Im Einkauf liegt der Gewinn – Attraktive Renditen am Zweitmarkt
Gastbeitrag von Jürgen Raeke zu vielversprechenden Investmentchancen am Zweitmarkt:
Investments in Sachwerte sind - auch aufgrund hoher Transaktionskosten - in der Regel langfristiger Natur. Ein frühzeitiger Ausstieg kann teuer werden. Damit kommt dem Auswahlprozess vor der Investition die entscheidende Bedeutung zu. Welches Investment ist wirklich empfehlenswert und hat ein gutes Chancen-Risiko-Verhältnis?
In den Jahren 2004 bis 2015 referierte ich bei der Berliner Immobilienrunde von Dr. Zitelmann zum Thema „Auswahlprozess von Privatbanken bei Geschlossenen Fonds“. Für einen Vortrag hatten mein Team und ich die 268 am Markt offerierten Geschlossene Fonds kursorisch nach den Kriterien
- Track Record, Management
- Proof of Concept
- Kosten (Emission, laufend)
- Annahmen (Zins, Einnahmen, Kosten, Inflation. Währung )
- Marktzyklus (früh, fortgeschritten, spät)
beurteilt und zusätzlich alle exotischen Investments, die per se kaum zu bewerten sind, eliminiert. Dann haben wir, vergleichbar mit Empfehlungen von Aktienanalysten („buy“, „underperform“, „sell“, …), fünf Kategorien definiert. Das Ergebnis: acht Prozent „kaufen“, 13 Prozent „kann man kaufen“, 23 Prozent „neutral“, 37 Prozent „nicht kaufen“ und 19 Prozent „auf keinen Fall kaufen“. Damit trennt sich die Spreu vom Weizen und die übrig gebliebenen Investments werden tiefgehender analysiert.
Wenn Marktzyklen langanhaltende und/oder starke Steigerungen aufweisen, können jedoch auch ehemals mit „nicht kaufen“ bewertete Investments in eine Gewinnsituation laufen. So soll hier nicht verschwiegen werden, dass auch ein unerfahrenes Management ohne Proof of Concept ein teures Investment zum Erfolg bringen kann. Ebenso können professionelle Emittenten mit fairen Kosten und vorsichtiger Kalkulation in einer lang anhaltenden Krise im wahrsten Sinne des Wortes „Schiffbruch“ erleiden.
Einfacher ist die Beurteilung bereits laufender Investment. Je länger ein bereits platzierter Fonds läuft, desto mehr historische Daten hat er angesammelt. In den Geschäftsberichten fließen dann die konkreten Mieten, Chartern, Instandhaltungskosten, Zinsen, Marktentwicklungen etc. ein. Aus der Praxis lässt sich eine interessante Erkenntnis ableiten: Bei den oben erwähnten 23 Prozent als „neutral“ und 37 Prozent als „nicht kaufen“ eingestuften Investments können sich im Zweitmarkt durchaus vielversprechende Investmentchancen auftun. Weisen diese neben einer stabilen Historie einen attraktiven Einstiegskurs auf, kann das für den Zweitmarktkäufer zu ansprechenden Renditen führen.
Ein vereinfachtes Beispiel: In den Jahren 2007 bis 2009 wurde der „HGA Airport Hospitality Fonds“ aufgelegt. Investiert wurde in das Radisson Blu Hotel am Hamburg Airport, das an den renommierten Hotelbetreiber Radisson Blu bis zum Jahr 2034 verpachtet ist. Die Auslastung ist von anfänglich 70 Prozent auf zuletzt mehr als 80 Prozent gestiegen, die Ausschüttungen nach Fertigstellung liegen konstant bei 5,5 Prozent p.a. Im Mai 2015 konnten Fondsanteile inklusive aller Kosten zu 76,25 Prozent auf den Nominalwert gekauft werden. Umgerechnet ergibt sich daraus eine 7,2-prozentige Ausschüttung. Der letzte Umsatz belief sich auf 95,5 Prozent des Nominalwertes. Damit beträgt die aktuelle Rendite für den Zweitmarktkäufer über zehn Prozent p.a.
Am Zweitmarkt für Geschlossene Fonds wurde die Attraktivität einiger Beteiligungen nicht erst heute erkannt. Für große institutionelle Käufer ist der Markt (glücklicherweise) nicht ergiebig genug. Damit können kenntnisreiche Nischenplayer attraktive Opportunitäten finden. Für Privatanleger gibt es nur einige wenige Vehikel, in die sie investieren können. Dabei können sich Anleger entweder ganz auf Immobilien konzentrieren oder diversifizierte Investments über verschiedene Assetklassen erwerben. Wer es sich zutraut, kauft sich sein eigenes Portfolio über den Zweitmarkt. Das ist am kostengünstigsten, verlangt aber entsprechende Expertise. Allerdings bleibt diesen Privatinvestoren in der Regel der lukrative Zugang zu interessanten Beständen von Banken verwehrt.
Jürgen Raeke ist Geschäftsführer der Secundus Advisory GmbH, einem Spezialisten für Zweitmarktinvestments mit Sitz in Hamburg. Zuvor war er unter anderem 15 Jahre bei der Berenberg Bank als Geschäftsführer für die Auswahl und Konzeption von Sachwertinvestments verantwortlich.
