Victor Prime Office: Wertrückgänge drücken die Jahresperformance ins Minus

Die Jahresperformance des „Victor Prime Office“ für 2022, eine Analyse des Büromarkts in Deutschlands Top-Standorten des Immobilienberaters JLL, sinkt mit 11,2 Prozent so stark wie noch nie seit Start im ersten Quartal 2004. Während die Einbußen im zweiten und dritten Quartal 2022 noch gemäßigt ausfielen (minus 2,2 Prozent und minus 1,5 Prozent), ging es im vierten Quartal mit minus 8,2 Prozent deutlich nach unten. Insgesamt notiert der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München Ende Dezember 2022 bei 207,1 Punkten und damit auf dem Niveau der zweiten Jahreshälfte 2019.

Das Investitionsvolumen am Büroimmobilienmarkt lag im vierten Quartal bei 1,9 Milliarden Euro. Der Mittelwert der vergangenen 24 Quartale beträgt 7,1 Milliarden Euro. Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany: „Im Gegensatz zur letzten Immobilienkrise in den Jahren 2008 und 2009, als sich die rückläufige Tendenz des Victor-Index eins zu eins an der Entwicklung von Verkaufspreisen ablesen ließ, sehen wir aktuell noch wenig Transaktionsgeschehen. Der Druck auf Verkäuferseite, möglicherweise Preisabschläge akzeptieren zu müssen, scheint in dieser Marktphase weniger hoch zu sein. Gründe hierfür sind die Existenz von mehr Kapital auf dem Markt sowie konservativere Finanzierungen im Vergleich zur letzten Krise, als extrem hohe Beleihungsausläufe weniger die Ausnahme als die Regel waren.“

Die Vermietungsmärkte hingegen präsentierten sich im Jahr 2022 stark. In den sieben Immobilienhochburgen wurden 2022 insgesamt rund 3,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche vermietet, ein Plus von knapp sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Erstklassige Flächen waren besonders nachgefragt und die Spitzenmieten kletterten trotz wachsender Leerstandsquoten an allen betrachteten Standorten nach oben. Der Vergleich mit den weniger dynamischen Durchschnittsmieten zeigt die weitere Ausdifferenzierung zwischen erstklassigen Flächen und Flächen in älteren Gebäuden oder mit einfacherem Ausstattungsstandard.

Kemper: „Der Rückgang des Victor im vierten Quartal 2022 wurde durch die Renditeänderungen besonders im Spitzensegment getrieben, die starken Vermietungsmärkte wirken sich dämpfend aus. Mietsteigerungen in Büroportfolios durch Indexanpassungen im Zuge der hohen Inflation fangen ebenfalls einen Teil der Wertrückgänge auf, sodass die Bewertungsanpassungen etwas weniger stark ausfallen, als sich das aus der isoliert betrachteten Renditeanpassung ergeben würde.“

Den höchsten Indikatorstand weist mit 226 Punkten die Hamburger Innenstadt auf (minus 7,2 Prozent). Der vormalige Spitzenreiter Berlin liegt mit 225,4 Punkten knapp dahinter (minus 8,8 Prozent). Es folgen die Münchener Innenstadt (minus 8,6 Prozent auf 222,4 Punkte), die Frankfurter Bankenlage (minus elf Prozent auf 188 Punkte) sowie die Düsseldorfer Bankenlage (minus drei Prozent auf 186,7 Punkte).

Die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance rutscht aufgrund der erneuten Verluste im vierten Quartal ebenfalls an allen Standorten weiter ins Minus. In München ist der Rückgang im Jahresvergleich mit minus 8,8 Prozent am niedrigsten. Düsseldorf und Hamburg erzielen mit minus 9,9 Prozent beziehungsweise mit minus 10,1 Prozent ebenfalls Werte über dem Mittelwert der betrachteten Städte in Höhe von 11,2 Prozent. Berlin liegt mit minus zwölf Prozent unter dem Schnitt und analog zur Quartalsperformance fällt der Rückgang in Frankfurt mit minus 14,1 Prozent am stärksten aus.

„Ob mit den Renditeanstiegen des Jahres 2022 nun eine Bodenbildung erreicht ist oder weitere Anpassungen folgen, bleibt weiter abzuwarten und hängt in erheblichem Maße von der Entwicklung der Zinspolitik ab. Zumindest scheint sich die Inflation langsam abzuschwächen und auch die Wirtschaftsaussichten hellen sich auf. Die Volatilität wichtiger Einflussfaktoren auf die Transaktionsentscheidung führt aber nach wie vor dazu, dass Prozesse abgebrochen werden. Alle Marktteilnehmer hoffen daher auf Stabilität an den Finanzierungsmärkten, um Entscheidungen wieder auf einer verlässlichen Basis treffen zu können. Das Anspringen der Transaktionsmärkte würde in der Folge wieder mehr Evidenz und damit Sicherheit über das Preisniveau für Büroimmobilien mit sich bringen“, bilanziert Kemper. (DFPA/JF1)

Jones Lang Lasalle Incorporated ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago. Das Unternehmen bietet unter der Marke JLL in mehr als 80 Ländern Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren an.

www.jll.de

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