Deutscher Wohnungsmarkt: Mietanstieg gedämpft, Kaufpreise stabilisieren sich
Am deutschen Wohnungsmarkt haben sich im zweiten Halbjahr 2024 die Trends aus der ersten Jahreshälfte fortgesetzt. Die Angebotsmieten stiegen weiterhin, jedoch mit gedämpfter Dynamik, während sich die Preiskorrektur für Wohneigentum abschwächte und teilweise sogar in eine Aufwärtsbewegung überging.
In den acht untersuchten Großstädten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart stiegen die Angebotsmieten im Jahresvergleich durchschnittlich um 4,9 Prozent. Dies stellt eine Verlangsamung gegenüber dem Vorjahr dar, als der Anstieg noch 8,2 Prozent betrug. Die Entwicklung nähert sich damit dem fünfjährigen Mittelwert von 4,5 Prozent an.
Bestandswohnungen zeigten mit 6,8 Prozent eine stärkere Mietpreisentwicklung als Neubauten mit 3,3 Prozent. Besonders deutlich stiegen die Bestandsmieten in Leipzig, Hamburg und Köln. München bleibt mit durchschnittlich 23,33 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt für Mieter, gefolgt von Berlin und Frankfurt.
Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen scheint die Korrekturphase abgeschlossen zu sein. Im Durchschnitt sanken die Preise nur noch leicht um 0,8 Prozent, verglichen mit einem Rückgang von 7,5 Prozent im Vorjahr. Einige Städte wie Hamburg, Köln, Frankfurt und Leipzig verzeichneten bereits wieder Preissteigerungen.
Mietpreisentwicklung bleibt positiv
Die Hauptfaktoren für die steigenden Mieten sind deutliche Lohnzuwächse, ein wachsendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie eine geringe Fluktuation auf den Mietwohnungsmärkten. Rückläufige Fertigstellungszahlen bei steigender Nachfrage, insbesondere in Großstädten und durch internationale Zuwanderung, verschärfen die Situation zusätzlich.
Für das Jahr 2025 wird erwartet, dass die Fertigstellungen neuer Wohnungen weiter zurückgehen werden. Die Mietpreisentwicklung dürfte insgesamt positiv bleiben, jedoch unter dem Wachstum der vergangenen Jahre liegen und sich stärker nach regionalen Gegebenheiten differenzieren.
Bei den Kaufpreisen ist die Phase der Preiskorrekturen abgeschlossen, und im Jahresverlauf 2025 wird mit einer zunehmenden Preisdynamik gerechnet, abhängig von Lage und Qualität der Objekte.
Die gerade erfolgte Bundestagswahl könnte ebenfalls Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben, wobei wohnungspolitische Themen im Wahlkampf eine große Rolle spielten. Der Fokus lag auf der Stimulierung des Wohnungsneubaus und der Dämpfung der Mietpreise. Aufgrund divergierender Positionen zur Mietpreisbremse zwischen potenziellen Koalitionspartnern werden jedoch keine tiefgreifenden Änderungen in diesem Bereich erwartet.
Bei den Bestandswohnungen bleibt München die teuerste Stadt, gefolgt von Frankfurt am Main und Hamburg. Auch bei Neubauwohnungen führt München die Preisskala an, gefolgt von Hamburg, Stuttgart und Frankfurt am Main.
Die Preiskorrektur in den kreisfreien Städten fiel im zweiten Halbjahr etwas ausgeprägter aus als in den acht Metropolregionen, während die Entwicklung in den Landkreisen eine Seitwärtsbewegung zeigte.
Insgesamt deutet die Marktentwicklung auf eine zunehmende Normalisierung hin, wobei die grundlegenden Herausforderungen – insbesondere in Bezug auf Wohnungsknappheit in Ballungsräumen – weiterhin bestehen bleiben. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Angebots-Nachfrage-Situation, der wirtschaftlichen Entwicklung und möglichen politischen Interventionen beeinflusst werden.
Für Mieter und potenzielle Käufer bleibt der Wohnungsmarkt in den Metropolregionen herausfordernd, auch wenn sich die Dynamik etwas abgeschwächt hat. Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat sich durch die Preiskorrekturen und gesunkene Kapitalkosten verbessert, was die Nachfrage nach Kaufobjekten wieder ankurbeln könnte.
Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt Wohnimmobilien in EXXECNEWS Ausgabe 05 erschienen.
Dr. Sören Gröbel ist Director of Living Research und Roman Heidrich ist Lead Director Residential Valuation bei JLL Germany. Jones Lang Lasalle Incorporated (JLL) ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago.
