Büroimmobilien: Bodenbildung, aber noch keine Erholung
Der Büroimmobilienmarkt steht weiterhin unter Druck. Zwar deuten einige Indikatoren auf eine Bodenbildung hin, doch von echter Erholung kann auch 2026 noch keine Rede sein. Leerstand bleibt ein zentrales Thema, besonders in weniger zentralen Lagen.
Gleichzeitig steigen ESG-Anforderungen und Instandhaltungskosten. In diesem Spannungsfeld gewinnt aktives Asset Management massiv an Bedeutung, sowohl als operatives Werkzeug als auch strategisches Steuerungsinstrument.
Eigentümer stehen vor der Herausforderung, ihre Objekte wirtschaftlich zu stabilisieren, ohne Substanz und Qualität zu vernachlässigen. Der Spagat zwischen Werterhalt, ESG-Konformität und begrenzten Budgets verlangt mehr als klassisches Bestandsmanagement. Vor allem institutionelle Investoren fordern belastbare ESG-Roadmaps, Transparenz und belastbares Reporting.
Mieteranforderungen im Vordergrund
Das Asset Management muss zugleich bestehende Nutzer binden und potenzielle Mieter gezielt adressieren, insbesondere außerhalb der Core-Standorte. Grundlage sind belastbare, respektvolle Beziehungen, ein präzises Verständnis der Anforderungen sowie professionell geschnürte Incentive-Pakete, die Komponenten wie die Beteiligung an Mieterausbauten, mietfreie Zeiten oder Pkw- und Fahrradstellplätze beinhalten.
Zugleich verändert sich das Anmietungsverhalten der Unternehmen. Denn sie nehmen wahr, dass sich der Markt immer mehr zu ihren Gunsten verändert und ihre Verhandlungsposition stärkt. So werden statt standardisierter Fünfjahresverträge häufiger zweijährige Bindungen mit Kündigungsrechten nachgefragt. Verhandlungen dauern zudem oftmals länger, fallen aber in kürzeren Intervallen an, sodass das Re-Leasing-Risiko steigt.
Hybride Nutzungskonzepte gefragt
Gleichzeitig rücken hybride Nutzungskonzepte in den Vordergrund, sei es durch Umnutzung von Büroflächen zu Wohnen oder durch die Integration von Co-Working-Elementen. Künstliche Intelligenz wird dabei nicht nur für Reportings, sondern zunehmend auch zur Prognose von Flächenbedarf, Mieterfluktuation und Instandhaltungszyklen eingesetzt. Dennoch bleibt für die BlueRock Group der persönliche Zugang zur Immobilie unverzichtbar. Ein guter Asset Manager kennt sein Objekt, seine Mieter und deren Herausforderungen und ist vor Ort präsent.
Gesucht sind 2026 daher keine Einzelkämpfer, sondern interdisziplinär aufgestellte Teams mit ESG-, Technik-, Finanz- und Kommunikationskompetenz. Daran richtet sich die BlueRock Group intern aus, denn als versierte, aktive Asset Manager müssen wir in der Lage sein, Stakeholder zu koordinieren, Budgets verlässlich zu steuern, Mieter zu halten und neue Nutzungsoptionen strategisch vorzudenken.
Gefragt sind hierfür langfristige Partnerschaften, fundierte Strategien und Transparenz und ein Honorarmodell, das dem komplexer gewordenen Leistungsspektrum gerecht wird. Hinzu kommt der Fachkräftemangel, der viele AM-Einheiten bereits heute stark belastet. Die Fähigkeit, gute Mitarbeiter zu halten, Strukturen zu skalieren und Prozesse zu digitalisieren, wird daher 2026 zum Erfolgsfaktor.
Ronny Pifko ist CEO der BlueRock Group AG, Zürich, eine Spezialistin für Investments im Immobilienmarkt - mit besonderem Fokus auf den Berliner Wohnungssektor und den deutschen Büroimmobilienmarkt.
