Konzentration auf etablierte Märkte.

Immobilieninvestoren sehen deutsche Immobilienpreise sehr kritisch

90,9 Prozent der Befragten halten die Immobilienpreise in Deutschland für hoch, aber gerade noch akzeptabel, während die restlichen 9,1 Prozent die Preise als nicht mehr akzeptabel betrachten. Das europäische Ausland wird positiver eingeschätzt. Rund 70 Prozent sehen die Preise als hoch aber noch akzeptabel ein, 20 Prozent sogar als nur mittelhoch und akzeptabel, nur ein Zehntel bewertet das Preisniveau als nicht annehmbar. Anders in Nordamerika: 66,5 Prozent der Befragten schätzen die Preise als inakzeptabel ein.

Schwerpunkt bleiben Investitionen im Bereich Büros sind wieder gefragt, während Einzelhandelsinvestitionen unattraktiv sind

Die Anleger wollen zu 52,3 Prozent (Vorjahr: 30,4 Prozent) in Büroimmobilien investieren. Das Interesse der Investoren an Wohn- und Logistikimmobilien blieb nahezu unverändert: Neuinvestitionen sollen zu 14,1 Prozent (Vorjahr: 14,5 Prozent) in Wohnimmobilien und zu 10,9 Prozent (Vorjahr analog) in Logistikimmobilien fließen. Investitionen in den Einzelhandel sollen nur noch zu 12,3 Prozent (Vorjahr: 21 Prozent) erfolgen. Auch der Sektor Hotel sank in der Anlegergunst auf 7,7 Prozent (Vorjahr: 14,5 Prozent). Nischensegmente wie Gesundheitsimmobilien, Industrieimmobilien oder auch Studentenwohnungen und Parkhäuser spielen bei den Anlegern nach wie vor nur als Beimischung eine gewisse Rolle. Der Anteil geplanter Neuanlagen in den vorgenannten Nischensegmenten sank von 8,7 Prozent im Vorjahr auf 2,7 Prozent.

Investoren sehen Gefahr für Blasenbildung beim Einzelhandel, Wohnen und Hotels

Einer der Gründe für die stärkere Zurückhaltung bei Neuinvestitionen in einigen Sektoren könnte die Sorge vor einzelnen Immobilienblasen sein. Denn 36,4 Prozent der Befragten erwarten beispielsweise in den nächsten zwölf Monaten für Hotels eine Immobilienblase. Für die Bereiche Einzelhandel und Wohnen lag der Anteil bei jeweils 27,3 Prozent. Für Büro und Logistik wird das Blasen-Risiko als sehr gering gesehen, 80 bzw. 90 Prozent schließen hier eine Blasenbildung aktuell aus. Die investorenseitig erwartete Blasengefahr, insbesondere für den Bereich Hotel, spiegelt sich auch unmittelbar auf die Investitionsneigung in dieser Nutzungsart wider. Es ist zu beobachten, dass die befragten Investoren verstärkt auf die klassische Nutzungsart Büro setzen möchten. Deshalb könnten die künftigen Investitionen in Büroimmobilien vor allem weiter zu Lasten der Bereiche Hotel und Einzelhandel erfolgen.

Schlechte Lagen und schwache Mieterbonitäten sind inakzeptabel

Im Detail wurde auch nach spezifischen Risiken gefragt. Danach würden mit 36,3 Prozent noch die meisten Investoren am ehesten Projektrisiken akzeptieren. Auch kürzere Mietvertragslaufzeiten sehen 27,3 Prozent als annehmbar an. Absolut nicht akzeptieren würden alle Umfrage-Teilnehmer Lagerisiken oder auch Mieter mit einer schlechten Bonität.

Master-KVG-Lösungen sind für drei Viertel der Investoren die erste Wahl

Der in der Welt der Wertpapieranlagen seit langem fest etablierte Trend hin zu Master-KVG-Anbietern ist inzwischen auch in der Immobilienwelt endgültig angekommen. Im Bereich der Wertpapierfonds werden bereits über 70 Prozent der institutionellen Fonds über Master-KVGs gemanagt. Nach der aktuellen Immobilien-Umfrage wollen 72,7 Prozent der Befragten in den nächsten zwölf Monaten eine Master-KVG nutzen (Vorjahr: 50 Prozent). Insgesamt stehen bei der Master-KVG für die Anleger vor allem die größere Flexibilität bei der Auswahl der jeweils besten Asset Manager im Vordergrund sowie die höhere Transparenz gegenüber Lösungen, die alles aus einer Hand bieten. Gefragt wurde auch, welches Dienstleistungsangebot von den institutionellen Investoren bei einer Master-KVG erwartet wird. Jeweils alle Anleger sehen die Strukturierungsmöglichkeiten sowie das Reporting als besondere Pluspunkte. Aber auch die Administrationsmöglichkeiten beziehungsweise die Trennung von Asset Manager und Administrator betrachten 66,7 Prozent als besonders vorteilhaft. Die Master-KVG bleibt damit ein Erfolgs-Modell. Denn bereits seit Jahren hält der Trend hin zu den Masterfonds an.

Institutionelle Investoren gehen mit der Zeit und setzen doch auf Sicherheit

Die Umfrage zeigt, dass die institutionellen Immobilieninvestoren am Puls der Zeit sind. Das gilt sowohl für die geografische Diversifikation als auch die sektorale Investitionsstrategie. In beiden Fällen haben sie ihren Anlagehorizont in den letzten Jahren stetig erweitert. Stabilität und geringe Anlagerisiken sind allerdings nach wie vor der Kern der Investitionsstrategien. Relevante Kompromisse gehen sie beim Thema Sicherheit des Anlagevehikels wie auch bei der Stetigkeit der laufenden Erträge und der Vermeidung nicht direkt beeinflussbarer Risiken nicht ein. Hauptmotiv dafür ist die hohe Verantwortung gegenüber den eigenen Kunden und Anteilseigner. Eine laufende Optimierung der Bestände findet dennoch statt. Dabei werden auch neue Immobilienarten berücksichtigt. Bedeutsam bleibt der Trend hin zur Master-KVG, der für viele institutionelle Immobilieninvestoren eine hohe Priorität hat.

Stefan Rockel ist Geschäftsführer der Universal-Investment-Gesellschaft mbH. Die Frankfurter Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft hat für ihre Immobilienumfrage zum sechsten Mal institutionelle Investoren zu ihrem Verhalten bei Immobilienanlagen befragt. An der aktuellen Umfrage haben sich institutionelle Immobilienanleger mit einem Gesamtvermögen von rund 48,8 Milliarden Euro und einem Immobilienkapital von rund 4,45 Milliarden Euro beteiligt.

www.universal-investment.com

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