Assetklasse Büroimmobilien: Potenzial für steigende Kapitalwerte
Zu Beginn der zweiten Jahreshälfte 2024 ist der Büroimmobilienmarkt in Deutschland von einer leichten Marktbelebung geprägt, die sich bereits in den Vorquartalen angedeutet hat und sich zum Jahresende 2024 fortsetzen wird.
Im dritten Quartal stieg der Flächenumsatz auf 670.000 Quadratmeter. Darunter waren fünf große Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter, die ausschließlich von Mietern aus der Öffentlichen Verwaltung getätigt wurden. Dies verdeutlicht die anhaltende Bedeutung dieser Mietergruppe, insbesondere in einem konjunkturell herausfordernden Umfeld, und weist auf den Aufholbedarf in Bezug auf moderne Büroflächen hin. Für das Gesamtjahr 2024 prognostizieren wir einen Flächenumsatz von bis zu 2,4 Millionen Quadratmetern, was einem ähnlichen Niveau wie 2023 entspricht.
Gleichzeitig setzt sich der Trend steigender Büroleerstände fort. Grund dafür ist die konstante Neubautätigkeit von etwa 1,5 Millionen Quadratmetern pro Jahr bis 2026 in Kombination mit einer schwächelnden Flächennachfrage. Demnach stieg die Leerstandsquote im dritten Quartal 2024 um 30 Basispunkte auf sieben Prozent, was dem höchsten Wert seit 2013 entspricht. Diese Entwicklung dürfte auch im kommenden Jahr anhalten, jedoch mit nachlassender Dynamik. Ab 2027 erwarten wir einen spürbaren Rückgang der Fertigstellungen auf 600.000 Quadratmeter.
Die Spitzenmieten in fünf der sieben größten deutschen Büromärkte klettern währenddessen weiter in die Höhe. München führt nach drei Quartalen im Jahresvergleich mit einem Anstieg von 15,2 Prozent, gefolgt von Düsseldorf mit 10,3 Prozent, Frankfurt mit 4,3 Prozent und Berlin mit 2,9 Prozent. In Stuttgart und Hamburg stabilisierten sich die Spitzenmieten, während Köln einen Rückgang von etwa sieben Prozent verzeichnete. Die Durchschnittsmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls in fast allen Städten, wobei Stuttgart mit 14,4 Prozent und München mit 7,2 Prozent die stärksten Zuwächse aufwiesen.
Auf dem Büroinvestmentmarkt bleibt eine erkennbare Markterholung bislang aus. Es ist jedoch eine Stabilisierung auf niedrigem Niveau zu beobachten. In den ersten drei Quartalen des Jahres wurden 3,6 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert und damit weniger als in Logistik- und Einzelhandelsimmobilien. Während die Anzahl an Transaktionen mit einem Volumen unter 50 Millionen Euro seit Ende 2023 leicht ansteigt, bleibt die Deal-Aktivität bei größeren Transaktionen auf einem niedrigen Niveau. Eine Erholung in diesem Segment durch einen verbesserten Zugang zu Fremdkapital sowie eine Stabilisierung des Preisniveaus würde einen wichtigen Impuls für den gesamten Markt geben.
Die zuletzt stabilen Anfangsrenditen im Spitzensegment deuten auf die Bodenbildung auf dem Büroimmobilienmarkt hin. In Verbindung mit einem weiterhin positivem Ausblick auf die Spitzenmieten bietet dies Potenzial für steigende Kapitalwerte in den kommenden Quartalen. Für 2025 erwarten wir eine langsame Erholung, die jedoch erst im Verlauf des Jahres an Fahrt gewinnen dürfte, abhängig von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Die Märkte sollten sich auf eine spürbare Verknappung moderner Büroflächen ab 2027 einstellen.
Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS Ausgabe 24 erschienen.
Cem Ergüney ist Geschäftsführer und seit Mitte 2023 als Head of Office Letting Germany bei Colliers. Die Colliers International Deutschland GmbH ist ein Immobilienberatungsunternehmen und an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden vertreten.
