Einzelhandelsimmobilienmarkt: "Das Umfeld ist herausfordernd, aber auch chancenreich"

Einerseits hat der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien den Peak seiner seit dem Jahr 2010 andauernden Wachstumsphase sichtlich überschritten. Andererseits birgt das Segment mit Blick auf die Megatrends Urbanisierung und E-Commerce weiter großes Potenzial, insbesondere für innerstädtische Highstreets, schreibt Iris Schöberl, Managing Director Gernaby und Head of Institutional Clients bei der Immobilien-Investmentgesellschaft BMO Real Estate Partners, in einem Marktkommentar. „Das derzeitige Umfeld ist herausfordernd, aber auch chancenreich aufgrund disruptiver Prozesse, die bei abflachender Konjunktur deutlicher hervortreten. Nicht alle Einzelhändler von heute werden die Gewinner von morgen sein. Aber es wird einige Starke geben, die von den Umwälzungen besonders profitieren. Diese Trends gilt es richtig zu lesen“, so Schöberl.

Aus Sicht Schöberls reize sich nach der langen Wachstumsphase an einigen Standorten das Potenzial bei Handelsimmobilien bereits aus. Das schlage sich im Transaktionsvolumen nieder. „Insgesamt lagen die für 2018 ermittelten Transaktionsvolumina für Retail Assets deutlich unter dem Vorjahreswert von etwa 14,1 Milliarden Euro sowie dem Durchschnittsniveau früherer Jahre“, sagt Schöberl. So registrierte der Immobiliendienstleister CBRE für 2018 ein Volumen in Höhe von 10,5 Milliarden Euro. Hinzu komme eine wachsende Unsicherheit in der Investmentbranche über die Auswirkungen des E-Commerce sowie die damit verbundene Notwendigkeit für den stationären Einzelhandel, stärker in Multi-Channel-Strategien und weniger in Flächenexpansion zu investieren. „Das Risikobewusstsein gegenüber Handelsimmobilien hat im Jahresverlauf unter Investoren spürbar zugenommen“, sagt sie.

Allerdings sei die Negativberichterstattung über den Einzelhandel übertrieben und undifferenziert. Denn an interessanten Einzelhandelsstandorten, wie beispielsweise innerstädtischen Lagen mit einer positiven soziodemografischen Perspektive (robuste und wachsende Einkommen, wachsende Bevölkerung), herrsche ein reges Treiben an Neuansiedlungen von Konzepten und Marken. Neue, kreative Konzepte seien die neuen Treiber einer Einzelhandelslage. Als Beispiel nennt Schöberl „Click & Reserve“. Damit hole der Händler den Kunden in sein Geschäft vor Ort, was nicht selten zu zusätzlichem Umsatz führe. Zudem sei diese Art von Logistikservices eine interessante, ausbaubare Perspektive für clevere Händler im Wachstumsumfeld City-Logistik.

In diesem komplexen Markt seien langfristige Mietvertragslaufzeiten nicht mehr die Regel. „Die Textilbranche bewegt sich stellenweise bei Laufzeiten von maximal fünf Jahren, Tendenz sinkend“, sagt Schöberl. Ein kurzfristiger Vertragsabschluss sage nichts über die tatsächliche Mietdauer aus und könne ein Tor zu einem langfristigeren Abschluss sein. Entscheidend sei, wie erfolgreich der Mieter am Standort ist. Daraus folge, dass die Langfristigkeit der Mietverträge immer seltener die wichtigste Kenngröße für Ertragssicherheit bei Immobilieninvestments sei. Magnetwirkung und Nachhaltigkeit eines Handelskonzepts seien heutzutage entscheidend. Das erfordere von Asset Managern zusätzliche Flexibilität und Branchen-Know-how.

Zudem könnten Investoren in einem reifen Markt immer weniger mit Wertsteigerungen der Immobilien rechnen. „Umso wichtiger ist die Einschätzung der nachhaltigen Vermietung und damit der Ausschüttungsrendite. Die Wiedervermietbarkeit einer Immobilie rückt in den Fokus der Investmententscheidung“, so Schöberl. Dreh- und Angelpunkt jeder Investmentstrategie sollte somit eine sorgfältige Selektion der Objekte sein, die neben dem Preis auch die Marktfähigkeit, Nachvermietung und Drittverwendung der Immobilie berücksichtige. „Die Ansprüche und der Selektionsdruck steigen. Die Themen innerstädtische Stadtentwicklung sowie Aufenthaltsqualität in City und Einzelhandelsläden gewinnen an Bedeutung. Das Potenzial des stationären Handels in Konkurrenz zum derzeit schnell wachsenden Onlinehandel ist durchaus groß“, resümiert Schöberl.

Quelle: Marktkommentar BMO

BMO Real Estate Partners ist Spezialist für Investitionen in Gewerbeimmobilien für institutionelle Anleger und verwaltet ein weltweites Immobilienvermögen im Wert von 6,9 Milliarden Euro (Stand: 30. September 2018). BMO Real Estate Partners ist Teil von BMO Global Asset Management, die wiederum Teil der BMO Financial Group sind, die im Jahr 1817 als Bank of Montreal gegründet wurde. (JF1)

www.bmorep.com

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