Wertsteigerungsstrategien am Beispiel "Olympia London"
Die Deutsche Finance Group fokussiert sich bei internationalen Immobilien und Private Equity Real Estate Investments auf sogenannte Wertsteigerungsstrategien. Im Unterschied zu so genannten Core-Strategien, bei denen sich die Gesamtrendite nicht selten auf die laufende Mietrendite beschränkt, wird der Großteil der Rendite bei Wertsteigerungsstrategien durch aktives Asset-Management erzielt. Eine Wertsteigerungsstrategie beinhaltet die Entwicklung von neuen Flächen, die Optimierung von laufenden Erträgen beispielsweise durch Reduzierung des Leerstandes, die Verbesserung von Finanzierungsbedingungen oder Aus- und Umbaumaßnahmen mit anschließender Mieterhöhung.
Ein aktuelles Beispiel für eine Wertsteigerungsstrategie der Deutsche Finance Group ist das Projekt „Olympia“ in London, welches die Deutsche Finance Group im März 2017 für rund 295 Millionen Britische Pfund für einen institutionellen Club-Deal erworben hat.
Bei „Olympia“ handelt es sich um ein 5,7 Hektar großes Grundstück in Kensington/Hammersmith, einer bevorzugten Lage im Zentrum Londons. Das Grundstück ist mit dem „Olympia Exhibition Center“ bebaut, dem größten Messe- und Ausstellungszentrum Londons, und beherbergt jedes Jahr mehr als 200 Messen und Ausstellungen mit mehr als 1,5 Millionen Besuchern. Bei „Olympia“ handelte es sich um eine sogenannte Off-market-Transaktion, das heißt das Projekt wurde innerhalb des Netzwerkes der Deutsche Finance akquiriert, ohne teure Ausschreibungs- oder Bieterprozesse zu initiieren.
Neben einer Monopolfunktion in London im Bereich von Messeflächen und einem daraus resultierenden stabilen laufenden Cashflow verfügte „Olympia“ bereits beim Ankauf über umfangreiche Entwicklungspotentiale für zusätzliche Hotel- und Wohnflächen. Im sehr attraktiven Basis-Szenario, welches zum Zeitpunkt der Sicherung der Transaktion berechnet wurde, plante die Deutsche Finance deshalb zunächst, neben der Optimierung des Messe- und Ausstellungsgeschäftes nur diese Entwicklungspotentiale zu realisieren.
Nach dem Erwerb von „Olympia“ wurde plangemäß eine zweite Analyse aller weiteren möglichen Standortpotentiale durchgeführt. Im Rahmen dieser Analyse wurden weitere Optimierungs- und Erweiterungsmöglichkeiten im Detail geprüft und ein Projekt-Masterplan erstellt. Ansatz des Masterplans war, alle grundsätzlich möglichen Wertschöpfungspotentiale des Projekts zu identifizieren. Im Ergebnis beinhaltete der Masterplan die Erweiterung des aktuellen Messebetriebes, die Entwicklung von zwei Hotels, Büro-, Einzelhandels- und Gastronomieflächen, einem Theater sowie einem Konzertsaal. Intensive Gespräche mit möglichen Mietinteressenten sorgten während des Planungsprozesses dafür, dass für einen wesentlichen Teil der geplanten Flächen bereits Absichtserklärungen unterschrieben wurden.
Der Masterplan wurde nach umfangreichen Konsultationen und einer rund einjährigen Planungsphase bei den Londoner Baubehörden eingereicht und nach einer Vielzahl von Veranstaltungen zur Beteiligung der Öffentlichkeit Anfang 2019 mit großem Presseecho genehmigt.
Die Genehmigung des Projektes markiert nun den Startschuss für die sich nun anschließende Bauphase des Projektes. Innerhalb der nächsten fünf Jahre wird die Deutsche Finance mit ihren Projektpartnern am Standort rund eine Million square feet neue Flächen schaffen, die Projektkosten betragen rund 700 Millionen Britische Pfund. Nach Fertigstellung des Projektes wird „Olympia“ ein neues Quartier im Zentrum Londons markieren, das das führende Messe- und Veranstaltungszentrum der Stadt sein wird.
Durch die Wertsteigerungsmaßnahmen konnte bereits nach rund zwei Jahren das Ergebnis (EBITDA) der Messe- und Ausstellungsflächen signifikant erhöht, durch die Schaffung des Baurechtes der Wert des Projektes für die Investoren von „Olympia“ mehr als verdoppelt werden. Durch die Vermietung der Flächen mit Baufortschritt wird eine weitere Wertschöpfung des Projektes erzielt. Die Umwandlung von Straßen in Fußgängerzonen, die Erhöhung der Passantenfrequenz durch komplementäre Nutzungsarten sowie die Sicherstellung eines hochwertigen Nutzungsmixes sorgen zudem für eine hohe Qualität der Cashflows.
Bei „Olympia“ handelt es sich um ein Grundstück in einer Lage und Größe, das in einem regulären Marktumfeld nicht verfügbar wäre. Die besonderen politischen und damit einhergehenden wirtschaftlichen Veränderungen in Großbritannien sorgten jedoch dafür, dass die Deutsche Finance Zugang zu so einem außergewöhnlichen Investment erhalten hat. Der aktive Wertsteigerungsansatz und die Kombination mit alternativen Nutzungsarten reduziert die Abhängigkeit von Marktentwicklungen signifikant und sorgt dabei für eine hochattraktive Rendite, weitgehend unbeeinträchtigt von der weiteren politischen Entwicklung.
Symon Hardy Godl ist Geschäftsführer der DF Deutsche Finance Asset Management GmbH, der Kapitalverwaltungsgesellschaft der Deutsche Finance Group. Die 2005 gegründete Unternehmensgruppe ist auf institutionelle Private Market Investments in den Bereichen Private Equity Real Estate, Immobilen und Infrastruktur spezialisiert.
