Der deutsche Einzelhandel hat sich 2025 solide entwickelt. Laut Handelsverband Deutschland (HDE) stieg der Gesamtumsatz um drei Prozent auf 683,7 Milliarden Euro. Auf den stationären Einzelhandel entfielen davon 591,4 Milliarden Euro, ein Zuwachs von 2,8 Prozent. Der Online-Handel wuchs mit 3,9 Prozent auf 92,3 Milliarden Euro etwas stärker, sein Anteil am Gesamtumsatz liegt aber weiterhin bei weniger als 14 Prozent. Im Lebensmitteleinzelhandel sind es sogar unter drei Prozent.
Der Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen in deutschen Innenstädten entwickelte sich 2025 ebenfalls positiv. Nach Erhebungen des Immobilienberaters JLL wurden 519.000 Quadratmeter umgesetzt und damit rund 8,6 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Zahl der Abschlüsse legte auf 954 Vermietungsdeals zu.
Investmentmarkt: Fachmarktimmobilien an der Spitze
Am Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien wurden 2025 insgesamt 6,4 Milliarden Euro umgesetzt, rund 2,0 Prozent mehr als im Vorjahr. Einzelhandelsimmobilien waren damit erneut das drittgrößte Segment am deutschen Immobilien-Investmentmarkt, nach Wohnen und Logistik. Zwölf Großtransaktionen mit jeweils über 100 Millionen Euro trugen wesentlich zu diesem Ergebnis bei.
Fachmärkte und Fachmarktzentren bildeten mit einem Anteil von 49 Prozent das stärkste Teilsegment. Das entspricht einem Plus von 15 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. 1A-Einzelhandelsimmobilien kamen auf 28 Prozent, Shopping-Center auf zehn Prozent. Fachmarktobjekte haben damit ihre traditionelle Position als volumenstärkstes Segment zurückgewonnen. Die Preise für das Sub-Segment entwickelten sich zugleich leicht positiv.
Warum versorgungsorientierte Handelsimmobilien überzeugen
Für Investoren lohnt vor allem der Blick auf Handelsimmobilien, die sich weitgehend unabhängig von wirtschaftlichen Zyklen entwickeln. Das gilt in besonderem Maße für versorgungsorientierte Handelsimmobilien, also Fachmarktzentren, Nahversorgungszentren, Lebensmittelmärkte und Baumärkte. Ihre Mieter bieten Waren und Dienstleistungen für den täglichen Bedarf an. Die Nachfrage danach bleibt auch in konjunkturell schwächeren Phasen stabil.
Ankermieter dieser Objekte sind überwiegend führende Einzelhandelskonzerne wie Edeka, Kaufland, Rewe, Lidl, Aldi, Obi oder Hornbach. Sie verfügen in der Regel über eine solide Bonität und schließen langfristige Mietverträge ab, teils mit Laufzeiten von deutlich über zehn Jahren. Investoren profitieren von entsprechend gut planbaren Einnahmen.
Ausblick: Nachfrage bleibt stabil
Der HDE rechnet für 2026 mit einer Fortsetzung der positiven Umsatzentwicklung. Prognostiziert wird ein nominales Wachstum von 2,0 Prozent, preisbereinigt von 0,5 Prozent. Für den stationären Einzelhandel werden nominal 1,6 Prozent erwartet.
Insbesondere für lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien ist weiterhin mit einer stabilen Nachfrage deutscher und internationaler Investoren zu rechnen. Je nach geopolitischer Entwicklung könnten diese Immobilien darüber hinaus wieder verstärkt als Safe-Haven-Investment gefragt sein.
Paschalis Christodoulidis ist Prokurist und Leiter des Vertriebs der Hahn Gruppe, Bergisch Gladbach. Die Hahn Gruppe ist ein auf versorgungsorientierte Handels- und Mixed-Use-Immobilien spezialisierter Asset- und Investment-Manager. Sie verwaltet heute ein Immobilienvermögen von über sieben Milliarden Euro und zählt zu den führenden Spezialisten für Handelsimmobilien in Deutschland.
Der Beitrag ist zuerst im Jahrbuch der Deutschen Anlageberatung 2026 erschienen.
