CBRE Marketflash: Asiatische Investoren haben in den USA mit höheren Kosten zu kämpfen
Steigende US-Zinsen und ein unsicherer Ausblick für den Dollar haben die Absicherungskosten für Investoren aus Japan und Südkorea im vergangenen Jahr deutlich erhöht und damit ihre Position bei US-Immobilientransaktionen erschwert. Dies schreibt der weltgrößte Immobiliendienstleister CBRE in seinem aktuellen „U.S. Marketflash“. Da für 2018 zwei weitere Zinserhöhungen in den USA geplant seien und die Zinsen in Japan und Südkorea voraussichtlich stagnieren werden, dürften die Absicherungskosten weiter steigen.
Die jährlichen Absicherungskosten für Yen-Investoren (Japan) sind in den vergangenen sechs Monaten um 60 Basispunkte (bps) gestiegen, während die Kosten für Won-Investoren (Südkorea) um 165 bps gestiegen sind, so CBRE. Zu aktuellen Wechselkursen fallen für einen Won-Investor Absicherungskosten von etwa 1,9 Prozent pro Jahr an, für einen Yen-Investor etwa 2,8 Prozent pro Jahr. Bei einer Immobilie mit einer Anfangsrendite (Cap-Rate) von rund fünf Prozent würden die Absicherungskosten etwa die Hälfte der Cash-on-Cash-Rendite ausmachen.
Dies beginnt sich CBRE zufolge auf den Markt auszuwirken. Seit dem ersten Quartal 2018 sank das rollierende zwölfmonatige US-Investitionsvolumen sowohl für japanische als auch für südkoreanische Investoren um 62 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Obwohl das Volumen während des gesamten Jahres 2017 rückläufig war, beschleunigte sich der Rückgang Anfang 2018. Im ersten Quartal 2018 beliefen sich die südkoreanischen Investitionen auf nur 90 Millionen US-Dollar gegenüber 498 Millionen US-Dollar im ersten Quartal 2017; die japanischen Investitionen sanken von 1,2 Milliarden US-Dollar auf 51 Millionen US-Dollar. Demgemäß habe sich das Tempo mit der Anpassung der Anlagestrategien verlangsamt, ohne dass asiatische Investoren jedoch aus dem Spiel seien, kommentiert CBRE.
Höhere Absicherungskosten können den Wettbewerb in Gateway-Städten mit sehr niedrigen Cap-Sätzen verringern und gleichzeitig das Interesse an Sekundärmärkten mit höheren Renditen erhöhen. So erwarb beispielsweise die Samsung Lebensversicherung kürzlich ein 50-stöckiges Bürogebäude im Stadtzentrum von Minneapolis – möglicherweise der Größte Deal 2018.
Laut CBRE könnte diese Währungsdynamik widerum profitable Chancen für US-Investoren in Japan und Südkorea bieten. Zu den aktuellen Devisen-Terminkursen könnten Dollaranleger beim Kauf von auf Won oder Yen lautenden Vermögenswerten zusätzliche Renditen erzielen, die sich mit zunehmenden Zinsdifferenzen erhöhen.
Quelle: U.S. Marketflash CBRE
Die CBRE Group, Inc. mit Hauptsitz in Los Angeles und Deutschlandzentrale in Frankfurt am Main ist eines der großen internationalen Dienstleistungsunternehmen für Eigentümer, Investoren und Nutzer auf dem gewerblichen Immobiliensektor. CBRE beschäftigt weltweit mehr als 80.000 Mitarbeiter in mehr als 450 Büros. (AZ)