Auch Städte außerhalb der großen Metropolen haben Stärken und bieten Chancen
Gastbeitrag von Thomas Wirtz, Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG. Er beleuchtet die Chancen von Wohninvestments „in zweiter Reihe“.
82,2 Millionen Einwohner zählt die Bundesrepublik Deutschland zu Beginn des Jahres 2016. Damit ist die Bevölkerung nun zum vierten Mal in Folge angestiegen, statistisch wird mit einem weiteren Anstieg bis in das Jahr 2021 gerechnet. Parallel dazu hat sich das Wohnverhalten verändert und führt in der Folge zu einer stetigen Verkleinerung der Haushalte, zuletzt im Schnitt auf knapp zwei Personen je Haushalt. Die Anzahl der Haushalte steigt folglich an.
Die Nachfrage nach Wohnraum von rund 40,8 Millionen Haushalten kann zwar durch das Angebot von 41,4 Millionen Wohnungen gedeckt werden, allerdings ist dies der bundesdeutsche Durchschnitt und somit lediglich ein statistischer Wert. Bei regionaler Betrachtung gibt es deutliche Unterschiede. Während die großen, ländlich geprägten Länder einen hohen freien Wohnungsbestand aufweisen, sind die Länder mit Metropolen – hier insbesondere die sogenannten Top-Städte, zu denen in der Regel Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart gezählt werden – von Nachfrageüberhang beziehungsweise Wohnungsknappheit geprägt. Hinsichtlich des Bestandswachstums liegen die Quoten in den wirtschaftsstarken Ländern signifikant über den Werten unter anderem in den neuen Bundesländern. Hierbei ist allerdings auch zu berücksichtigen, dass sich der anhaltende Rückbau nicht mehr marktgängiger Flächen weiterhin auf die Bestandsentwicklungsstatistik auswirkt. Generell zeigt sich, dass hohe Leerstandszahlen nicht automatisch ein hohes Überangebot an marktgängigen Wohnungen bedeuten. Hier führt Rückbau parallel zu einer qualitativen Aufwertung des bestehenden Wohnungsbestands. Um der hohen Nachfrage nach Wohnraum insgesamt gerecht zu werden, müssten bis 2020 jährlich über 380.000 neue Wohnungen gebaut werden.
Nicht nur bei aktuellen Fragestellungen und Entwicklungen, wie dem Nutzen der Mietpreisbremse oder der Gefahr einer Immobilienblase, stehen die wirtschaftsstarken Großstädte im Mittelpunkt von Pressenachrichten und Berichten. Auch reine Marktberichte zum Vermietungs- und Investmentgeschehen, in denen die Angebots- und Nachfragesituation beschrieben und Kauf- sowie Mietpreisentwicklungen hinterfragt werden, konzentrieren sich auf die Top-Städte. Außerdem ziehen Ballungsräume und beliebte Schwarmstädte, wie zum Beispiel Universitätsstädte, Bevölkerungsströme an, die urbanes Umfeld schätzen. Aber auch in auf den ersten Blick demographisch benachteiligten B-Standorten drehen inzwischen die Bevölkerungstrends, allerdings sind in den Statistiken die aus den Schwarmstädten beobachteten Engpässe bislang selten ersichtlich.
Die Nachfrage nach Wohninvestments sowohl seitens der Eigennutzer als auch professioneller Investoren befindet sich seit Jahren auf einem hohen Niveau. Fehlende Anlagealternativen und ein günstiges Finanzierungsumfeld haben dabei in den letzten Jahren immer wieder zu neuen Umsatzrekorden geführt. Wichtig ist es festzustellen, dass der aktuelle Wohnungsboom mit zum Teil vielleicht bedenklichen Preisentwicklungen nicht vorrangig auf das genannte historisch niedrige Zinsumfeld mit fehlenden Alternativanlagen, sondern auch auf eine vor einer Dekade nicht vorhergesehene Nachfrageentwicklung nach Wohnraum bei gleichzeitiger Neubau-Zurückhaltung zurückzuführen ist.
So hat sich in manchen Metropolen durch das Engagement von Marktteilnehmern, die ihr Geld nur in vermeintliche Sicherheit bringen wollen oder die, wie manche internationale Investoren, lediglich in befristeten Zinsdifferenzen denken, das Preisniveau von Portfolios und Einzelwohnungen von der realistischen Mieterwartung gelöst. Strategische Investitionsüberlegungen müssen also stärker darauf ausgerichtet sein, Standorte zu identifizieren, in denen der demographische Wendepunkt vorerst durchschritten ist, und Leerstände durch Rückbau und Vermietung stark reduziert wurden. Es müssen dann solche Standorte ermittelt werden, die noch erkennbare Miet- und Preispotentiale aufweisen und mittels eines qualifizierten Managements gehoben werden können.
Für eine aktive Investmentpolitik in diversifizierte Portfolios, die riskanten Marktzyklen begegnet, eignen sich heute besonders Nebenstandorte, die sowohl bei Mieten als auch bei Kaufpreismultiplikatoren Nachholpotentiale aufweisen. Solche Standorte laufen oft den volatileren und schnelleren Entwicklungen in den A-Standorten nach.
Das Ergebnis: auch Städte außerhalb der großen Metropolen haben Stärken und bieten Chancen. Investitionen in Wohnraum können hier erfolgreich und speziell zur Portfoliodiversifikation sinnvoll sein. Es kann aber kein allgemeiner Freifahrtschein ausgestellt werden. Letztlich sind bei immobilienwirtschaftlichen Investitionen immer die jeweiligen Makro-, Mikro- und Objekteigenschaften zu betrachten, um die richtige Entscheidung treffen zu können.
Für weiterführende Informationen steht die Broschüre „Investmentpotenziale von Wohnungsmärkten in zweiter Reihe“ zum Download auf www.zbi-ag.de zur Verfügung. Dieser Marktbericht entstand in Zusammenarbeit mit der NAI apollo group valuation & research GmbH.
EXXECNEWS-Autor Thomas Wirtz ist Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Erlangen. Als Spezialist für deutsche Wohnimmobilien konzipiert die ZBI-Gruppe seit 2002 für private und institutionelle Anleger Wohnimmobilienfonds. Der Gastbeitrag ist zuerst erschienen in EXXECNEWS Ausgabe 26/2017.
