Projektentwickler AVW: Kategorisierung in ABCD-Städte veraltet

Mittlerweile hat die Kategorisierung in ABCD-Städte an Aussagekraft verloren, schreibt der Projektentwickler AVW Immobilien AG (AVW) in einem Marktkommentar. Das Investitionsumfeld habe sich gewandelt, heißt es weiter. Die Nachfrage auf dem deutschen Wohnungsmarkt habe sich durch die Phase der Niedrigzinsen, Zuzug in Ballungsräume und Zuwanderung verschärft. „Diesen neuen Bedingungen wird die herkömmliche Segmentierung nicht mehr gerecht“, sagt Edward Martens, Vorstand der AVW. Das Hamburger Unternehmen bewertet Standorte unabhängig von diesem Segmentierungsschema und trifft Investitionsentscheidungen auf Basis individueller Standortanalysen. Dabei gilt die Konzentration Wohnimmobilien im norddeutschen Raum.

Die in der Immobilienbranche gängige Klassifizierung in ABCD-Städte soll Investoren eine erste Einschätzung zu Renditechancen und Risiko eines Projektes ermöglichen. Sie ist vor rund 25 Jahren vom Analyseunternehmen Bulwiengesa für den Büromarkt entwickelt worden und wurde später auf Wohnimmobilien übertragen. „Die stark vereinfachenden Kategorien bieten heute keine ausreichende Orientierung für Investitionsentscheidungen mehr, denn sie bilden weder die aktuellen Risiken in den vermeintlich sicheren A-Lagen noch das Potenzial der kleineren Städte ab“, ergänzt Michael Mertmann, ebenfalls Vorstand der AVW.

Nicht der Status-Quo sei entscheidend, sondern die Entwicklung, heißt es. Dynamische Faktoren, wie beispielsweise die Bevölkerungsentwicklung, die Arbeitgeberstruktur, Kaufkraftkennziffern, die Infrastruktur und die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation müssten berücksichtigt werden. So hätten die Kaufpreise in den sogenannten A- und inzwischen auch in B-Städten teilweise Niveaus erreicht, die keinen Spielraum für Wertsteigerungen oder Sensitivitäten in der Renditebetrachtung lassen würden. Im Februar 2018 habe die Bundesbank vor Überbewertungen in Großstädten von rund 35 Prozent gewarnt. „Dynamische Faktoren sind entscheidend für die langfristige Preisentwicklung an einem Standort und den Wiederverkaufswert der Immobilie. Und da sehen wir für bestimmte kleinere Städte gerade deutlich mehr Entwicklungspotenzial“, so Martens.

Ein weiterer Aspekt, den die Klassifikation nicht berücksichtigt, sind gesellschaftliche und wirtschaftliche Trends, die das Leben, Arbeiten und Wohnen nachhaltig beeinflussen, schreiben die Experten. In Deutschland würden viele Städte beispielsweise stark von einer Branche, wie zum Beispiel der Automobilindustrie, ab. Aktuell wäre die Preis- und Nachfrageentwicklung an vielen dieser Standorte gut. Nicht absehbar sei, wie beispielsweise die Umstellung auf Elektromobilität die lokalen Arbeitsmärkte beeinflussen werde.

Zudem würde das ABCD-Schema rund 100 Städte kategorisieren und dabei interessante Standorte nicht erfassen. Dazu gehören im norddeutschen Raum für die Experten Stade, Ahrensburg und Buxtehude. Alle drei Städte würden ein positives Bevölkerungswachstum verzeichnen, das Bauland sei vergleichsweise günstig und die Quadratmeterpreise bei Neubauten erlauben mit 3.600 bis 4.600 Euro Wertsteigerungen. Auch das weiter südlich gelegene Peine wäre attraktiv, da sich die Kreisstadt mit ihrer günstigen Lage zwischen Hannover und Braunschweig und Leerstandsquoten von unter fünf Prozent auszeichne. „An diesen Standorten können Entwickler und Investoren noch auskömmliche Renditen erwirtschaften“, sagt Martens. In Hamburg liegt die Rendite im Durchschnitt bei deutlich unter vier Prozent. In Buxtehude sind bei Neubauten rund fünf Prozent möglich. „Wer sich bei der Standortwahl nur an den gängigen Kategorien orientiert, kann diese chancenreichen Städte eventuell übersehen.“

Investoren sollten umdenken, empfehlen die Fachleute von AVW. Bei vielen professionellen Anlegern würden die Investitionskriterien beispielsweise Globalkäufe oft nur in den großen A-Städten vorgesehen werden. Nationale und internationale Player kennen sich nur selten auf den regionalen Immobilienmärkten aus, heißt es. Zudem seien die Transaktionsvolumina in den kleineren Städten häufig überschaubar und die größeren Maklerhäuser, mit denen institutionelle Investoren oft zusammenarbeiten, wären dort weniger vertreten. Individuelle Analysen werden deshalb zeitaufwendig und kostenintensiv. Ein Problem, das durch Kooperationen mit vor Ort ansässigen Entwicklern oder Beratern mit lokaler Marktkenntnis behoben werden könne. „Professionelle Anleger haben im aktuellen Marktumfeld durchaus die Möglichkeit, von den Renditechancen an Standorten abseits der Großstädte zu profitieren“, so Mertmann. „Erste Voraussetzung hierfür ist aber deutlich mehr Flexibilität bei den Investitionskriterien.“ Ein erster Schritt wäre, bei der Standortanalyse die Top-Faktoren im Hinterkopf zu behalten: Trends, Opportunities, Perspectives. Das heißt, es sollten dynamische Aspekte und langfristige Entwicklungstendenzen – sowohl in bundesweit bekannten Städten als auch an kleineren, oft unterschätzten Standorten (Opportunities) – aus dem Blickwinkel des jeweiligen Investors und vor dem Hintergrund seiner individuellen Anlageziele (Perspectives) untersucht werden.

Quelle: Pressemitteilung AVW Immobilien AG

Die AVW Immobilien AG ist ein Projektentwickler mit einem Schwerpunkt auf Gewerbe- und
Wohnungsbau im norddeutschen Raum. Das Unternehmen betreut mit 35 Mitarbeitern den gesamten
Lebenszyklus einer Immobilie: von der Grundstücksauswahl über die Konzeptentwicklung und
Finanzierung bis zum Bau, Verkauf oder Verwaltung der Objekte. Seit der Gründung 1978 hat das Unternehmen rund 130 Objekte mit einem Gesamtvolumen von rund einer Milliarde Euro realisiert. In der Immobilienverwaltung betreut die AVW rund 50 Objekte mit einem Mietvolumen von rund 20 Millionen Euro pro Jahr. (TS1)

www.avw-ag.de

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