Eine solide Investmentklasse der Zukunft?
In Zeiten multipler Krisen und volatiler Märkte stellt sich für Kapitalanleger oftmals die zentrale Frage: Wo lassen sich noch stabile Investments mit attraktiven Renditeperspektiven realisieren? Auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt!
Mit Blick auf dieses Anlagesegment lässt sich sagen, dass Wohnimmobilien trotz gesamtwirtschaftlicher Unsicherheiten langfristig attraktiv bleiben – getragen von strukturell hoher Wohnraumnachfrage, begrenztem Neubauangebot, stabilen Mietcashflows und bis dato stabilen Spitzenrenditen. Diese Fundamentaldaten sorgen dafür, dass deutsche Wohnimmobilien weiterhin in den Ankaufsprofilen vieler Investoren stehen.
Zahl der Transaktionen steigt
Zur Wahrheit gehört jedoch auch, dass 2025 kein Rekordjahr für den deutschen Wohninvestmentmarkt war. Das Transaktionsvolumen am institutionellen Investmentmarkt (Transaktionen mit mindestens 50 Wohneinheiten) lag bei rund 8,1 Milliarden Euro und damit unter dem Vorjahreswert. Gleichzeitig stieg jedoch die Zahl der Transaktionen – ein Hinweis darauf, dass der Markt wieder in Bewegung kommt, wenn auch kleinteiliger als in früheren Jahren.
Dass sich am Investmentmarkt viele Verkaufsprozesse in die Länge ziehen, liegt eher an unterschiedlichen Preisvorstellungen bei Käufern und Verkäufern sowie langwierigen Prüfprozessen vieler Banken. Die Rahmenbedingungen an den Mietmärkten sind hingegen kein Hemmschuh – im Gegenteil.
In vielen Regionen bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch, während das Angebot nur langsam wächst. Der Wohnungsneubau kommt seit Jahren deutlich langsamer voran, als es zur Deckung des Bedarfs – insbesondere in Ballungsräumen – notwendig wäre. Zwar stieg die Zahl der Baugenehmigungen 2025 erstmals seit 2021 wieder an, mit rund 238.500 Genehmigungen bleibt sie jedoch deutlich unter dem politischen Neubauziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr. Insbesondere hohe Baukosten sorgen dafür, dass Baustarts sich verzögern oder gar nicht erfolgen. Aktuell ist nicht in Sicht, dass die Fertigstellungszahlen deutlich nach oben gehen werden, so dass die Angebotsknappheit vielerorts bestehen bleiben dürfte.
Umland gewinnt an Bedeutung
Wo zu wenig gebaut wird, wächst der Druck auf den Bestand – und damit auch auf die Mieten. Da zahlreiche umzugswillige Haushalte insbesondere in den Top-Metropolen aufgrund der Mietpreise an ihre Belastungsgrenzen stoßen, verlagert sich die Nachfrage langsam, aber stetig in ins Umland der Metropolen und darüber hinaus. Das Umland gewinnt damit weiter an Bedeutung – sowohl für Mieter als auch für Investoren.
Für Investoren eröffnet diese Entwicklung mehrere Chancen. Zum einen bieten viele Umlandstandorte noch vergleichsweise moderate Einstiegspreise bei gleichzeitig hohem Mietwachstumspotenzial und zunehmender Nachfrage. Zum anderen verändert sich auch in den Umlandregionen die Mieterstruktur: Da der Erwerb von Wohneigentum aufgrund hoher Kosten und Eigenkapitalanforderungen für viele Haushalte kaum realisierbar ist, bleiben auch einkommensstarke Haushalte länger im Mietmarkt – ein Faktor, der für stabile Cashflows sorgt.
Wohnungsneubau lässt auf sich warten
Die Politik versucht aktuell, den Wohnungsbau stärker zu unterstützen. Reformen zur Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren – etwa im Rahmen des Bauturbos – sollen dazu beitragen, Bauen schneller, einfacher und günstiger zu machen. Entscheidend wird jedoch sein, ob diese Maßnahmen tatsächlich zu mehr Neubau führen. Momentan ist dies mit einem großen Fragezeichen zu versehen, denn das Kernproblem der zu hohen und damit zu teuren Baustandards wird noch nicht ausreichend angegangen. Außerdem dürften die begrenzten Kapazitäten der Bauwirtschaft einer erheblichen Ausweitung des Neubaugeschehens im Wege stehen. Es spricht daher vieles für eine noch länger anhaltende Angebotsknappheit an den Wohnungsmärkten der stark nachgefragten Regionen.
Wohnimmobilien – eine der stabilsten Assetklassen
Für Investoren bleibt der Wohnungsmarkt damit eine der stabilsten Assetklassen im Immobiliensektor. Während in anderen Segmenten strukturelle Umbrüche an den Nutzermärkten stattfinden und die Flächennachfrage aufgrund der schwachen Konjunktur leidet, sorgen am Wohnungsmarkt eine strukturell hohe und vor allem nicht substituierbare Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot für eine solide Ausgangsbasis für Investitionen. Gleichzeitig eröffnet die wachsende Bedeutung der Umlandregionen neue Perspektiven – insbesondere für Strategien, die urbane und suburbane Wohnstandorte gemeinsam in den Blick nehmen.
Marco Högl ist Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills in Deutschland. Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Hauptsitz in London.
Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt Wohnimmobilien zu EXXECNEWS Ausgabe 07-2026 erschienen.
