Die europäischen Immobilienmärkte befinden sich in einer Phase signifikanter Veränderungen und Unsicherheiten, bieten aber nach wie vor Chancen für Investoren. Besonders der Bereich der Wohnimmobilien zeigt, wie stark makroökonomische und regulatorische Einflüsse die Marktentwicklung prägen können. In vielen europäischen Märkten, einschließlich Deutschland, ist der Abstand zwischen Immobilienrendite und Finanzierungskosten sehr gering und Investoren müssen immer genauer hinsehen, wenn sie attraktive Investitionschancen finden und nutzen möchten.
Deutschland: langfristig attraktiv trotz gestiegener Finanzierungskosten
Deutschland bleibt langfristig gesehen trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten und regulatorischer Herausforderungen ein wichtiger Markt für Wohnimmobilien. Der Wohnungsmarkt verzeichnet eine konstant hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, die durch Urbanisierung und Bevölkerungswachstum getrieben wird. Allerdings hat der starke Anstieg der Finanzierungskosten seit Anfang 2022 das Investitionsklima erheblich verändert: Die Renditen stagnieren und die Finanzierungskosten sind so stark gestiegen, dass die Mieteinnahmen die Zinszahlungen teilweise nicht mehr decken können. Die Transaktionen sind rückläufig, da Käufer und Verkäufer aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen derzeit nur selten zueinander finden. In der aktuellen Gemengelage sind Investoren vorsichtig und prüfen neue Investitionen sehr gründlich.
Frankreich: Potenzial bei geringerer Liquidität
In Frankreich ist der Markt für Wohnimmobilien weniger liquide als in Deutschland. Eine starke staatliche Förderung von Wohneigentum hat dazu geführt, dass weniger Mietwohnungen auf dem freien Markt zur Verfügung stehen, was die Liquidität beeinträchtigt. Dennoch bietet Frankreich aufgrund seiner demografischen Entwicklung und der starken städtischen Nachfrage weiterhin Potenzial. Ein wesentlicher Vorteil des französischen Marktes ist, dass die Stromversorgung zu einem großen Teil auf nukleare Energie zurückgeht, und damit auf eine nach EU-Definition grüne Energiequelle. Das vereinfacht die Qualifizierung von Immobilien als nachhaltige Investments gemäß EU-Offenlegungsverordnung und macht Investitionen attraktiv. Zudem gibt es in Frankreich eine deutlich höhere Einspeisungsvergütung für Photovoltaik, die zwei bis drei Mal höher ist als die in Deutschland.
Finnland: liberal und anpassungsfähig
Finnland hat einen der liberalsten Wohnungsmärkte in Europa. Zwar ist die Erhöhung der Bestandsmieten an die Inflation gekoppelt, die Mieten bei Erst- und Nachvermietung können aber frei gestaltet werden. Der Fremdfinanzierungsanteil ist hoch und die Eigentümer, viele davon institutionelle Investoren und börsennotierte Unternehmen, müssen sich bei Finanzierungsthemen schneller von ihrer Immobilie trennen. Diese Marktbedingungen führen dazu, dass Neubautätigkeit, Kaufpreise, Mieten und damit auch die Renditen schneller auf makroökonomische Veränderungen reagieren. Die Marktdaten haben sich deshalb zuletzt im Vergleich zum Vorjahr schneller und deutlicher verbessert als in Deutschland. Aktuell bleiben die Wohnungsmärkte in Finnland trotz der allgemeinen Unsicherheit in Europa relativ stabil. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch und die Mieten können aufgrund der geringen Regulierung flexibel angepasst werden. Das schafft günstige Bedingungen für Investoren.
Diversifikation: Must-have in unsicheren Zeiten
Eine diversifizierte Investitionsstrategie ist in unsicheren Zeiten entscheidend. Investoren, die in verschiedene Länder investieren, können von unterschiedlichen makroökonomischen Bedingungen und regulatorischen Rahmenbedingungen profitieren. Das reduziert die Clusterrisiken und erhöht die Stabilität des Portfolios. Gleiches gilt auch für die Streuung über verschiedene Marktsegmente. Ein Beispiel hierfür ist die Investition in studentisches Wohnen. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten wird häufig verstärkt in Bildungsangebote investiert, die dann auch stärker nachgefragt werden. Das wiederum steigert die Nachfrage nach studentischen Wohnmöglichkeiten und eröffnet Immobilieninvestoren neue Chancen. Mit einem zunehmenden Angebot an Serviced-Apartments reagieren die Immobilienmärkte auf die Veränderung der Arbeitswelt durch Digitalisierung, höhere Mobilität von Arbeitskräften und die steigende Akzeptanz von ortsunabhängigem Arbeiten und den Trend zur Verbindung von Arbeit, Freizeit und Reisen. Ein drittes Beispiel sind seniorengerechte Wohnungen, die infolge des demografischen Wandels immer stärker nachgefragt werden und langfristig stabile Einnahmen bieten.
Indikatoren als Investmentkriterien
Um nach der aktuellen inflations- und zinsindizierten Marktkorrektur günstige Ein- und Ausstiegszeitpunkte identifizieren und nutzen zu können, sollten neben makroökonomischen, regulatorischen und technologischen Entwicklungen möglichst auch geeignete Kennzahlen und Indikatoren bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden. Dazu zählt vor allem die Nettoanfangsrendite, die je im Verhältnis zu Inflation, Renditen auf Staatsanleihen, Finanzierungskonditionen und erforderlicher Rendite betrachtet wird. Die Momentaufnahmen, Entwicklungen und Prognosen dieser und weiterer Indikatoren, wie die baukostenabhängigen Wiederherstellungskosten, das REIT-Momentum, das die Dynamik börsennotierter Immobilienunternehmen beschreibt, oder immobilienmarktspezifische Krisenindikatoren geben Aufschluss über die Rentabilität und das Risiko von Immobilieninvestitionen und stellen die Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Ländern und Segmenten her.
Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS Ausgabe 13 erschienen.
Michael Keune ist Geschäftsführer der Catella Residential Investment Management GmbH, dem unabhängigen und unternehmerischen Wohnimmobilien Investment Manager der Catella Group mit einem verwalteten Immobilienvermögen von rund sieben Milliarden Euro in zehn europäischen Ländern.
