Offene Immobilienfonds: Begrenzung der Mittelzuflüsse senkt Liquiditätsquoten
Das Analysehaus Scope hat die Entwicklung der Liquiditätsquoten der 19 relevantesten offenen Immobilienpublikumsfonds, die vor 2017 aufgelegt wurden, untersucht: Trotz regen Anlegerinteresses und hoher Mittelzuflüsse ist die durchschnittliche nach Fondsvermögen gewichtete Liquiditätsquote im vergangenen Jahr erneut gesunken. Nach einem Rückgang von 1,2 Prozentpunkten im Jahr 2017 sank sie im Jahr 2018 von 21,0 Prozent auf 20,2 Prozent. Zurückzuführen sei der jüngste Rückgang laut Scope vor allem auf effektive Liquiditätssteuerung und rege Investitionsaktivitäten.
Zwei der vier Fondsschwergewichte mit einem Volumen von mehr als zehn Milliarden Euro weisen aktuell Liquiditätsquoten von mehr als 20 Prozent auf: „UniImmo: Deutschland“ (24,4 Prozent) und „hausInvest „(21,9 Prozent). Die beiden anderen Schwergewichte befinden sich mit 19,7 Prozent („UniImmo: Europa“) und 18,7 Prozent („Deka-ImmobilienEuropa“) ebenfalls dicht an der 20-Prozent-Schwelle.
Bei den Fonds mit einem Netto-Fondsvermögen von mehr als einer Milliarde Euro verbuchte 2018 der „Deka-ImmobilienGlobal“ den stärksten Anstieg von 15,0 Prozent auf 21,4 Prozent. Den stärksten Rückgang der Liquiditätsquote verzeichnete der „hausInvest“ mit fast sieben Prozentpunkten (von 28,6 Prozent auf 21,9 Prozent).
Anleger betrachten offene Immobilienfonds im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld weiter als attraktive Anlage. Die Performance der Fonds liegt per 31. Dezember 2018 bei durchschnittlich 3,3 Prozent per annum. Diese relative Attraktivität sei ein wesentlicher Grund für die hohen Zuflüsse, die sich 2018 für sämtliche aktiven offenen Immobilienfonds mit netto 6,4 Milliarden Euro auf einem ähnlich hohen Niveau wie 2017 (6,6 Milliarden Euro) befanden.
Den höchsten Nettomittelzufluss hatte 2018 der „grundbesitz europa“ mit insgesamt 1,1 Milliarden Euro, gefolgt von „Uni-Immo: Wohnen ZBI“ und „hausInvest“ mit 960 Millionen Euro beziehungsweise 910 Millionen Euro. Diese drei Fonds vereinen mit rund drei Milliarden Euro bereits 45 Prozent der gesamten Nettozuflüsse auf sich.
Damit die Liquiditätsquoten der Fonds durch Zuflüsse nicht zu stark anschwellen, reglementieren zahlreiche Fonds die Zuflüsse. Dies kann verschiedene Formen annehmen. Zum Teil geben Fondsmanager nur gewisse Kontingente in den Vertrieb. Andere Fonds nehmen lediglich dann neue Mittel an, wenn Objektankäufe unmittelbar bevorstehen.
Gegenwärtig arbeiten neun Fonds mit Kontingentierungen und sind nur teilweise investierbar. Sechs Fonds sind aktuell für Anleger verfügbar. Fondsanteile des „Leading Cities Invest“ können ab dem 29. März 2019 wieder erworben werden.
Zum Hintergrund: Eine zu hohe Liquiditätsquote kostet im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld Performance. Elf der 19 untersuchten Immobilienfonds wiesen im vergangenen Jahr eine negative Liquiditätsrendite von bis zu minus 0,3 Prozent auf. Die Nettomietrenditen der meisten Fonds lagen 2018 zwischen 5,0 Prozent und 6,0 Prozent.
Quelle: Pressemitteilung Scope Analysis
Die Scope Analysis GmbH ist Teil der Scope Group, mit Sitz in Berlin. Die Scope Analysis GmbH ist spezialisiert auf die Analyse und Bewertung von Asset-Management-Gesellschaften, Investmentzertifikaten sowie Mutual Funds und Alternativen Investmentfonds aus den Bereichen Immobilien, Schiff- und Luftfahrt, erneuerbare Energien und Infrastruktur. (JF1)