Wir bewegen uns in einem Markt mit enormem Wachstumspotenzial, der gleichzeitig ein hohes Maß an Expertise und Anpassungsfähigkeit verlangt. Die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum und Pflegeeinrichtungen in Deutschland wächst rasant.
Laut Prognosen wird die Zahl der pflegebedürftigen Menschen bis 2055 um über 30 Prozent steigen. Schon heute fehlen laut Pestel Institut rund zwei Millionen altersgerechte Wohnungen – bis 2040 könnte der Bedarf auf über drei Millionen ansteigen. Gleichzeitig sieht sich der Markt mit deutlich steigenden Baukosten, hohem Zinsniveau und komplexen regulatorischen Vorgaben konfrontiert.
Diese Gemengelage stellt Investoren, Betreiber und Kommunen vor große Herausforderungen, eröffnet jedoch auch neue Chancen. Wir bewegen uns in einem Markt mit enormem Wachstumspotenzial, der gleichzeitig ein hohes Maß an Expertise und Anpassungsfähigkeit verlangt. Doch wer Nachhaltigkeit mit Wirtschaftlichkeit verbindet, bleibt auch unter anspruchsvollen Bedingungen handlungsfähig und erfolgreich.
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Steuern: Vorteile optimal nutzen
Pflegeimmobilien überzeugen schon heute durch ihre stabile Nachfrage und gesellschaftliche Relevanz. Zusätzliche Impulse für Investoren setzt das im Frühjahr 2024 verabschiedete Wachstumschancengesetz, das die Abschreibungsmöglichkeiten innerhalb der Assetklasse nochmals deutlich verbessert. Neubauten, die seit Januar 2023 fertiggestellt werden, können mit drei Prozent jährlich linear abgeschrieben werden.
Ergänzt wird dieses Modell durch die neue degressive Abschreibung: Für Projekte mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 können Investoren im ersten Jahr fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten abschreiben. In den Folgejahren wird der Restbuchwert um jeweils fünf Prozent reduziert – über sechs Jahre hinweg. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung bleibt jederzeit möglich. Zusätzlich kann bei Neubauten im Standard „Effizienzhaus 40“ und mit „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG genutzt werden. Über vier Jahre dürfen jeweils weitere fünf Prozent der Investitionssumme abgeschrieben werden. Die neuen steuerlichen Rahmenbedingungen bieten Investoren die Chance, ihre Steuerlast deutlich zu reduzieren und gleichzeitig gesellschaftlich relevante Werte zu schaffen.
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Nachhaltige Immobilien: förderfähig und wirtschaftlich tragfähig
Parallel zu den steuerlichen Vorteilen ist das Thema Nachhaltigkeit, gerade vor dem Hintergrund der vielen notwendigen Neubauten, im Pflegeimmobilienmarkt von besonderer Bedeutung. Gebäude, die auf energieeffiziente Standards setzen, reduzieren Treibhausgasemissionen um bis zu 55 Prozent und senken den Verbrauch nicht erneuerbarer Primärenergie um bis zu 46 Prozent gegenüber konventionellen Bauweisen. Diese Nachhaltigkeitsaspekte wirken sich nicht nur positiv auf Betriebskosten und Umwelt aus, sondern sind auch ein wichtiger Faktor bei der Finanzierung über Banken und bei der Erfüllung regulatorischer Vorgaben wie der EU-Taxonomie. Nachhaltigkeit darf nicht bei der Planung enden – sie muss sich durch den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie ziehen. Langfristig stabile Betriebskosten, staatliche Förderungen und eine starke Marktpositionierung machen nachhaltige Pflegeimmobilien zunehmend unverzichtbar.
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Teileigentum: der Schlüssel zu breiter Investorenbasis
Ein weiteres zukunftsweisendes Modell im Markt ist das Teileigentum. Es ermöglicht privaten Käufern, einzelne Pflegeapartments, beispielsweise für die eigene Altersvorsorge, zu erwerben, und zwar verbunden mit langfristigen Mietverträgen und indexierten Einnahmen. So entstehen Win-win-Situationen: Für Investoren bieten Teileigentumsmodelle stabile, inflationsgesicherte Erträge sowie attraktive steuerliche Vorteile. Betreiber profitieren von modernen, nachhaltigen Gebäuden für moderne Pflegekonzepte und mit optimierten Betriebskosten, während Kommunen schneller zusätzliche Pflegekapazitäten realisieren können. Pflegeimmobilien im Teileigentum vereinen Stabilität und soziale Wirkung. Die Kombination aus planbarem Einkommen, Inflationsschutz und gesellschaftlichem Nutzen wird von Investoren geschätzt.
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Fazit: Stabilität in unsicheren Zeiten
Marktexperten sehen den Investitionsbedarf im Bereich Pflegeimmobilien bis 2040 zwischen 80 und 125 Milliarden Euro. Die steigende Nachfrage nach altersgerechten Wohnformen trifft auf einen Markt, der immer höheren Ansprüchen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz genügen muss. Investoren, die heute auf hochwertige, zukunftsorientierte Konzepte setzen, profitieren nicht nur von steuerlichen Vorteilen und stabilen Erträgen, sondern leisten auch einen wesentlichen Beitrag zur sozialen Infrastruktur. Pflegeimmobilien bieten damit ein seltenes Zusammenspiel aus steuerlicher Effizienz, ökologischer Verantwortung und gesellschaftlicher Relevanz. In einem dynamischen, aber herausfordernden Umfeld bleibt diese Anlageklasse eine zukunftssichere Option für Investoren, die langfristig denken.
Sandro Pawils ist Chief Sales Officer der Carestone Gruppe. Die Carestone Gruppe plant, baut und vermarktet Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien als Kapitalanlage. Mit knapp 20.000 verkauften real geteilten Pflegeapartments ist Carestone einer der marktführenden Entwickler und Anbieter von Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien in Deutschland.
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Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt Sozialimmobilien zu EXXECNEWS Ausgabe 11-2025 erschienen.
