Reformvorschlag: Änderungen werden Share Deals nicht unterbinden
Die Länderfinanzminister haben bei der Finanzministerkonferenz Ende Juni in Berlin Lösungsvorschläge zu Share Deals bei Immobilientransaktionen verabschiedet (DFPA berichtete). Nachfolgend finden Sie erste Reaktionen der deutschen Immobilien-Investmentbranche zum Reformvorschlag:
Dr. Esfandiar Khorrami, Rechtsanwalt und Partner bei der Berliner Kanzlei Bottermann Khorrami LLP: „Die vorgeschlagenen Änderungen werden in Zukunft Share Deals nicht unterbinden. Ein Absenken der steuerauslösenden Obergrenze von rund 95 auf circa 90 Prozent wird nicht dazu führen, dass auch die ‚professionellen Immobilienkäufer‘ besteuert werden. Zwar wird eine Absenkung einige der mittelgroßen Käufer treffen und Transaktionen der Besteuerung unterwerfen. Professionelle und institutionelle Investoren werden jedoch weiterhin die Grunderwerbsteuer vermeiden können. Sie müssen nur einen Partner zu finden, der nicht mehr nur mehr als fünf Prozent, sondern zukünftig mehr als zehn Prozent der Gesellschaftsanteile hält. Dies kann aufgrund des höheren Kapitalbedarfs beim Investitionspartner eine Herausforderung sein, jedoch kein unüberwindliches Hindernis. Daher wird eine Reform der Grunderwerbsteuer nicht die Ergebnisse bringen, die die Politik sich erhofft.
Des Weiteren ist nach wie vor fraglich, warum Asset- und Share Deals künftig steuerlich gleich behandelt werden sollten. Es gibt gute Gründe, warum Share Deals weitgehend steuerfrei sind.“
Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH: „Die geplanten Neuregelungen der Grunderwerbsteuer machen Share Deals generell weniger attraktiv. Für den deutschen Immobilienmarkt ist dies ein Wettbewerbsnachteil, da Share-Deals im internationalen Wettbewerb unverändert zum Standard gehören.
Die geplante Absenkung der steuerauslösenden Obergrenze auf 90 Prozent macht Share-Deals für Verkäufer uninteressanter, weil diese 10,1 Prozent der Anteile langfristig halten müssten. Im Gegenzug werden sie einen Kaufpreisaufschlag verlangen.
Offene Immobilienfonds könnten teilweise dennoch von der Neuregelung profitieren. Mit ihren geregelten fungiblen Anteilerwerbs- und Rückgabemöglichkeiten können Investoren einfach in die Assetklasse Immobilien investieren und deinvestieren, ohne direkt von der Grunderwerbsteuer betroffen zu sein.“
Prof. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS, Universität Regensburg: „Meines Erachtens wird der vorgelegte Kompromiss nur eine Interimslösung bleiben. Wenn sich zeigt, dass die Share Deals nicht wie beabsichtigt zurückgedrängt werden, wird die Politik mit weitergehenderen Einschränkungen aufwarten. Immobilien-Deals werden künftig zwar komplexer und schwieriger werden, aber meines Erachtens wird immer noch ein größerer Teil der professionellen Investoren in den Genuss der Grunderwerbsteuerfreiheit kommen.
Die neuen Regeln werden Transaktionen in der Praxis deutlich komplizierter machen. Mancher Verkäufer wird sich schlicht weigern, Share Deals zu machen, weil er keine 10,1 Prozent einer Immobilie langfristig halten will. Auch mancher Käufer will keinen Minderheitsgesellschafter an Bord haben. Dieser Effekt wird zu einer gewissen Verringerung von Share Deals führen.
Für die Immobilienfonds sind vor allem die Neuregelungen zu den Haltefristen schwierig. Denn diese kollidieren verstärkt mit den tatsächlichen oder geplanten Fondslaufzeiten. Ein Teil der institutionellen und privaten Fonds hat Laufzeiten von weniger als zehn Jahren. Außerdem werden die Fonds durch die neuen Fristen unflexibler.“
