EXXECNEWS-Umfrage: Immobilien-AIF kaum von der Corona-Krise betroffen
In den vergangenen Jahren galten deutsche Immobilien als „Safe Haven“-Investment und haben Jahr für Jahr mehr Anlegerkapital angezogen. 2019 wurden bundesweit über 70 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert; damit wurde der erst im Vorjahr aufgestellte Rekordumsatz noch einmal deutlich um fast 20 Prozent übertroffen. Der Wohninvestmentmarkt erreichte erstmals seit 2015 wieder die 20-Milliarden-Euro-Schwelle. Nunmehr sind von der Corona-Krise auch die Immobiliennutzer wie Einzelhändler und Hotels unterschiedlich stark betroffen, was möglicherweise den Anlageerfolg entsprechender Fondsprodukte infrage stellt. Vereinzelt haben Fondsgesellschaften geplante Auszahlungen bereits gekürzt oder verschoben. Vor diesem Hintergrund hat EXXECNEWS die Anbieter von Immobilien-Publikums-AIF zu den Auswirkungen der Corona-Krise auf ihre AIF befragt. Die Antworten – im Folgenden auszugsweise – zeigen, dass die verschiedenen Assetklassen innerhalb des Immobiliensegments unterschiedlich stark betroffen sind. Es sind allenfalls geringfügige Auswirkungen auf den Anlageerfolg zu erwarten.
EXXECNEWS: Rechnen Sie mit erhöhten Mietausfallrisiken in Ihren Fonds?
Michael Guggenberger, Leiter Fonds- und Assetmanagement, Geschäftsbereich Immobilien Europa der BVT Gruppe: Bei Immobilien sind die Auswirkungen je nach Nutzungsart unterschiedlich. Während Wohn- und Büroimmobilien bislang weitestgehend unabhängig von der Entwicklung rund um das Coronavirus Einnahmen generieren, sind Mieter von Freizeiteinrichtungen, wie Fitnessstudios und Spielhallen, sowie Hotelimmobilien, Parkhäuser und Einzelhandelsimmobilien (die nicht zur Lebensmittelbranche gehören) stark von den aktuell angeordneten Ladenschließungen und Einschränkungen des öffentlichen Lebens betroffen.
In der jetzigen Situation zeigt sich wieder, dass unsere damalige Anlagestrategie richtig war und ist: unsere Immobilienfonds profitieren in der aktuellen Situation sowohl von der Risikostreuung durch die Investition in mehrere Immobilien mit vielen Mietern unterschiedlicher Nutzungsarten, als auch von der Konzentration auf Büro-, Praxisimmobilien sowie auf Einzelhandelsimmobilien mit Unternehmen der Lebensmittelbranche als Ankermieter. Dadurch ist aus heutiger Sicht die Einnahmesituation unserer Fonds durch die weiterhin eingehenden Mieteinnahmen nur begrenzt reduziert und die Zahlungsverpflichtungen der Fondsgesellschaft können erfüllt werden.
Für Einzelhandelsflächen ohne Lebensmittel-/Drogerieschwerpunkt ist davon auszugehen, dass die Mieter die gesetzlich geschaffene Stundungsmöglichkeit für die Mieten April bis Juni 2020 in Anspruch nehmen werden. Aufgrund des geringen Anteils hat dies aber aus aktueller Sicht keine signifikante Auswirkung auf unsere Fonds.
Nils Harde, Vorstand der INP Holding AG: Der Markt der Sozialimmobilien ist grundsätzlich ein demografisch geprägter Wachstumsmarkt, für den die langfristigen Veränderungen in unserer Gesellschaft und deren Altersstrukturen maßgebend sind. Sozialimmobilien wie Pflegeeinrichtungen und Pflegewohnanlagen haben keine Abhängigkeit zu anderen Immobilienarten und zeigen wenig Korrelation zu anderen Wirtschaftszweigen oder konjunkturellen Entwicklungen.
Mit Blick auf unser Immobilienportfolio beträgt der Anteil gewerblich genutzter Mietflächen gerade einmal rund zwei Prozent, womit die Auswirkungen aufgrund von reduziertem Kundenverkehr beziehungsweise von angeordneten Zwangsschließungen und damit verbundenen Umsatzeinbußen einzelner Mieter und die Mietausfallrisiken insgesamt sehr gering einzuschätzen sind.
Johannes Palla, geschäftsführender Gesellschafter der Habona Invest GmbH: Unsere Nahversorgungsimmobilien decken die Grundbedürfnisse der Bevölkerung ab und sind nicht von dem Shutdown betroffen, insofern rechnen wir weiterhin mit stabilen Mieteinnahmen in unseren Fonds. Hier zeigt sich die – durch die Systemrelevanz der Assetklasse gegebene – Krisensicherheit des Lebensmitteleinzelhandels, auf die wir schon seit Jahren hinweisen.
Ralf Cont, Vorstand Liquiditätsmanagement der Project Investment AG: Wir haben keinerlei Bestandsobjekte in unseren Publikums-AIF, diese sind rein auf Immobilienentwicklungen und deren Verkauf ausgelegt. Insofern sind Mietausfallrisiken für unsere Publikums-AIF nicht relevant. Im Bereich unseres institutionellen Spezial-AIF mit Ausrichtung auf „Develop and hold“ sind wir mit zwei Objekten in der Projektierungsphase, sodass Mieteinnahmen frühestens dann entstehen, wenn die Objekte gebaut und vermietet sind. Da dies nicht vor Mitte 2022 der Fall ist, sind wir auch hier nicht von Mietausfällen betroffen.
EXXECNEWS: Hat die Corona-Krise möglicherweise Einfluss auf die Bewertung der Fondsimmobilien?
Guggenberger: Nach heutigem Kenntnisstand gehen Wirtschafts- und Marktexperten davon aus, dass die Auswirkungen des Coronavirus etwa sechs bis neun Monate anhalten werden, bevor die Stabilisierung und Erholung der Wirtschaft einsetzt. Anders als im hoch liquiden Aktienmarkt reagieren Immobilienpreise deutlich langsamer und mit geringeren Ausschlägen. Eine zeitversetzte Reaktion bietet somit auch die Chance, dass bis dahin die Pandemie erfolgreich bekämpft wurde und es wieder aufwärts geht. Generell gehen wir davon aus, dass Immobilienwerte für Büro- und Handelsimmobilien mit Lebensmittelschwerpunkt auch weiterhin stabil sein werden, da diese Nutzungsarten von der aktuellen Corona Krise nicht so stakt betroffen sind.
Harde: Ein Einfluss der Corona-Pandemie auf die mittel- bis langfristige Wertentwicklung unserer Fondsimmobilien ist aufgrund der zuvor beschriebenen spezifischen Merkmale der Assetklasse Sozialimmobilien unseres Erachtens nach nicht zu erwarten.
Palla: Nahversorgungsimmobilien gewinnen schon seit einiger Zeit stetig an Wert. Die Corona-Krise könnte diesen Trend noch beschleunigen, da sich die Miethöhen als nachhaltig und die großen Hauptmieter als extrem bonitätsstark erweisen.
Cont: Möglicherweise treten Verzögerungen in den Genehmigungszeiten der Behörden, der Bautätigkeiten, im Abverkauf et cetera. auf. Dies hätte in unserem Bewertungssystem (vor allem im DCF-Verfahren) Einfluss auf die Immobilienbewertungen. Zum jetzigen Zeitpunkt sind diese Auswirkungen für die Bewertungen noch nicht abschätzbar.
EXXECNEWS: Welche Maßnahmen hat Ihr Fondsmanagement zur Sicherstellung der Liquidität Ihrer Fonds getroffen?
Guggenberger: Wegen der Verschärfung der Lage rund um das Coronavirus und den damit einhergehenden vorübergehenden Einschränkungen stehen wir in engem Austausch mit unseren Mietern und Hausverwaltern vor Ort. Die monatliche Cash-Flow-Planungen wurden bis Ende 2020 auf Basis aller vorliegenden Informationen gestresst. Auch unter Berücksichtigung der gesetzlich gewährten Stundungsmöglichkeiten für die Mieten April bis Juni 2020 sowie aller geplanten Kosten erzielen alle unsere Fonds noch einen positiven monatlichen Cash Flow. Darüber hinaus verfügen die Fonds über eine ausreichende Liquiditätsreserve.
Harde: In den innerhalb der INP-Gruppe implementierten Liquiditäts- und Risikomanagementsystemen werden mögliche Einflussfaktoren auf die einzelnen Fondsgesellschaften identifiziert, bewertet und berücksichtigt. Wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung und eine Gefährdung der Liquiditätssituation unserer Fonds infolge der Corona-Krise sind nicht auszumachen. Etwaige temporäre Mietausfälle oder -minderungen im Bereich der Gewerbeeinheiten wurden in den Systemen abgebildet, und die zukünftigen Entwicklungen werden weiterverfolgt.
Palla: Aktuell sehen wir keinen Bedarf die Liquiditätsquoten in unseren Fonds deutlich zu erhöhen. Hier zahlt sich die breite Diversifizierung über viele Einzelobjekte innerhalb der Habona-Fonds aus.
Cont: Seit Jahresanfang sind wir bei Ankäufen eher defensiv eingestellt, da der Preisauftrieb in den Metropolregionen für uns teilweise nicht nachvollziehbar war. Ob und in welcher Höhe diese Preiseffekte durch die Corona-Krise wieder kompensiert werden oder es zu deutlichen Preisabschlägen bei bebaubaren Grundstücken kommt, ist derzeit noch nicht zu beantworten. Daher sind wir aktuell im Ankauf weiterhin sehr zurückhaltend. Um aber sich bietende Chancen zu nutzen oder aber zusätzliche Aufwendungen (zum Beispiel durch frühzeitige Rechnungsstellung durch Bauunternehmen aufgrund deren eigenen Finanzsituation) problemlos bedienen zu können, wird im Einzelfall abgewogen, inwieweit ein Baustart und/oder Vertriebsstart im Verhältnis zu der zu erwartenden Performance unverhältnismäßige Liquidität (vor allem aus einer zeitlichen Betrachtung) bindet oder benötigt. Bereits ausgelöste Aufwendungen werden selbstverständlich bedient, neue Aufwendungen werden wie beschrieben im aktuellen Umfeld genauestens analysiert.
EXXECNEWS: Inwieweit sind Ihre Anleger und deren Anlageerfolg betroffen?
Guggenberger: Je nach Fortentwicklung der Krise kann nicht ausgeschlossen werden, dass etwaige gestundete Mieteinnahmen gegebenenfalls zu einer einmaligen Reduzierung der Ausschüttungen führen. Wir beobachten hierzu die laufende Entwicklung und stehen im engen Austausch mit unseren Anlegern.
Harde: Die bislang ergriffenen Maßnahmen wie beispielsweise die Bewertung und Berücksichtigung der aktuellen Situation in Managementsystemen und Szenarien sind vorbeugender Natur und haben keinen unmittelbaren Einfluss auf unsere Investoren. Die Auswirkungen der Corona-Krise insgesamt auf die Anleger und den Anlageerfolg unserer Investments ist derzeitig nicht abschließend abschätzbar. Da der wirtschaftliche Einfluss im Bereich der Pflege älterer Menschen allerdings nicht so hoch ist wie in anderen Wirtschaftsbereichen, erwarten wir wenn überhaupt nur geringfügige Auswirkungen auf die INP-Fonds.
Palla: Wir rechnen weiterhin mit einem mindestens planmäßigen Verlauf unserer Fonds.
Cont: Hierzu ist eine seriöse Aussage schwer. Keiner weiß, wie lange und in welchem Ausmaß die Auswirkungen der Krise die Gesamtwirtschaft und somit auch den Wohnungsbau treffen. Einerseits haben zeitliche Verzögerungen über die IRR Auswirkungen, andererseits kann sich ein sich entspannendes Baukostenthema positiv auf den Total Return auswirken. Wir sehen aktuell beim Wohnbau einen relativ stabilen Markt. Die gewinnunabhängigen Entnahmen werden aktuell vollständig bedient. Bei einer Liquiditätseinschränkung der AIF wäre die Geschäftsführung jedoch gemäß dem Gesellschaftsvertrag verpflichtet diese Entnahmen auszusetzen. Derzeit ist das jedoch weder geplant noch absehbar.
Der Beitrag ist - ist gekürzter Fassung - zuerst erschienen ist in EXXECNEWS Ausgabe 10/2020.
