Erfolgreich die Finanzierungslücke überbrücken und wie die Profis profitieren
EXXECNEWS-Autor Malte Thies, Geschäftsführer der One Group, über die Lage auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen. Anlageprodukte wie Namensschuldverschreibungen oder Inhaberschuldverschreibungen bieten auch Privatanlegern die Möglichkeit, unbürokratisch und profitabel in das Segment der Projektfinanzierungen zu investieren:
Immobilieninvestments – darunter verstehen die meisten Kapitalanleger den Direktkauf einer Immobilie, sei es zum Eigenbedarf oder zur Vermietung, oder den Erwerb eines bestandshaltenden Immobilienfonds. Eine für viele Anleger interessante, aber oftmals noch wenig bekannte Variante indes stellt die Beteiligung an einer Immobilienfinanzierung dar.
Die Vorteile sind relativ stabile Erträge durch die vereinbarten Zinszahlungen, weitgehende Unabhängigkeit von etwaigen Marktschwankungen, feste Laufzeiten sowie ein relativ hohes Sicherheitsniveau, da Fremdkapital vorrangig vor dem Eigenkapital bedient werden muss. Unter institutionellen Anlegern sind diese Vorteile inzwischen bekannt. Finanzierungs- beziehungsweise Kredit-Investments werden von immer mehr Versicherungen, Versorgungswerken oder Pensionskassen eingegangen. Das Engagement wächst stetig. Der Bundesverband Alternative Investments (BAI) hat im März in einer großen Umfrage festgestellt: „In den kommenden Monaten und Jahren wird kein anderer Zugangsweg zum Immobilienmarkt stärker wachsen.“
Nach wie vor werden zu wenig Wohnungen gebaut
Speziell im Bereich der Wohnimmobilienprojektentwicklung ist der Bedarf an alternativen Finanzierungen groß. In den meisten Großstädten im deutschsprachigen Raum mangelt es nach wie vor an Wohnraum. Der Wohnungsneubau in Deutschland ist zwar zuletzt auf 293.000 Fertigstellungen angestiegen, wie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Spitzenverband der deutschen Immobilienwirtschaft, in seinem Frühjahrsgutachten 2021 festgestellt hat. Das sind aber immer noch weit weniger als der errechnete Bedarf von 350.000 Neubauwohnungen pro Jahr. Auch in Österreich – vor allem in Wien – hinkt der Neubau dem Bedarf seit Jahren hinterher.
Für den Rückstand gibt es viele Ursachen: fehlende Baugrundstücke, langwierige Genehmigungsverfahren, hohe Auflagen, mangelnde Baukapazitäten. Ein weiterer Grund mag zunächst überraschen: fehlende oder unpassende Finanzierungsangebote. Heißt es nicht, es sei sehr viel Liquidität an den Kapitalmärkten vorhanden, das in nahezu alle vorhandenen Anlagemöglichkeiten dränge? Das mag grundsätzlich stimmen. In der Immobilienfinanzierung jedoch sind klassischerweise Banken und Sparkassen die wesentlichen Finanzierungspartner, und die halten sich im Neugeschäft nunmehr merklich zurück.
Banken treten auf die Finanzierungsbremse
Das hat zum einen regulatorische Gründe: Die Eigenkapitalvorschriften für Banken verschärfen sich – nach Basel III steht nun Basel IV vor der Tür –, was dazu führt, dass sich das Geschäft in der Projektfinanzierung immer weniger für sie rechnet. Dieser Effekt wird dadurch verstärkt, dass sich die tatsächlichen Kosten und Preise von den offiziellen Beleihungswerten immer weiter entfernt haben. Zum anderen neigen viele Kreditinstitute aufgrund der Corona-Pandemie dazu, ihr Pulver trocken zu halten und ihre Risikovorsorge statt des Neugeschäfts auszubauen. Im Ergebnis ziehen sich die Banken zurück und übernehmen immer kleinere Anteile am gesamten Finanzierungsbedarf.
Viele Entwickler stehen somit selbst bei sehr attraktiven Wohnprojekten vor der Herausforderung einer größer werdenden Finanzierungslücke. Für alternative Finanzierungsgeber, die ihr Kapital von den eingangs erwähnten Investoren und Anlegern beziehen, eröffnen sich deshalb immer mehr und immer größere Möglichkeiten, gleichsam als Lückenfüller die Kluft zwischen dem Eigenkapital des Projektentwicklers und dem Finanzierungsanteil der Banken zu überbrücken.
Auch Privatanlegern bieten sich Finanzierungen als Investmentchance
Die Nachfrage nach solchen Überbrückungslösungen wächst rasant – und somit ist auch das Renditepotenzial für Investoren zumeist relativ attraktiv, insbesondere wenn man es ins Verhältnis zum eingesetzten Risiko stellt. So ist es kein Wunder, dass Investment-Profis wie institutionelle Investoren zunehmend auf diesen Zug aufspringen.
Privatanleger sollten diesen Zug nicht unbeachtet an sich vorbeiziehen lassen. Die strukturellen Vorteile sind für sie praktisch dieselben: attraktives Rendite-Risiko-Profil, Verlässlichkeit der Erträge, begrenzte Laufzeit und die nachgefragte Investitionsform im stabilen Wohnungsmarkt. Doch viele Produkte für institutionelle Investoren sind Privatanlegern nicht zugänglich.
Andere Instrumente wie etwa Namensschuldverschreibungen oder Inhaberschuldverschreibungen bieten jedoch Privatanlegern nahezu dieselben Eigenschaften, sind unbürokratisch investierbar und nicht zuletzt dank niedriger Kostenstrukturen auch bei relativ kleinen Mindestanlagebeträgen profitabel. Somit haben auch Privatanleger die Möglichkeit, ähnlich wie die Profis als „Lückenfüller“ zu profitieren und indirekt zu mehr dringend benötigten Wohnungen beizutragen.
EXXECNEWS-Autor Malte Thies ist Geschäftsführer der One Group GmbH (Hamburg), einem Anbieter von Investmentprodukten im Wohnimmobiliensegment in Deutschland. Das Tochterunternehmen der Soravia-Gruppe konzentriert sich auf die alternative Finanzierung von Immobilienprojekten mit dem Fokus auf Wohnimmobilien in deutschen und österreichischen Metropolregionen. Mit den Investmentprodukten der „ProReal“-Serie hat die One Group über 600 Millionen Euro Kapital bei über 12.000 Investoren eingeworben.
Der Gastbeitrag ist zuerst erschienen in EXXECNEWS Ausgabe 12/2021.
