Balance zwischen Rendite, Sicherheit und Liquidität
Gastbeitrag von Michael F. Legnaro zur Anlageentscheidung bei Immobilieninvestments: Balance zwischen Rendite, Sicherheit und Liquidität:
Im Bereich der Immobilieninvestments nehmen drei Größen weiterhin den höchsten Stellenwert bei der Anlageentscheidung ein - Rendite, Sicherheit und Liquidität. In diesem Kontext sind die Investitionsformen abzuwägen. Mehr Rendite bei höherem Risiko, mehr Rendite bei geringerer Sicherheit?
Aufgrund der ansteigenden Preise auf den Immobilienmärkten sinken die erzielbaren Renditen bei Direktinvestments/Bestandsimmobilien in diesem Sektor. Die Mehrzahl der Investoren rechnet auf Sicht mit anhaltenden Preissteigerungen und dadurch mit einer Verfehlung der selbstgesteckten Renditeziele. Die ergänzenden Strategien im Real-Estate-Bereich werden also darauf ausgerichtet sein, die richtige Balance zwischen den niedrigen Renditen am Kapitalmarkt („Nullzinspolitik“), den rückläufigen Renditen bei Bestandsimmobilien und der erforderlichen Risikobereitschaft für alternative Investments zu finden.
Damit rücken indirekte und alternative Immobilieninvestitionen wieder stärker in den Fokus der Investoren. Gibt es Strategien an den Immobilienmärkten die die Balance zwischen Rendite und Risiko auf eine höhere Zinsebene heben?
Bei der Betrachtung der Ergebnispotentiale fallen hierbei die „Asset Based Debt“-Strategien positiv ins Blickfeld der Investoren. In diesem vom Kapitalangebot dominierten Finanzierungsumfeld ist seit der Finanzmarktkrise ein großer Block an Kapitalgebern nahezu komplett ausgefallen. Die Banken kämpfen weiterhin mit ihren Risikopositionen und den aufsichtsrechtlichen Anforderungen an ihre Kapitalbasis. Daher ist dieser Sektor gerade im nachrangigen Finanzierungsteil (Juniortranchen beziehungsweise Mezzanine-Kapital) sehr zurückhaltend oder nicht vertreten. Die Lücke wird nur teilweise durch institutionelle Investoren, die in diesem Segment eine Möglichkeit sehen, vorhandenes Kapital rendite- und risikoorientiert zu investieren, geschlossen.
Im Ergebnis hat die Angebotslücke die gezahlten Risikoprämien gegenüber den historischen Vergleichszahlen deutlich anwachsen lassen. Während in der Vergangenheit nachrangige besicherte Finanzierungen, sogenannte Junior-Loans, oder Mezzanine-Kapital durchschnittlich im Bereich von 250 bis 350 Basispunkten oberhalb der Seniortranchen lagen, sind heute bis zu 600 Basispunkte zu erzielen, ohne dass sich das Basisrisiko im Bereich der Assetklasse Wohnimmobilien gegenüber den historischen Kennzahlen erhöht hat. Risikodiversifizierte Spezialfonds, die in dem Marktsegment der professionell gemanagten Anlagestrukturen über Real-Estate-Debt-Vehikel unterwegs sind, erzielen Wertsteigerungen von über 6,0 Prozent bis 10,0 Prozent (nach IRR-Methode) bei Ausschüttungsrenditen von mehr als 5,0 Prozent und dies bei einem mit Anlagen im Investment-Grade-Bereich vergleichbaren Risiko.
Michael F. Legnaro ist Geschäftsführer der Agora Invest GmbH, einem unabhängigen, inhabergeführten Beratungsunternehmen mit Sitz Düsseldorf. Das Unternehmen erstellt Konzeptionen und erarbeitet Strukturierungen bankenunabhängiger Finanzierungslösungen. Dazu werden Investitionsstrukturen für institutionelle und semi-institutionelle Investoren in Deutschland angeboten.
