Immac-AIF mit "a- (AIF)" geratet
Das Analysehaus Scope hat den von der HKA Hanseatische Kapitalverwaltungsgesellschaft verwalteten Publikums-AIF „Immac Austria XVI“ des Fondsanbieters Immac mit „a- (AIF)“ bewertet. Damit lässt das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds nach Einschätzung von Scope eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten. Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 4,17 Prozent per annum mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 3,04 Prozent.
Der Anleger beteiligt sich über den Publikums-AIF an einem Seniorenpflegeheim in Kalsdorf bei Graz. Die Immobilie ist langfristig an die SZK Amicalis GmbH vermietet. Das Mietverhältnis ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Mieterin hat jedoch auf das ordentliche Kündigungsrecht für die Dauer von 25 Jahren verzichtet, so dass das Seniorenheim bis zum 31. August 2041 und damit über die geplante Fondslaufzeit hinaus vermietet ist.
Das Pflegeheim wurde 2004 errichtet. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung verfügt es über 160 Pflegeplätze in 80 Doppelzimmern, von denen aktuell 88 belegt sind. Die wirtschaftliche Entwicklung der Mieterin und einhergehend die des AIF ist wesentlich abhängig von der nachhaltigen Steigerung der Auslastung der Immobilie.
Der Kaufpreis der Immobilie lag bei 11,1 Millionen Euro, das gesamte Finanzierungsvolumen beträgt 15,0 Millionen Euro. Die Mittelherkunft besteht zu 41,6 Prozent aus vorrangig zu bedienendem Fremdkapital (6,2 Millionen Euro) und über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 20,3 Prozent bezogen auf das Emissionskapital an.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch einen über die geplante Fondslaufzeit hinaus laufenden Mietvertrag und die fixierte Fremdfinanzierung über zehn Jahre mit einer vergleichsweise hohen Tilgungsrate. Hinzu kommt der bereits erfolgte Eigentumsübergang sowie das sehr gute Asset Management Rating („AA AMR“) der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung.
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem die Ausstattung des Anlageobjekts mit ausschließlich Doppelzimmern sowie die aktuell schwache Auslastung (88 von 160 Pflegplätzen). Hinzu kommt die Ausfallwahrscheinlichkeit der Mieterin, das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren, die eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit von Pflegeeinrichtungen und die prozentual vergleichsweise hohen Weichkosten im Vergleich zur Peergroup der Publikums-AIF.
Laut Scope-Rating liegt die Break-Even-Wahrscheinlichkeit bei 93,88 Prozent und die Verlustmöglichkeit bei 6,12 Prozent. Der Value-at-Risk liegt bei 28,58 Prozent (ein Verlust von 28,58 Prozent wird in 99 Prozent aller Simulationen nicht überschritten.
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die Immac Holding AG ist ein Investmentunternehmen für Sozialimmobilien mit Sitz in Hamburg. Die Gruppe hat bislang über 80 Fonds im Bereich Pflegezentren, Kliniken und betreute Wohnanlagen mit einem Volumen von über 1,3 Milliarden Euro initiiert. Immac ist in Deutschland und Österreich tätig. (JF1)