Kürzlich saß ich einem Investor gegenüber, der seine Anforderungen an Immobilieninvestments klar formulierte: mindestens fünf Prozent Cash Return und ein unveränderter Exit Yield im Businessplan.
Dahinter steht eine einfache Überlegung: Portfolios, die ihre Rendite überwiegend aus laufenden Erträgen erzielen, sollten in Krisen robuster sein als Strategien, die auf Renditekompression oder günstige Exit-Bedingungen angewiesen sind.
Ganz so einfach ist es allerdings nicht. Ein hoher Cashflow ist zunächst kein Qualitätsmerkmal, sondern häufig Ausdruck eines höheren Risikos. Immobilien mit höheren Anfangsrenditen weisen oft größere Unsicherheiten hinsichtlich Lage, Nutzung oder Vermietbarkeit auf. Der Cashflow spiegelt damit zunächst die Risikoeinschätzung des Marktes wider.
Kein klarer Zusammenhang zwischen Ausgangsrendite und Wertentwicklung
Unsere Analyse der vergangenen Jahre zeigt entsprechend kein eindeutiges Bild. Immobilien mit niedrigen Anfangsrenditen waren während der Zinswende nicht systematisch widerstandsfähiger als höher rentierende Objekte. Ein klarer Zusammenhang zwischen Ausgangsrendite und Wertentwicklung lässt sich nicht nachweisen.
Trotzdem steckt in der Cashflow-These ein wichtiger Gedanke. Krisen an Immobilienmärkten sind häufig auch Liquiditätskrisen. Wenn Transaktionsmärkte stocken, Bewertungen unter Druck geraten und Finanzierungen schwieriger werden, gewinnen laufende Erträge an Bedeutung. Sie reduzieren die Abhängigkeit vom Verkauf eines Objekts und verschaffen Investoren Zeit.
Allerdings gilt: Cashflow ist nicht gleich Cashflow. Die Erfahrungen des Niedrigzinsumfelds haben gezeigt, dass Anleger auf der Suche nach Ausschüttungen teilweise erhebliche Risiken eingegangen sind. Häufig führte dies zu einem „Style Drift“, bei dem Core-Kapital in zunehmend risikoreiche Marktsegmente floss. In der Krise trafen dann Zins-, Lage- und Vermietungsrisiken gleichzeitig aufeinander.
Nachhaltige Mieterträge sind entscheidend für die Rendite
Die eigentliche Lehre lautet daher nicht „Cashflow um jeden Preis“, sondern eine Rückbesinnung auf die fundamentale Ertragskraft der Immobilie. Entscheidend ist, dass ein möglichst großer Teil der Rendite aus nachhaltigen Mieterträgen stammt und nicht aus optimistischen Exit-Annahmen.
Auch die Forderung nach einem konstanten Exit Yield ist nur scheinbar konservativ. Wer den Exitfaktor unverändert lässt, trifft keine neutrale Annahme, sondern blendet mögliche Veränderungen von Kapitalmarkt, Risikoaufschlägen und Liquidität aus. Ein robuster Businessplan sollte deshalb realistische Sensitivitäten zulassen.
Der Vorteil cashflow-orientierter Immobilien bleibt dennoch bestehen: Je höher der Beitrag laufender Erträge zur Gesamtrendite, desto geringer die Abhängigkeit vom Exit. Resiliente Portfolios entstehen jedoch nicht durch maximale Ausschüttungen, sondern durch die Kombination aus nachhaltigem Cashflow, attraktiven Fundamentaldaten und realistischen Kapitalmarktannahmen. Genau darin liegt die eigentliche Lehre der vergangenen Jahre.
Dr. Ulrich von Creytz ist Chief Investment Officer für das Immobiliengeschäft in Europa bei der DWS. DWS Real Estate ist der Immobilien-Investmentbereich der zur Deutschen-Bank-Gruppe gehörenden DWS Group, einem der führenden europäischen Vermögensverwalter. DWS Real Estate verwaltet derzeit rund 75 Milliarden US-Dollar (rund 69 bis 70 Milliarden Euro) an Immobilienvermögen.
Der Beitrag ist zuerst im Jahrbuch der Deutschen Anlageberatung 2026 erschienen.
