Herausgeber Werner Rohmert über 40 Jahre Immobilienwirtschaft
– Ein Resümee
Zentrale Erfahrungsmerksätze aus 40 Jahren Immobilienwirtschaft sind: „Gut gehen lässt sich bei immobilienwirtschaftlichen Zeiträumen nicht planen. Nur dumme Fehler lassen sich vermeiden.“ „Jede Immobilie, die wirklich gebraucht wird, wird bei jedem Zins gebaut.“ „Die Immobilie schützt nicht vor Inflation, sondern nur ihre Nutzung.“ „Zehn Vermietungsjahre vergehen wir im Flug.“ „Die Immobilie als Altersvorsorge ist immer stärker zu hinterfragen.“ Die teuersten Worte der Immobiliengeschichte sind: „Diesmal ist es anders.“
Je länger man im Markt ist, desto mehr häufen sich längst bekannte Strategien und Ideen, die als Innovation oder neuer (Mega-) Trend vorgestellt werden. Die Arroganz der Erfahrung verführt leicht dazu, die Analyse auf die Frage zu reduzieren: „Was hat sich geändert, seit die Idee zuletzt Erfolg hatte oder eben in der Umsetzung gescheitert ist?“ Zum 25-jährigen Jubiläum des „Der Immobilienbrief“ kam die EXXECNEWS Redaktionsanfrage einer zweiseitigen 25-Jahres-Chronik an den Autor als „Chronist der deutschen Immobilienwirtschaft“. Dazu gibt es „eigentlich“ schon Wälzer. Insofern reduziert sich die Chronik hier auf die Meilensteine der letzten Jahrzehnte und die Änderungsfrage.
Der wesentliche Verdienst eines Chronisten darin besteht, alt genug zu werden und „dabei gewesen zu sein“. Daher ist der Blick des Chronisten in den immobilienwirtschaftlichen Spiegel nötig. Der Gründung von „Der Immobilienbrief“ durch Fondsspezialist Stefan Loipfinger und Werner Rohmert im Jahr 2001 gingen rund 20 Jahre Erfahrung in der Immobilien- und Fondswirtschaft voraus. Der Autor wollte nach Examina in BWL und VWL mit Informatik-Zusatzausbildung und wissenschaftlicher Assistenten-Zeit beim „Bankenkenpapst“ in Köln eigentlich „etwas Anständiges“ werden und landete als Uni-Leasing-Spezialist bei der schönsten und größten Leasinggesellschaft Europas, der DAL. Nach einem halben Jahr mündete das dann in der Bearbeitung notleidende Immobiliengeschäfte im damals größten Immobilienskandal deutscher Nachkriegsgeschichte. Das machte Spaß, richtete aber den Blick auf Immobilien-Risiken statt auf Immobilien-Chancen – oft zu Recht. Weiteres aktives Immobiliengeschäft des Autors mündete dann in bis heute ausgeführte Beratungstätigkeit zum ersten großen PPP-Projekt, dem MediaPark Köln Ende der 80er Jahre, über Strategie und Bewertung aller Immobilien der neuen Bundesländer für TLG, Treuhandanstalt und Staat ab 1990, über dem prominentesten Milliardenbewertungsprojekt mit Schaffung von Grundlagen der statistischen Portfoliobewertung im Zusammenhang mit einem Mega-Börsengang und rund zehnjährigem Kontakt mit der Staatsanwaltschaft, über die oft Jahrzehnte laufende Beratung bekannter Unternehmer bis hin zuletzt zur Beratung eines Milliarden-Bauvorhabens einer prominenten Bank. Das wurde begleitet durch publizistische Tätigkeit zu Immobilien- und Konjunktur über mehr als 35 Jahre wöchentlich für „Der Platow Brief“ und eben seit 25 Jahren unternehmerisch mit „Der Immobilienbrief“, „Der Fondsbrief“ und „Handelsimmobilien Report“ und Regionalmedien in fast 2.000 Ausgaben, davon 629 „Der Immobilienbrief“ auch in inhaltlicher Verantwortung. Inzwischen ergibt sich dadurch die Chance, manche Analysen und Vorhersagen auf die Goldwaage legen zu können. Fazit: Sehr viel ist vorhersehbar.
Was hat sich in den letzten Jahrzehnten geändert – Die Krisenmeilensteine
Zurück zur Chronistenpflicht der Änderungen und der Meilensteine durch Krisen. In persönlich erlebter Krise 1 Mitte der 80er Jahre machten sich die Grenzen der immobilienwirtschaftlichen Nachfrage nach Gewerbe durch ökonomische Prosperität, Tertiärisierung und Demographie erstmals bemerkbar. Die Vereinigungs-Euphorie ab 1990 führte bis 1993/1994 zu einem zyklischen Höhepunkt, der als zweite erlebte Krise zu einem schnellen Absturz der Gewerbemärkte und dann langanhaltender Seitwärtsbewegung auf niedrigem Niveau führte beziehingsweise eine „tote Dekade“ mit abgeschwächter Seitwärtsbewegung bei Wohnen zur Folge hatte. In der Nr. 1 von „Der Immobilienbrief“ wurde nach der völligen Vernachlässigung der 90er Jahre eine deutliche Erholung der Wohnimmobilien und eine Konsolidierung der Gewerbeimmobilien prognostiziert.
Die Vorhersage prosperierenden Wohnens und konsolidierenden Gewerbes traf durch die dritte erlebte Krise, der Dotcom-Krise ab 2000/2001 erst mit Verspätung ein. „9/11“ beziehungsweise der World Trade Center Terroranschlag änderte die Welt. Die vierte erlebte Krise, die Jahrhundert-Finanzkrise beziehungsweise die Lehman-Krise ab September 2008, war zwar nach dem vorherigen Boom immobilienwirtschaftlicher Zinsdifferenz-Geschäfte bei vergleichsweise niedrigen Zinsen unterhalb der hochzinsgeprägten Mietrenditen im Erleben mancher Manager hoch lästig, in der Rückschau aber eine echte, kurze Krise. Den Volkswirtschaften wurde der Stecker gezogen. Vorübergehend lief nichts mehr. Transaktionen stoppten. Bewerter werteten vorübergehend schwierige Immobilien, die durch die Krise getroffen waren, nach dem Motto „Ohne Markt kein Wert“ brutal ab. In der Konsequenz wurde die Finanzkrise zum Wachstumstreiber der Immobilienwirtschaft. Zunächst ging das Vertrauen in den Euro verloren. Die Immobilie als Kapitalanlage erlebte eine Renaissance. Gleichzeitig fielen die „Whatever it takes“-Zinsen Richtung Null. In Verbindung mit geopolitischer Veränderung führte das zu einem Immobilienzyklus, dessen Dauer von 2009 bis zur Zinswende 2022 ohne Vorbild war. Entsprechend lang dauert aber auch die Konsolidierungsphase, deren Ende bislang nicht abzusehen ist.
Die 5. Krise: Ist das aktuelle Multikrisen-Umfeld eine Gesamtkrise oder eine Aneinanderreihung? Das beginnt mit Corona 2020 und der Lieferketten-Inflation ab 2021. Es setzt sich fort mit dem russischen Überfall auf die Ukraine im Februar 2022 mit nahezu galoppierender Inflation von 8,6 Prozent im Dezember 2022 zum Vorjahres-Dezember. Die brutale Zinswende ab Juli 2022 hatte in ihrer Rasanz mit Zins-Vervielfachung niemand vorhergesehen und einkalkuliert. Die neue Nahost-Krise wirkt erneut mit einer Energiepreisexplosion. Sind das Krisen fünf, sechs und sieben oder lediglich eine Gesamtkrise? Bedeutet die Aufeinanderfolge der Krisen ein neues geopolitisches New Normal? Das ändert nichts an den Konsequenzen für die Immobilienwirtschaft. Die Bewertungen der insbesondere von den Zinssätzen abhängigen Anlageimmobilien bei großvolumigen Einzelimmobilien oder Portfolios waren bei Büroimmobilien dramatisch. Der Autor hatte schon im Herbst 2022, von der Immobilien Zeitung zitiert, eine mathematisch notwendige Korrektur von 25 bis über 30 Prozent vorhergesagt. Das war ein Jahr später im vierten Quartal 2023 mit minus 30 Prozent im Prime Office Index JLL Victor Realität.
Was hat sich also in der Immobilienwirtschaft verändert?
Fragt man die aktiven Matadore der Immobilienwirtschaft hat sich die ganze Immobilienwirtschaft professionalisiert und verändert. Der Autor hat als Verbandsvorsitzender der deutschen Immobilienjournalisten einmal die Kollegen gefragt, die den Markt seit Dekaden beobachten. Der eindeutige Tenor war, es habe sich nichts wirklich geändert. Die Auflösung dieses Dilemmas liegt darin, dass sich im „Maschinenraum“ des Immobilienmanagements sehr viel geändert hat. Die Immobilienwirtschaft ist besser ausgebildet und professioneller. Transformation ist das Gebt der Stunde. Graue Energie wird heute erhalten. An der Immobilie selber hat sich viel geändert. Das macht sich heute im Flight to Quality und dem Aussetzen der Qualitäts-/Preis-Arbitrage bemerkbar. Top-Qualitäten bzw. Prime Office sind gefragt, knapp und werden bei steigenden Mieten teurer. Nachrangige Qualitäten werden immer schwerer platzierbar und sind oft kaum noch vermittelbar. Andererseits lernte ich zur Jahrtausendwende, dass 60er und 70er Jahre Immobilien „wie Blei im Markt liegen“, aber ab den 80er Jahren zukunftssicher gebaut würde. Heute sind 80er und 90er Jahre Gebäude ohne heutige Nachhaltigkeitsqualität auf dem Weg zum Stranded Asset. Große Institutionelle investieren schon nicht mehr in zehn Jahre alte Immobilien, da die die Qualitätsstandards nicht erfüllen.
Andererseits hat sich am immobilienwirtschaftlichen Gedankengut wenig geändert. Die Mathematik ist dieselbe. Standortüberlegungen sind dieselben. Immobilien ohne Nutzer bleiben Ruinen. Der Wert einer Immobilie liegt im Nutzer. Deshalb werden bei jedem Zins alle Immobilien gebaut, die gebraucht werden. Der Autor kam 1982 bei über zehn Prozent Hypothekenzins in den Markt. Ein Prozent Kosten pro Monat kalkulierten die Banken bei Finanzierungen auch bei Wohnen.
Kein Zyklus, sondern „perfect storm“ mit tektonischer Verschiebung
Was der Autor in über 40 Jahren nicht erlebt hat, ist das Zusammenspiel der großen Wellen, die die Immobilienwirtschaft treffen. 15 Jahre bestand die Immobilien-Welt daraus, dass alle glaubten, dass in der Immobilienwirtschaft Wasser nach oben fließt. Wer noch andere Erfahrungen hatte, oder über die Endlichkeit einer in 5000 Jahren nie dagewesenen (Zins-) Pumpe nörgelte, wurde in die Pessimisten-Ecke gestellt. Die Assetklassen sind aber unterschiedlich betroffen. Büro trifft es hart. Handel hat vieles hinter sich, was Büro an Markttransformation noch vor sich hat. Sozialimmobilien und Wohnen profitieren von der Demographie.
Jetzt kommt alles zusammen. Die Immobilienwelt glaubt immer noch, alles sei Zyklus. Das ist ein Irrtum. Die schlechte Botschaft ist: Fünf von sechs Wellen sind Niveautransformationen, die insbesondere die Bürowelt ins Mark treffen. Die gute Botschaft ist: Inzwischen sind die Niveautransformationen bis auf KI weitgehend eingepreist, auch wenn die potenziellen Verkäufer es nicht glauben. Die Eckdaten stehen. Und wenn die Maklerhäuser von noch fehlender Liquidität im Markt sprechen, dann ist das lediglich Synonym dafür, dass immer weniger Zukunftsträumer nicht rechenbare Preise mitmachen. Geld ist da. Internationale stehen an der Seitenlinie und warten auf Preise, bei denen es sich wieder lohnt, aufs Spielfeld zu stürmen.
Blicken wir auf die Wellen – Was ist zyklisch, was bleibt? – Die Immobilienwelt gestaltet sich neu
Vorn den großen Wellen ist nur die Konjunktur zyklisch. 1. Welle Konjunktur ist Zyklus: Konjunktur ist lästig, aber lediglich zyklisch, auch wenn das Zahlenwerk aktuell eher unglücklich ist. 2. Welle Finanzmathematik ist Niveautransformation: Finanzmathematik ist für alle da. Die zinsbedingte Veränderung der Werte, die es so in der bundesrepublikanischen Geschichte noch nicht gegeben hat, bedeutet eine Niveautransformation ohne Rückkehr und betrifft alle Immobilien Assetklassen. 3. Welle ESG ist Niveautransformation: Der Klima-Wertberichtigungen treffen 60 bis 80 Prozent des Bestandes. Gewerbeinvestoren haben keine Lobby. Gesellschaftlicher Konsens, fehlende Fluchtmöglichkeiten der Immobilie und auch Verursachungsgerechtigkeit machen Gewerbeimmobilien zum Ziel von Regulierung. Auch die aktuelle politische zeitliche Entspannung ist keine Lösung. Investoren und Mieterbleiben auf ESG-Trip.
4. Welle Homeoffice ist Niveautransformation: Homeoffice ist seit Corona aus der Nische. Seit 25 Jahren für den Autor absehbare gesellschaftliche Veränderungen der Arbeit mit den Stichworten standortunabhängiger New Work oder Homeoffice treffen so sicher wie das Amen in der Kirche mit Auslaufen von Mietverträgen und zunehmender Sicherheit der Konzern-Entscheidungsfindungen die Nachfrage. 5. Welle Künstliche Intelligenz ist ein Damoklesschwert und gleichzeitig eine Niveautransformation: Die Wirkungen Künstlicher Intelligenz sind noch nicht absehbar. Ein Nachfragedruck für Büros ist schwer ableitbar, auch wenn Makler meinen, bisher sei noch nichts zu sehen. Das ist Dachdecker-Mentalität, am ersten Stock vorbeizufliegen mit der Feststellung, bisher sei alles gutgegangen. 6. Welle des inzwischen noch nicht einmal mehr schleichenden Wettbewerbsverlustes der deutschen Industrie: Das deutsche Geschäftsmodel steht vor grundlegender Revision. Seit über 100 Monaten ist die Industrieproduktion im Sinkflug.
Weiter mit den Änderungen: Inflationsschutz durch Immobilien ist als Sommermärchen entlarvt. Zugegeben, nach 30 Jahren ist fast alles teurer, auch Immobilien. Dafür muss man oft 30 Jahre durchhalten und darf Inflation nicht wirklich hineinrechnen. Das zeigte bereits oben der Bulwiengesa-Index. Wenn der Autor auf seine Historie zurückschaut, zeichnen sich 4 Phasen ab: 1. Nach dem Krieg bis in die frühen 90er entwickelten sich Immobilienwerte durch Kriegszerstörungen, Nachfrage durch Demographie und wirtschaftliche Prosperität mit Schwankungen um einen Langfrist-Trend positiv. Die Inflationsschutzthese war statistisch nicht zu widerlegen. 2. Nach 1993 beruhigte sich die Inflation, blieb aber positiv und recht hoch, aber die Werte brachen überproportional ab. Da stimmte die These schon nicht mehr. 3. Insbesondere nach der Finanzkrise explodierten die Werte, aber die Inflation sank weiter. Das zeigte direkt das Gegenteil der These eines Gleichlaufs zwischen Inflation und Werten. 4. Und ganz schlimm stiegen ab 2021 die Inflationsraten gen Himmel, aber die Werte brachen fürchterlich ein (s.o.). Fazit: Die These des Inflationsschutzes ist weder statistisch noch intellektuell haltbar. Der Nutzer macht den Inflationsschutz. Der Zins macht die Werte. In der Konsequenz ist die Immobilie als „sichere“ Altersvorsorge zu hinterfragen. Kein Trend hält ewig. Ein dummer Fehler ist es, aktuelle oder sogar länger laufende Trends in die Zukunft hochzurechnen. Zinsen ändern sich, Demographie ändert sich. Ansprüche ändern sich. Geopolitik ändert sich. Megatrends sind oft schon am Wendepunkt, wenn sie als Megatrends erkannt werden. zehn Jahre Mietvertrag sind keine Sicherheit. Nur die Nachnutzungsmöglichkeiten stellen Sicherheit. Speziell bei Büro wechseln sich Wertschöpfungsphasen des Baus mit dem Werteverzehr der Nutzung mit den späteren Wertschöpfungsphase der Sanierungen ab. Im letzten Niedrigzinszyklus drehte die Wertvernichtungsphase nur durch steigende Multiplikatoren wieder in Richtung Wertsteigerung. Das ist zunächst vorbei. Aktuell bleibt nur Hoffnung auf Mietsteigerung. Die hängt von Knappheit und Qualität ab. Das hat sich in 40 Jahren nicht geändert – nur halten die Qualitätsdefinitionen keine 40 Jahre.
Werner Rohmert ist Herausgeber des „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“, Vorsitzender immpresseclub (Arbeitsgemeinschaft deutscher Immobilienjournalisten)
Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS Ausgabe 15/2026 erschienen.
