Ausweichstrategien beim Immobilienkauf: Niedrigere Tilgung und gebraucht statt neu
Der starke Anstieg von Bauzinsen und Lebenshaltungskosten in diesem Jahr hat dazu geführt, dass der Weg ins eigene Heim für viele Immobilieninteressierte deutlich schwerer zu realisieren ist. Welche Kompromisse Käufer und Bauherren auf Finanzierungs- und Objektseite eingehen, um an ihr Eigenheimziel zu kommen, zeigen aktuelle Daten des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein.
Die seit Jahresbeginn stark gestiegenen Bauzinsen haben die Monatsraten für die Immobilienfinanzierung rasant in die Höhe schnellen lassen. Ein Mittel der Wahl, um die monatliche Rate im Zaum zu halten, ist für viele Darlehensnehmer, die Tilgung niedriger anzusetzen. Im Februar lag sie noch auf dem Jahreshöchstwert von 2,78 Prozent und sank seither kontinuierlich auf nunmehr 2,27 Prozent im Oktober. Möglich wird dies auch durch eine größere Flexibilität der Banken bezüglich der Mindesttilgung: Als Reaktion auf die gestiegenen Zinsen erlauben mehrere Kreditinstitute aktuell wieder eine Anfangstilgung von 1 oder 1,5 Prozent.
Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender Dr. Klein Privatkunden, rät jedoch dazu, diese Option nicht zu überreizen und in einem Korridor von zwei bis drei Prozent anfänglicher Tilgung zu bleiben: „Wer niedriger tilgt, zahlt länger das Darlehen ab und hat am Ende der Erstfinanzierung auch eine höhere Restschuld stehen. Sollte es dann zu höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung kommen, trifft dies härter als bei einem geringen Restbetrag.“
Um das Zinsänderungsrisiko so gering wie möglich zu halten, haben sich Kreditnehmer Anfang des Jahres für eine möglichst lange Zinsbindung entschieden: Im Schnitt betrug die Sollzinsbindung im Februar rund 15 Jahre. In den Folgemonaten ging der Trend dann allerdings zu kürzeren Festschreibungen - rund 14 Jahre im September. Eine weitere Ausweichstrategie, um die Baufinanzierung noch bezahlbar zu machen: Da lange Zinsbindungen meist mit Aufschlägen durch die Banken verbunden sind, zielten die Darlehensnehmer darauf ab, diese Kosten einzusparen.
Nicht nur bei der Finanzierungsstrategie sind Ausweichbewegungen festzustellen: Auch auf der Objektseite zeigt sich eine Umorientierung der Immobilieninteressenten. So geht aktuell besonders deutlich der Neubau zurück. „Wer sein Bauvorhaben ohne größere Verluste noch stoppen kann, der stoppt“, fasst Neumann die Situation zusammen. Lieferengpässe, Facharbeitermangel und zum Teil extrem gestiegene Materialkosten würden Kostenplanungen immer wieder über den Haufen werfen. „Zurzeit ist Bauen noch einmal deutlich stärker verteuert als Kaufen - und zudem mit großen Unsicherheiten behaftet. Diese Multibelastung wollen viele gerade nicht auf sich nehmen“, ergänzt Neumann.
Verstärkt nachgefragt werden Altbauten. Laut Neumann ist diese Entwicklung nicht einer neuen Nostalgie beim Wohnen geschuldet, sondern ganz profan dem Preis: „Ältere Bestandsimmobilien sind günstiger, weil sie häufig modernisiert werden müssen. Und gerade wenn die Energiebilanz mies ist, haben Käufer aktuell größere Verhandlungsspielräume.“ Die nutzten Interessenten aus, um sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden trotz der schwierigeren Rahmenbedingungen doch noch zu erfüllen. (DFPA/TH1)
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