Trendindikator Baufinanzierung: Immobilienkredite – wann ist die Grenze erreicht?
Auch im September steigt die durchschnittliche Darlehenshöhe der Baufinanzierungen weiter an und liegt nun bei rund 314.000 Euro – 22.000 Euro höher als vor einem Jahr. Solange die Immobilienpreise weiter steigen, ist eine Trendumkehr unwahrscheinlich. Das Angebot ist knapp, die Nachfrage groß und so werden auch weiterhin hohe Summen für die Finanzierung benötigt. So heißt es im „Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) September 2021“.
Mit steigenden Immobilienpreisen gehen auch höhere Kaufnebenkosten, also die Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und Notargebühren, einher. Die Ersparnisse von Immobilienkäufern sind somit nicht selten bereits nur für diese Posten aufgebraucht – denn die Nebenkosten sollten stets aus eigener Tasche bezahlt werden. Die eigentlich logische Konsequenz wäre, dass mehr fremdes Kapital von der Bank für die Finanzierung benötigt wird und der Beleihungsauslauf steigt. Dieser ist der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie, welcher durch Sicherheitsabschläge der Bank in vielen Fällen nicht mit den Kauf- oder Gestehungskosten identisch ist. Im September sinkt der durchschnittliche Beleihungsauslauf jedoch um 0,31 Prozentpunkte und liegt nun bei 84,25 Prozent. Vor einem Jahr waren es noch 84,68 Prozent – und das, obwohl sowohl Darlehenssummen als auch Kaufpreise zu dem Zeitpunkt deutlich niedriger waren.
Nachdem der Trend im Vormonat wieder zu einer längeren Zinsbindung (13 Jahre und vier Monate) ging, entscheiden sich Darlehensnehmer im September für kürzere Festschreibungen des Zinssatzes: 13 Jahre und drei Monate sichern sie sich durchschnittlich die günstigen Zinsen. Vergangenes Jahr waren es noch 13 Jahre und sieben Monate. Eine lange Zinsbindung ist zwar mit einem Zinsaufschlag verbunden und die Finanzierung wird dadurch teurer. Darlehensnehmer erkaufen sich damit aber ein großes Stück Sicherheit – denn egal, wie sich der Zinsmarkt zwischenzeitlich entwickelt – für die Dauer der Zinsfestschreibung steht ihnen der vertraglich vereinbarte Zinssatz zu. Wie der Markt sich in ein paar Jahren entwickelt, kann aktuell noch niemand sagen. Besonders bei dem zurzeit sehr niedrigen Zinsniveau lohne es sich daher, sich die günstigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern.
Ein Anhaltspunkt dafür, ob eine Baufinanzierung solide gestrickt ist, ist der Tilgungssatz, mit dem Kreditnehmer in ihre Finanzierung starten. Denn wer höher tilgt, kommt schneller von den Schulden herunter und verringert dadurch auch die Zinslast. Je größer die Tilgung, desto höher ist jedoch auch die monatliche Rate. Grundsätzlich gilt aber: Je höher, desto besser. Im September liegt sie durchschnittlich bei 2,71 Prozent und damit leicht (plus 0,1 Prozentpunkte) über dem Vormonat. Vor einem Jahr waren es noch 2,8 Prozent.
Die Standardrate wird für ein Darlehen von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung gerechnet. Dadurch wird deutlich, wie teuer eine Baufinanzierung tatsächlich ist – also welchen Einfluss der aktuelle Zinssatz auf die Rate hat. Im September liegt sie bei 395 Euro und ist damit zwei Euro teurer als im Vormonat und 16 Euro teurer als vor einem Jahr. Dennoch ist ihr Niveau sehr niedrig. Zum Vergleich: vor zehn Jahren lag sie bei 683 Euro. (DFPA/mb1)
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