Expo Real 2018: „Natürlich bewegen wir uns auf dem Hoch des Zyklus“
Die Expo Real 2018 findet vom 8. bis 10. Oktober in München statt. „Nach Jahren eines kontinuierlichen Aufschwungs zeichnen sich am Horizont dunkle Wolken ab, gleichzeitig ist die Nachfrage der Aussteller für die Expo Real hoch. Neben vielen internationalen Unternehmen präsentieren sich zahlreiche Technologie-Anbieter“, sagt Klaus Dittrich, Vorsitzender der Geschäftsführung der Messe München. Nachfolgend finden Sie Einschätzungen zu verschiedenen Segmenten des Immobilienmarkts von Sabine Barthauer, Mitglied des Vorstands des Immobilienfinanzierers Deutsche Hypo.
Ausblick Deutschland: Robuste Gesamtverfassung trotz Stressfaktoren
„Trotz sowohl innen- als auch außenpolitischer Stressfaktoren zeigt sich der deutsche Immobilienmarkt in einer außerordentlich robusten Gesamtverfassung, was wir an den hohen Investment- und Büroflächenumsätzen deutlich sehen. Natürlich bewegen wir uns auf dem Hoch des Zyklus. Doch bevor sich die Parameter nicht ändern und auch die EZB keinen merklichen Zinsschritt unternimmt, wird der Boom auch in 2018 nicht enden. Deswegen gehe ich dieses Jahr von einem Transaktionsvolumen von über 50 Milliarden Euro aus.“
Stadt- und Quartiersentwicklung: Multi-Mix ist gefragt
„Das größte Zukunftsthema unserer Branche ist die Stadt- und Quartiersentwicklung. Wie leben, arbeiten, einkaufen und gestalten wir unsere Freizeit morgen? Was sind die Bedürfnisse der Menschen, die die Immobilien nutzen, die wir finanzieren und entwickeln? Unabhängig vom Zinsniveau oder dem aktuellen Immobilienzyklus müssen für unsere Branche diese Fragen immer an erster Stelle stehen. Denn Immobilien ‚funktionieren‘ nur, wenn wir bedarfsgerecht agieren. Hier sind klare Anforderungen aufgrund unserer Lebenskultur bereits gegeben: Weg von monothematischen Immobilien hin zum Multi-Mix, denn gemischt genutzte Gebäude sind gefragt.“
Digitalisierung: Immobilienfinanzierung mehr als Bereitstellen von Geld
„Auf der diesjährigen Expo Real wird weiterhin das Thema Digitalisierung diskutiert werden. Und natürlich die Frage, ob Immobilienfinanzierer beispielsweise durch die Blockchain-Entwicklung ihre Daseinsberechtigung verlieren könnten. Dazu ein klares ‚Nein‘, denn bei der Finanzierung von Immobilienprojekten geht es mitnichten nur um das Bereitstellen von Geld. Viel wichtiger ist das tiefgehende Produkt-Know-how, damit Immobilienprojekte ganzheitlich erfolgreich gestaltet werden. Zudem stehen die Themen Datentransparenz bei gleichzeitigem Datenschutz sowie die geforderten schnellen Reaktionszeiten auf der digitalen Agenda. Deswegen arbeiten bei uns multidisziplinär aufgestellte Teams an der Umsetzung unserer digitalen Roadmap.“
Handel: Verbindung von Online- mit stationärem Handel
„Klar ist, dass alle Assetklassen in den nächsten Jahren vor immensen Herausforderungen im Zuge des Megatrends Digitalisierung stehen. Handelsimmobilien sind dabei der größten Veränderung unterworfen. Die Gründe liegen dabei natürlich im Online-Handel, der nicht nur das Konsumverhalten, sondern auch unsere Innenstädte verändert. Hier sind neue Konzepte gefragt. So wird es zu einer stärkeren Verbindung von Online- mit dem stationären Handel kommen, der beispielsweise smarte Retail-Angebote bereitstellt, bei denen man im Shop online einkaufen kann, wenn das Produkt vor Ort nicht verfügbar ist.“
Hotel: Breite Produkt- und Standortpalette
„Gerade der Hotelimmobilieninvestmentmarkt spiegelt deutlich die Stärke Deutschlands wider. Die Bundesrepublik ist nicht nur mit ihrer großen Anzahl von interessanten A-Standorten einzigartig für Anleger, sondern auch B- und C-Städte bieten hochspannende Anlagemöglichkeiten. Hinzu kommt die deutliche Professionalisierung der Branche und die Zunahme der Kettenhotellerie, so dass diese Assetklasse durch ihre breite Produkt- und Standortpalette weiterhin gewinnt.“
Großbritannien: Zunehmende Unsicherheit bei Unternehmen und Investoren
„Mit einem Transaktionsvolumen von 30 Milliarden Euro in den ersten sechs Monaten dieses Jahres unterstreicht der gewerbliche Immobilienmarkt Großbritanniens seine Vormachtstellung in Europa. Während die größeren britischen Regionen vom zunehmenden Wohnungsbau und großen Infrastrukturprojekten profitieren, präsentiert sich auch der Londoner Immobilienmarkt widerstandsfähig - trotz aller Brexit-Diskussionen. Dennoch zeigt sich zwei Jahre nach dem Referendum die Unsicherheit der Unternehmen und Investoren über die genauen Austrittsmodalitäten deutlicher, so dass viele jetzt - unabhängig vom politischen Fortgang - handeln und ihre Standorte im europäischen Raum ausweiten. Es ist im Sinne aller Marktakteure zu wünschen, dass schnellstens Klarheit besteht, wie hart der Brexit ausfällt.“
Frankreich: Regionalmärkte rücken in den Fokus der Investoren
„Das Transaktionsvolumen von 13,2 Milliarden Euro im ersten Halbjahr zeigt, dass sich der gewerbliche Immobilienmarkt Frankreichs sehr gut entwickelt und dass die Nachfrage bei Investoren ungebrochen hoch ist. Allen voran ist Paris ein attraktiver, liquider Markt und zählt zu den Top-Investitionsstandorten Europas. Das europaweit größte Infrastrukturprojekt ‚Grand-Paris‘ wird zukünftig weitere Impulse setzen und vielfältige, neue Investitionsmöglichkeiten bieten. Allerdings ist die Situation auf dem Büroimmobilienmarkt mittlerweile angespannt, da sich das Flächenangebot vor allem im Zentrum von Paris zunehmend verknappt und die Spitzenrenditen enorm unter Druck stehen. Vor diesem Hintergrund rücken Frankreichs Regionalmärkte zunehmend in den Fokus der Investoren. So weist beispielsweise Bordeaux durch die neue, kürzere TGV-Verbindung nach Paris erhebliches Potenzial auf.“
Niederlande: Es wird bei Weitem nicht mehr alles gekauft
„Der gewerbliche Immobilienmarkt in den Niederlanden ist von einer bemerkenswerten Konstanz gekennzeichnet. Die Euphorie früherer Jahre ist nicht mehr zu erkennen. Dennoch finden nach wie vor viele Transaktionen statt - ein Transaktionsvolumen von mehr als zehn Milliarden Euro allein im ersten Halbjahr 2018 ist beachtlich. ‚Alles im grünen Bereich‘ könnte man also meinen. Immobilieninvestoren weisen aber zu Recht auf die immer geringer werdenden Investmentmöglichkeiten in den Hotspots der Niederlande hin. Core-Immobilien weisen weiterhin steigende Kaufpreise auf und drücken die Renditen auf nur noch knapp über drei Prozent. In diesem Umfeld wird bei Weitem nicht mehr alles gekauft. Investoren agieren mittlerweile zurückhaltender. Wenn sie investieren, geht dem Kauf heute ein deutlich längerer Entscheidungsprozess voraus.“
Spanien: Trotz Startschwierigkeiten ein gutes Jahr
„Das Jahr 2018 begann verhalten für den gewerblichen Immobilienmarkt Spaniens. Dies zeigt auch das Transaktionsvolumen von knapp vier Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2018. Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum wurden über fünf Milliarden Euro umgesetzt. Vor allem das erste Quartal war sicherlich von einer gewissen Unsicherheit geprägt. Inzwischen präsentiert sich die spanische Wirtschaft aber wieder in einer guten Verfassung, dies gilt auch für den gewerblichen Immobilienmarkt. Der Wohnimmobilienmarkt hat sich gut erholt und auch im Logistikbereich wird viel investiert. Ich gehe trotz der Startschwierigkeiten von einem guten Jahr für unsere Branche in Spanien aus.“
Polen: Wirtschaftspolitik muss vorhersehbar sein
„Kaum ein Land in der europäischen Union kann eine solch dynamische Volkswirtschaft vorweisen wie Polen. Die Wirtschaft wächst, genauso die Beschäftigung. Das Nachbarland Deutschlands befindet sich schon seit längerem im Aufbruch. Auch der gewerbliche Immobilienmarkt Polens entwickelt sich äußerst positiv. Alle Assetklassen können derzeit auf eine hohe Nachfrage bauen. Jedoch darf die insgesamt positive Entwicklung nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Bedenken insbesondere der internationalen Investoren gegenüber der politischen Lage in Polen tendenziell weiter zunehmen. Denn Wirtschaftspolitik muss bis zu einem gewissen Grad vorhersehbar sein, damit Investoren Sicherheit für ihre Investments verspüren.“
Sabine Barthauer ist seit 2016 Mitglied des Vorstands der Deutschen Hypothekenbank (Actien-Gesellschaft) und verantwortlich für das Immobilienfinanzierungsgeschäft sowie die Bereiche Structured Finance, Real Estate Investment Banking, Syndizierung, Treasury, Unternehmensentwicklung und Kommunikation und Vorstandsstab. Die 1872 gegründete Pfandbriefbank bildet im Nord/LB-Konzern das Kompetenzzentrum für den Kerngeschäftsbereich Gewerbliche Immobilienfinanzierung.
