Immobilien brauchen kompetente Betreuung, wenn sie performen sollen
Jahrelang kannten die Immobilienpreise in Deutschlands Metropolen nur eine Richtung: aufwärts. Doch nun scheint dieser Trend langsam zu ermüden meint Jürgen Göbel, Geschäftsführer der Euramco Holding, in einem Gastbeitrag in Ausgabe 25 von EXXECNEWS. Die jährliche Umfrage von PwC und dem Urban Land Institute zu Trends und Entwicklungen in der Immobilienbranche habe ergeben, dass die befragten Immobilienprofis im vergangenen Jahr ihr Engagement in Deutschland leicht zurückgefahren haben und besonders Berlin, Hamburg, München und Frankfurt am Main inzwischen für überteuert halten. In Marktphasen voller erwarteter Korrekturen könnten Immobilieninvestoren nicht mehr mit quasi automatischen Wertsteigerungen kalkulieren, sondern müssten aktives Asset Management betreiben. Es erfüllt vom strategischen über das operative Management bis hin zum Objektmanagement eine ganze Reihe essentieller Aufgaben an der Immobilie, die idealerweise aus einer Hand ohne Reibungsverluste und Interessenkonflikte erfüllt werden sollten. Je unruhiger die Märkte, desto wichtiger sei schnelle und kompetente Handlungsfähigkeit.
Ein langfristig und konservativ motiviertes Engagement, das auf einen dauerhaft möglichst stabilen Cashflow zielt, erfordert strategisches Handeln auf mehreren Ebenen, damit über den gesamten Anlagehorizont hinweg ein positives Ergebnis resultiert. Denn eine vermietete Immobilie ist kein quasi-festverzinsliches Wertpapier, sondern ihr Wert und Ertragspotenzial sind vom jeweiligen Markt abhängig. Ein passiver Buy-and-Hold-Ansatz wird volatilen Märkten nicht mehr gerecht, vielmehr muss der Immobilieninvestor strategisch agieren und über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie beziehungsweise über seine Anlagedauer hinweg die Investition kontinuierlich und aktiv managen. Denn eine langfristige Immobilieninvestition generiert positive Performance in der Regel nicht durch eine Wertsteigerung, sondern unspektakulär durch laufende Erträge aus der Bewirtschaftung der Immobilie. Diese entstehen nicht von selbst, im Gegenteil: Das Management der Immobilie, die Arbeit mit und am Objekt, die Auswahl und Bindung der Mieter sind wesentliche Erfolgsfaktoren einer Immobilieninvestition.
Die konstruktive Zusammenarbeit mit bestehenden und potenziellen Mietern ist zentrale Aufgabe des operativen Asset Managements. Der Asset Manager ist Ansprechpartner für die Mieter und verantwortet Mietvertragsverhandlungen und -abschlüsse sowie die Akquisition neuer Mieter. Zwar erfolgen Großvermietungen regelmäßig über Makler, doch auch diese Dienstleister müssen kompetent begleitet werden. Kleinflächige Vermietungen führt der Asset Manager meist selbständig durch. Diese Managementaufgabe setzt bereits vor der Kaufentscheidung an: Die Investmentstrategie hat Standortauswahl, Rendite- und Risikopräferenzen sowie die Passung ins Portfolio zu berücksichtigen. Überprüft werden diese Kriterien im Rahmen der Due Diligence, die steuerliche und rechtliche Voraussetzungen, Mieter und Mietverträge sowie Finanzierungsstruktur(en) evaluieren muss. Die zukünftige Bewirtschaftung der Immobilie gehört deshalb bereits beim Einkauf auf die Agenda – noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrages muss ein kompetentes Asset Management identifiziert und gegebenenfalls angebunden werden.
Ein auf verschiedenen Immobilienmärkten aktives Unternehmen wird ein regional individuelles Asset Management nicht Inhouse darstellen können – die detaillierte Kenntnis des jeweiligen Marktes und die notwendige lokale Vernetzung sind nur regional zu gewährleisten. Der Asset Manager muss die Marktteilnehmer und die lokalen Gegebenheiten intensiv kennen, um einen der lokalen Mentalität adäquaten Verhandlungsstil anzuwenden. Die Beauftragung lokaler Handwerker oder das Finden und Führen von externen Dienstleistern beispielsweise, gehören zu den originären Aufgaben des Asset Managements, deren Erfolg die Zufriedenheit der Mieter direkt beeinflusst. Eine nicht funktionierende Gebäudetechnik kann schnell einen oder mehrere Mieter vergraulen. Zwar wird das technische Gebäudemanagement häufig an Dritte ausgelagert, doch deren umfassendes Controlling gelingt nur mit detaillierten Kenntnissen. Der Asset Manager muss außerdem zum geplanten Investitionsstil und Marktsegment passen und vice versa - ohne Erfahrung mit Value-add-Konzepten - lässt sich eine solche Strategie kaum erfolgreich durchführen. Wer Single-Tenant-Büroimmobilien erfolgreich managt, muss nicht zwingend Fachmarktzentren erfolgreich im Markt positionieren und etablieren können.
Erst ein kompetentes und schlagkräftiges Asset Management schafft eine erfolgreiche Immobilieninvestition. Funktionsfähigkeit und Werterhalt der Immobilie sind die originäre Verantwortung des Asset Managers. Zwar kann dieser Marktkrisen, wie etwa 2008 und 2009, nicht verhindern, aber er kann dafür sorgen, dass die ihm anvertrauten Objekte solche Phasen besser und schneller überwinden als die der Wettbewerber, so Göbel.