Deutlich wachsender Optimismus im Immobilienmarkt Deutschland zum Jahreswechsel.
Der deutlich wachsende Optimismus im Immobilienmarkt Deutschland zeigt sich zum Jahreswechsel. Allein rund 80 Prozent des derzeit nachgesuchten Eigenkapitals für alternative Investmentfonds (AIF) entfällt auf die Assetklasse Immobilien. Damit sind und bleiben Immobilien-Investments das Herzstück der Sachwertanlage. Der deutsche Immobilienmarkt hat turbulente Jahre hinter sich. Aber zunehmend erwacht wieder Optimismus. In welcher Verfassung ist der Markt Ende 2024? Was sind die Erwartungen für 2025? EXXECNEWS befragte bundesweit tätige Immobilienexperten. Eine Bestandsaufnahme in zwei Teilen. Lesen Sie in dieser Ausgabe das Wichtigste zum Wohn- und Sozialimmobilienmarkt und in unserer kommenden Ausgabe die Expertenmeinungen zu Büro-, Handels-, Hotel- und Ferienimmobilien.
Der renommierte Immobilienjournalist Werner Rohmert beschreibt für EXXECNEWS – auch mit Rückblick auf die Expo Real 2024 – die aktuelle Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt.
Immobilienmarkt Deutschland, in Stichworten zusammengefasst:
- Wohnungsmangel pusht die optimistische Einschätzung der Wohnungsinvestoren.
- Privatkäufer finden sich mit der Zinssituation ab.
- Planungssicherheit der Entwickler hat sich stabilisiert.
- Drama bleibt aus.
- Bestandshalter sitzen bei Vollvermietung vieles aus, bis sich Mietentwicklung der Bewertung angepasst hat.
- Bei Logistik stimmt der Nutzermarkt, lediglich die Preise bzw. Multiplikatoren sind implodiert.
- Handel kommt wieder zurück.
- Nischenmärke wie Gesundheit und Pflege schwächeln noch.
- Für das kommende Jahr wird noch mit einer Reihe von Insolvenzen gerechnet.
Die Immobilienverbände lieferten bei Bundesbauministerin Klara Geywitz ihren üblichen Forderungskatalog ab, während wohl auch akzeptiert wird, dass sie sich redliche Mühe gegeben hat und wohl ihre letzten Monate im Amt auch noch geben wird. Andererseits weist Prof. Thomas Beyerle, noch Managing Director Catella Property Valuation, Head of Group Research und Head of Strategy & Communications bei der Catella Real Estate, darauf hin: „Neu ist allerdings auch, dass noch nie in den letzten 20 Jahren ein Regierungswechsel so offensiv – zumeist aus der Wohnungswirtschaft – postuliert worden ist wie heute.“
Aus meiner Sicht hat sie ihre Arbeit zu ihrer vollsten Zufriedenheit erfüllt. In einer Koalition, die von Kompromiss-Petitessen lebt, bleibt der „Große Wurf“ eines neuen „Fördergebietsgesetzes“ mit massiver steuerlicher Verschiebungschance, die sich schon nach Monaten durch die Mehrwertsteuer allein rechnen würde, aus. Vor allem leidet sie aber unter den idiotischen Versprechungen der Wohnungsbau-Ankurbelung. Das volkswirtschaftliche Drama liegt weiter darin, dass nicht ein einziges Gesicht der Politik Verbesserung durch eine Agenda 2035 verspricht.
Das Stimmungs-Potpourri der Messeteilnehmer
Mit Rückblick auf die Expo gibt sich ein diversifiziertes, aber positives Stimmungsbild der befragten Marktteilnehmer, dass sicherlich oft mit kritischer Distanz gelesen werden muss. Hier ein Potpourri:
Sorgen-Assetklasse bleibt Büro, macht Peter Axmann, Experte für die Finanzierung gewerblicher Immobilien bei der HCOB Hamburg Commercial Bank, deutlich. Positiv sieht das eher Victor Stoltenburg, Einkaufschef der Deka, der fünf Jahre bei deutschen Büros nicht mehr zum Zuge kam, gegenüber der IZ. Jetzt, wo die Preise heftig von 35-fach auf 20-fach gefallen seien, so Stoltenburg gegenüber Harald Thomeczek, Redakteur der Immobilien Zeitung, gebe es wieder ein Einstiegsniveau. Allerdings gebe es kaum echte Core-Angebote.
Dr. Peter Güllmann, Sprecher des Vorstandes der BIB, die als „Bank im Bistum“ sozialen Hintergrund hat, aber breite Immobilienkompetenz weiter ausbaut, geht auf einen sozialen Aspekt der Expo ein: „Mein Anliegen auf der Expo Real war es, herauszufinden, inwieweit Investoren bereit sind, Renditeverzicht zugunsten der Realisierung von Immobilien mit sozialer Verantwortung zu leisten. Rendite und soziale Verantwortung, das geht zusammen, Renditemaximierung hingegen nicht. Das gilt insbesondere für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.“
Klaus Franken, CEO Catella Project Management, blickt auf einen dichten Messetag im 30-Minuten-Rhythmus. Viel wichtiger sei, dass kein einziger Termin inhaltlich ein „Ausfall“ gewesen sei. Es seien umfangreiche Ansätze besprochen worden und konkrete Geschäfte vorangetrieben – wie in besten Zeiten der langen Expo Real-Geschichte.
Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp Verband Deutscher Pfandbriefbanken, sieht: „Die Stimmung auf der Expo Real 2024 nehme ich positiver wahr als im letzten Jahr und auch als zuvor gedacht. Man merkt, dass die Planungssicherheit wieder größer ist. Die Zinsen haben sich stabilisiert. Die Renditen erreichen wieder einen Bereich, der sich mit den Erwartungen der Investoren deckt. In diesem Jahr wird wieder stärker in die Zukunft geblickt.“ Der Immobilienmarkt Deutschland verfüge über eine andere Anpassungsgeschwindigkeit als zum Beispiel der Kapitalmarkt, aber es gehe offenbar voran, so Tolkmitt.
Jan-Hendrik Goldbeck, Geschäftsführer des Bau- und Immobilien-unternehmens Goldbeck, dem der Autor noch vor drei Wochen den Platow-Immobilien-Award verliehen hatte, sagt: „Erwartungsgemäß haben die Themen Wirtschaftlichkeit und Nachfrage einen noch größeren Raum als in den Vorjahren auf der Expo Real eingenommen. Gerade jetzt gilt es, durch Innovation Nachhaltigkeit bezahlbar zu machen, Wohnen wieder kostengünstig zu konzipieren und Nutzungskonzepte der Zukunft zu erfinden.“
Platow-Award-Jurorin Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende des Instituts für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) relativiert den Optimismus: „Der Markt für Immobilien ist nach wie vor noch nicht in Schwung und die Herausforderungen sind vielfältig. Doch neben den Business-Themen müssen sich die Unternehmen der Branche auch mit Ihrer Positionierung und Reportingpflichten befassen. Ich bin gespannt, welche Versprechen wir sehen werden und wie es dahinter aussieht.“
Allerdings gibt es nicht nur positive Stimmung. An der Messe regt sich Kritik, die IZ-Journalist Alexander Heintze aus Backgroundgesprächen schildert. Monetarisierung stehe im Vordergrund. Laut Heintze häuften sich die Gespräche, in denen sich Frust Bahn brach. Nochmals erhöhte Preise für Stände und Tickets, fehlende Flexibilität der Messeleitung und Frust über fehlenden Anschluss an aktuelle Themen wie die Digitalisierung waren wichtige Punkte. Die aktuelle Situation der Branche sei der Messe egal. Macht macht’s. Erschreckend sei, dass viele Aussteller regelrecht Angst vor der Messe München hätten, so die Immobilien Zeitung.
Fazit: Aus der freundlichen Branchenmesse wurde eine Cash Cow
Aus der Branchenmesse wurde eine Cash Cow. Journalisten, für die das Moderatoren-Honorar zur Finanzierung des Messebesuches wichtig war, wurden als Moderatoren des Messeveranstalters ausgesondert. Ohne Moos nix los auf der Expo. Abhängigkeit und Furcht davor, bei zu expliziter Kritik, einen guten Standplatz zu verlieren, sind laut Heintze spürbar. Selbst große Aussteller dächten darüber nach, ob die Expo Real noch die richtige Plattform für sie sei.
