Büroflächenangebot in der Metropolregion Rhein-Neckar bleibt angespannt
Trotz weiter knappem Flächenangebot wird der Bürovermietungsmarkt in der Metropolregion Rhein-Neckar (Mannheim, Heidelberg, Ludwigshafen) 2019 das Umsatzniveau des Vorjahres halten, voraussichtlich sogar wieder leicht steigern können. Der internationale Immobilienberater JLL prognostiziert für die drei Städte im laufenden Jahr einen Vermietungsumsatz von insgesamt rund 135.000 Quadratmeter, entsprechend einem Plus von vier Prozent gegenüber dem Vorjahr und zwei Prozent im Fünf-Jahresvergleich.
Weiter rückläufig werden sich 2019 die Leerstandsvolumina und -quoten entwickeln. In Mannheim könnte Ende des laufenden Jahres erstmals die Drei-Prozent-Marke erreicht werden. 2017 waren es noch 5,1 Prozent und 3,8 Prozent in 2018. Weiterhin unter drei Prozent mit erneut leicht rückläufiger Tendenz wird die Leerstandsquote in Heidelberg erwartet, die sich bis Ende 2019 bei 2,6 Prozent bewegen dürfte. Für Ludwigshafen prognostiziert JLL nach 3,9 Prozent in 2017 und 0,9 Prozent in 2018 für das laufende Jahr mit 0,7 Prozent einen weiter rückläufigen Wert.
Der Schwerpunkt der Nachfrage in der Region zielte 2018 mit 57 Prozent des Flächenumsatzes überwiegend auf Flächen erstklassiger Qualität. „In Verbindung mit dem niedrigen Leerstand und dem dadurch bedingten Mangel an kurzfristig verfügbaren Flächen motivierte vor allem die zielgerichtete Nachfrage die Entwickler, wieder verstärkt auch spekulativ zu bauen“, so Konstantinos Krikelis, Leiter Office Leasing, JLL Team Rhein-Neckar. Waren Ende 2017 insgesamt 163.000 Quadratmeter Büroflächen im Bau, stieg diese Zahl Ende 2018 bereits auf 194.000 Quadratmeter. Im Jahresverlauf 2019 werden dem Markt allerdings nur 35.000 Quadratmeter nach Bauabschluss frei zur Verfügung stehen, immerhin gleichbedeutend einer Steigerung von knapp 50 Prozent gegenüber 2018. Das Volumen leerstehender, hochwertiger Flächen lag Ende 2018 bei 11.000 Quadratmetern und damit bei neun Prozent des gesamten Leerstandes.
Das mangelnde Angebot bei weiter solider Nachfrage hat die Mieten in mehreren Teilmärkten der drei Städte steigen lassen. Die Spitzenmiete stieg 2018 auf 18,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat in Mannheim (plus zehn Prozent) und auf 14,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat (plus acht Prozent) in Ludwigshafen. Für beide Standorte geht JLL 2019 von weiter leicht steigenden Werten aus. In Heidelberg blieb die Spitzenmiete bei 16,50 Euro pro Quadratmeter Monat stabil.
Eine Großtransaktion, der Verkauf einer gemischt genutzten Projektentwicklung im Glückstein-Quartier, hat 2019 für einen positiven Start auf dem Büro-Investmentmarkt der Region gesorgt. „Die Vorzeichen für lebhaftere Transaktionsaktivitäten im laufenden Jahr sind nach einem eher schwachen Jahr 2018 gelegt“, so Krikelis. Wie auf dem Vermietungsmarkt sei der Rückgang in 2018 um mehr als 50 Prozent auf 154 Millionen Euro dem bei weitem nicht ausreichenden Angebot geschuldet. An Nachfrage mangele es nicht. Krikelis: „Beides sorgte in allen drei Städten für eine weiter gesunkene Spitzenrendite: um 110 Basispunkte auf 4,20 Prozent in Mannheim, um 60 Basispunkte auf 4,70 Prozent in Heidelberg und um zehn Basispunkte auf 5,90 Prozent in Ludwigshafen. Auch 2019 wird der Druck auf die Renditen bestehen bleiben, sie könnten zwischen zehn und 30 Basispunkten zurückgehen. Kein Vergleich allerdings mit den Renditen in den Big 7, die sich allesamt bereits um die Drei-Prozent-Marke bewegen.“
Für 2019 geht JLL für die Metropolregion von einem Transaktionsvolumen in einer Größenordnung von rund 350 Millionen Euro aus, damit mehr als eine Verdoppelung gegenüber dem Vorjahr.
Quelle: Pressemitteilung JLL
Jones Lang Lasalle Incorporated ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago. Das Unternehmen bietet unter der Marke JLL in mehr als 80 Ländern Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren an. (JF1)