5 Fehler bei US-Immobilieninvestments
Bei Auslandinvestments, speziell bei Immobilien-Investitionen in den USA, gibt es existentielle Konzeptionselemente, die Anleger, die in einen alternativen Investmentfonds oder in eine Vermögensanlage investieren wollen, besonders beachten sollten. Sonst kann ihr Kapital schnell verloren sein. Auf fünf Kardinalfehler macht Wolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor/Prokurist der DNL Vertriebsgesellschaft, im Folgenden aufmerksam:
1. Fehlende Mittelverwendungskontrolle
Mittelverwendungskontrolle bedeutet sicherzustellen, dass die Anlegermittel punktgenau auch in die Investition fließen und später, während der Laufzeit der Beteiligung, sollten die Erlöse (nach Abzug der Kosten) auch wieder beim Anleger landen. Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) schreibt den alternativen Investmentfonds (AIF) eine Kontrollinstanz vor: Das ist ein externer, verlässlicher Dienstleister, die Verwahrstelle. Meist ist das eine Bank oder ein Ehrenberufler. Also Kontrolleure, die haften.
Bei Vermögensanlagen gibt es derzeit qua Gesetz keinen externen Kontrolleur. So ist es durchaus möglich, dass Immobilien-Anlagekonzepte an den Markt kommen, die es allein dem Initiator (oder Gesellschaften, die von diesem beherrscht werden) überlassen, ob und wie er die Zeichnermittel vollständig für die prospektierten Anlagevorhaben ausgibt. Gefährlich kann es werden, wenn ein angeblicher Mittelverwendungsmittelkontrolleur nur eine Aufgabe hat, die Zeichnermittel auf ein Konto des Initiators oder einer dazwischengeschalteten Gesellschaft zu überweisen. Meist haben die Anlegergremien in Deutschland keine Möglichkeit, Fehlüberweisungen zu erkennen oder zu verhindern. In der Regel gibt es auch keinen Mechanismus, der erkennen lässt, ob alle Erträge aus dem Tagesgeschäft der investierenden Gesellschaft bei der Anlegergesellschaft in Deutschland ankommen.
Wie prüfen Sie, ob eine funktionierende Mittelverwendungskontrolle besteht? Lassen Sie sich vom Initiator schriftlich geben (und anwaltsbestätigt), dass und wie die prospektgemäße Verwendung der Mittel organisiert ist und wie darüber berichtet wird. Und wie Sie als deutscher Anleger Missbräuche ahnden können.
Jetzt hat die Bundesregierung dieses Problem erkannt: Bei Vermögensanlagen in Form von Direktinvestments soll künftig der Initiator gezwungen werden, eine anlegerschützende Mittelverwendungskontrolle einzurichten.
Übrigens müssen auch ausländische Fondsgesellschaften per Ende Juni ihre testierten jährlichen Fondsergebnisse im Bundesanzeiger veröffentlichen. Damit besteht zumindest Transparenz auf der Ebene der Fondsgesellschaft. Da aber die meisten Fondsgesellschaften über Untergesellschaften investieren, fehlt dort sehr oft die detaillierte Transparenz.
2. Für die Beteiligungsgesellschaft gilt ausschließlich fremdes Recht
Solange bei Ihrer Kapitalanlage alles rund läuft, können Sie die ganzen rechtlichen Hinweise ruhig bei Ihren Akten lassen. Das gilt ganz besonders für den meist umfangreichen Gesellschaftsvertrag des Unternehmens, an dem Sie sich beteiligt haben.
Problematisch wird es, wenn Schwierigkeiten auftauchen, wenn Sie Ansprüche gegen die Gesellschaft oder vielleicht sogar gegen das Management geltend machen müssen. Der erste Blick geht dann in den Gesellschaftsvertrag. Wenn Sie oder Ihr Anwalt dadurch feststellen müssen, dass nur ausländisches – beispielsweise also US-amerikanisches – Recht anwendbar ist, haben Sie schlechte Karten. Abgesehen davon, dass sich alsbald sprachliche Probleme einstellen können, wird Ihr Anwalt sich im Regelfall nicht im US-amerikanischen Recht auskennen. Hinzukommt, dass Rechtsstreitigkeiten dann auch vor US-amerikanischen Gerichten auszutragen sind. Ihnen wird also nichts anderes übrig bleiben, als einen dort zugelassenen Anwalt zu beauftragen. Das wird nicht nur ins Geld gehen, sondern vor allem ewig dauern. Anwaltsgebühren in Amerika sind übrigens meist erheblich höher als in Deutschland.
Achten Sie also darauf, dass – wenn Sie in Deutschland leben – Ihre Beteiligung (auch wenn im Ausland investiert wird) unbedingt deutschem Recht untersteht. Sie können dann – sollte es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kommen – vor einem inländischen Gericht klagen und, wenn erfolgreich geklagt wurde, auch in Deutschland vollstrecken. Hat sich Ihr Anwalt auf Kapitalanlagerecht spezialisiert, stehen ihm bei uns anlegerschützende Gesetze und eine umfangreiche Rechtsprechung zur Verfügung. Und ein ganz wichtiger Vorteil für Sie: Seine Gebühren sind deutlich niedriger als die seiner amerikanischen Kollegen.
3. Wie Investitionen ablaufen, ist für Anleger undurchschaubar
Gerade bei Auslandsinvestments wollen Anleger ganz genau wissen, wohin ihr Geld fließt. Vor allem wollen sie wissen, ob sie direkt an „ihrer“ Immobilie beteiligt sind. Das aber verraten Beteiligungsangebote nicht immer.
So findet sich bei US-Immobilienbeteiligungen oft eine mehrstöckige Investitionsstruktur: Die Gesellschaft, an der der Anleger beteiligt ist, beteiligt sich an einer Portfoliogesellschaft, die sich selbst an Objektgesellschaften beteiligt. Diese sind wiederum oft an vielerlei Gesellschaften beteiligt. Anlegern wird da ein schwer entwirrbares Gesellschaftskonstrukt geboten.
Bei US-Gesellschaften in Form von Limited Partnerships, vergleichbar unserer Kommanditgesellschaft, wird das Management durch den General Partner gestellt. Dieser kann selbst eine Limited Partnership sein, die wiederum einen General Partner hat (der aber auch wieder eine Limited Partnership sein kann) und so weiter. Da wird es für Anleger fast unmöglich zu durchschauen, wer was wo zu verantworten hat. Wem die Immobilie, die eigentlich dem Anleger gehören sollte, tatsächlich gehört, bleibt oft nur für Juristen aufklärbar. Im lokalen Umfeld der Immobilie ist oft nicht bekannt, dass die Investoren aus Deutschland kommen. Auch werden nicht die Gewinn- und Verlustrechnungen der einzelnen Immobilien/Objektgesellschaften präsentiert, sondern nur das Ergebnis der Portfoliogesellschaft.
In erster Linie sind es steuerliche Überlegungen, durch die die Investments so „steuereffizient“ wie möglich gestaltet werden sollen. Dass derartige Gestaltungen auch dazu dienen, das Management – durchaus ersichtlich und nicht versteckt – an unterschiedlichen Stellen verdienen zu lassen, ist nicht von der Hand zu weisen.
Investitionsstrukturen für US-Investments müssen nicht notwendigerweise kompliziert und intransparent sein. Einfach und überschaubar ist es, wenn die Beteiligungsgesellschaft eine deutsche Kommanditgesellschaft ist, die ihre mittelbaren Investitionen über eine amerikanische Portfoliogesellschaft steuert. Dort kann der amerikanische Asset Manager mit seinem Know-how angesiedelt sein. Eine schlanke Struktur nach dem „KIS-Prinzip“: Keep it simple. Halte es einfach.
4. Ihre Beteiligungsgesellschaft informiert Sie nur unzureichend
Das gute Recht der Anleger: Sie wollen nicht nur verlässlich wissen, ob ihr Kaptaleinsatz auch prospektgemäß investiert wurde. Sie wollen vor allem aber auch umfassend darüber informiert werden, was mit diesem während der Beteiligungsdauer geschehen ist.
Ein derartiges umfassendes Reporting (Abrechnung von Einnahmen und Ausgaben und Ermittlung nebst Begründung der Abweichung von Prospektangaben) ist bei Auslandsbeteiligungen, speziell auch bei Immobilien-Investitionen in den USA, nicht immer gewährleistet.
Zwar bekommen Anleger mehr oder weniger umfangreiche Jahresberichte ihrer Beteiligungsgesellschaft. Weil aber die Investitionen meist mittelbar über eine oder mehrere Objektgesellschaften erfolgen, fallen die Informationen darüber oft spärlich aus. Zwar müssen die Jahresberichte von Wirtschaftsprüfern testiert werden, aber deren Prüfung umfasst in der Regel nicht die Objektgesellschaften, sind also für den Anleger nutzlos.
Das hat seine Ursache im US-amerikanischen Recht: Limited Partner, die Anleger, haben danach als haftungsbeschränkte Gesellschafter nur wenig Kontrollrechte und kaum Mitwirkungsrechte. Bei Gesellschafterversammlungen bestimmt der General Partner, das Management, die Tagesordnung und den dortigen Berichtsumfang.
Anders wenn die Investitionen in US-Immobilien über eine deutsche Gesellschaft, typischerweise eine Kommanditgesellschaft, erfolgt. Dann bestimmen sich die Kontrollrechte der Kommanditisten, der Anleger, nach deutschem Handelsrecht und anderen Vorschriften: Insbesondere auf Gesellschafterversammlungen haben Anleger ein umfassendes Fragerecht, dem sich die Geschäftsführung stellen muss. Formal bezieht sich das zwar vorrangig auf das Schicksal der deutschen Gesellschaft. Aber Anleger können auf diesem Weg auch detaillierte Informationen über die einzelnen ausländischen Investments verlangen. Ein unverzichtbares Anlegerrecht, gerade wenn es mit dem Fonds einmal nicht rundlaufen sollte.
5. Es fehlen externe Management-Kontrollen
Niemand stellt gern, wenn überhaupt, einen Blankoscheck aus. Erst recht nicht, wer eine Kapitalanlage zeichnet. Und insbesondere, wenn es sich dabei um ein Investment im Ausland handelt – wie beispielsweise um einen US-Immobilienfonds. Da dürfen Sie einerseits erwarten, dass Ihr Management-Partner, der Initiator, sein Bestes gibt, Ihre Anlage zum Erfolg zu führen, andererseits aber auch, dass nur das unternommen wird, was Ihnen zugesagt und in den Anlagebedingungen vereinbart wurde.
Aber genau das zu prüfen, ist für private Anleger regelmäßig schwierig. Deswegen hat dafür das deutsche Recht mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) ein praktikables Kontrollsystem geschaffen:
Bei alternativen Investmentfonds (AIF) steht eine Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) im Mittelpunkt: Sie erstellt die Kalkulationen, die Anlagebedingungen, den Verkaufsprospekt und verwaltet die Anlegergelder. Sie ist nicht an Weisungen gebunden, unterliegt aber den Regeln des KAGB und ist ausschließlich den Anlegern verantwortlich. Sie wird durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beaufsichtigt und kontrolliert. Zusätzlich überwacht eine Verwahrstelle (meistens eine Bank) die Geschäfte und stellt damit sicher, dass die Anlegergelder nur entsprechend den gesetzlichen Regelungen und den Anlagebedingungen verwendet werden.
Unbenommen bleibt der unternehmerische Input: Das amerikanische Management wählt die Investitionsprojekte nach seiner Erfahrung und seinem Gespür aus, hat die erforderlichen Marktkenntnisse und bleibt auch verantwortlich „vor Ort“. So ergibt sich bei einem KAGB-konformen AIF aus dem Zusammenspiel von Unternehmer, KVG und Verwahrstelle ein ausbalanciertes Kontrollsystem zum bestmöglichen Schutz der Anlegergelder. Prüfen Sie deswegen in Ihrem eigenen Interesse vor Zeichnung, ob Ihnen ein solcher vollregulierter AIF vorliegt. Oder ob eine Ihnen angebotene Vermögensanlage zumindest gleichartige Schutzmechanismen vorsieht.
Wolfgang J. Kunz ist Sales Director der DNL-Gruppe, die seit 2002 US-Immobilieninvestments vermittelt. Sie bietet darüber sowohl privaten Anlegern als auch institutionellen Investoren wie Family Offices, Banken und Versorgungswerken die Möglichkeit, in Gewerbeimmobilien im Südosten der USA zu investieren.
Seine Beiträge zu US-Immobilieninvestments sind zuerst erschienen in den Ausgaben 04 bis 08/2021 unserer Kapitalanlage-Zeitung EXXECNEWS.
