Gewerbeimmmobilien 2026: Positive Tendenzen bei herausforderndem Umfeld
In der zweiten Hälfte des Jahres 2024 hat der deutsche Immobilienmarkt seinen Boden gefunden. Getragen von soliden Fundamentaldaten und dem Ende der Preiskorrektur zeigt sich seither eine positive Entwicklung – unterbrochen lediglich zu Jahresbeginn 2025 durch die Unsicherheiten rund um den „Liberation Day“.
Zur Jahresmitte 2025 liegen Total Returns des INREV Fund Index, der die Wertentwicklung der europäischen nichtgelisteten Immobilienfonds misst, erneut im Plus und auch der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex bestätigt diesen Trend: Lageeinschätzung und Erwartungen erreichen aktuell die höchsten Werte seit den Tiefständen Ende 2023. Eine Fortsetzung dieser Entwicklung im kommenden Jahr erscheint wahrscheinlich.
Trotz dieser positiven Tendenzen bleibt das Umfeld herausfordernd. Globale Zollpolitik, geopolitische Spannungen, neue Lieferengpässe und technologische Umbrüche dürften auch im Jahr 2026 für Unsicherheit bei Investoren sorgen. Gleichzeitig besteht die Erwartung, dass das anlaufende Infrastrukturpaket zunehmend Impulse setzt. Zwar blieben die Effekte bisher begrenzt, perspektivisch wird aber mit einer deutlicheren wirtschaftlichen Erholung und stärkeren Entfaltung von Nachfrageimpulsen am Mietmarkt gerechnet.
Segmentbetrachtung: Heterogene Entwicklungen
Spannend ist hier die sektorale Betrachtung, die eine heterogene Entwicklung am Markt offenbart. Im Büromarkt setzt sich die Polarisierung zwischen hochwertigen Flächen in zentralen Lagen und sekundären Objekten fort. ESG-konforme Büroflächen in guten Lagen bleiben gefragt, während die Leerstandsquoten in Nebenlagen weiter steigen und Mietniveaus unter Druck stehen. In Prime-Lagen rechnen wir hingegen in den kommenden fünf Jahren mit einem jährlichen Mietwachstum von rund 2,5 Prozent, getragen durch die geringe Neubautätigkeit, die seit Anfang 2024 auf dem niedrigsten Niveau seit über zehn Jahren verharrt.
Am Logistikmarkt sehen wir nach dem „Covid-Peak“ mit hoher Flächennachfrage und spekulativen Projektentwicklungen ein leichtes Anziehen der Leerstandsquoten. Aufgrund stark rückläufiger Baustarts wird jedoch auch hier ein deutliches Mietwachstum von über 3,5 Prozent pro Jahr für die Jahre 2025 bis 2029 prognostiziert. Die Polarisierung zwischen Objektqualitäten und Lagen nimmt ebenfalls zu. Insbesondere stadtnahe, gut angebundene Standorte bleiben nachgefragt, zumal in zentralen und gut angebundenen Lagen Konkurrenz zwischen verschiedenen Nutzungsformen besteht.
Auch der Einzelhandel zeigt nach Jahren der Disruption eine moderate Belebung. Neben den seit Langem stabilen Fachmärkten und Nahversorgungszentren ziehen auch die innerstädtischen Spitzenlagen bei der Mietentwicklung wieder leicht an. Für die kommenden Jahre wird eine moderate Flächennachfrage, sinkende Leerstände und ein Mietwachstum unterhalb der Inflationsrate erwartet.
Investmentmarkt: Belebung verfestigt sich
Die gestiegene Liquidität führt zu einem Anziehen der Transaktionsvolumina. Zwar liegt die Marktdynamik mit annualisiert rund 35 Milliarden Euro im dritten Quartal 2025 weiterhin deutlich unter dem Höchststand von 2022, doch das sektorübergreifende Volumen ist seit Mitte 2024 um über 30 Prozent gestiegen. Besonders attraktiv bleiben Wohn- und Logistikimmobilien, aber auch Büro- und Einzelhandelsobjekt werden nachgefragt.
Für das kommende Jahr sind wir insgesamt optimistisch. Das Neubauangebot bleibt sektorübergreifend begrenzt, die Flächennachfrage dürfte dank wirtschaftlicher Belebung positive Impulse sehen und auch die Investmentdynamik weiter Fahrt aufnehmen.
Martin Lippmann ist Head of Real Estate Research, Europe bei DWS Alternatives GmbH, Frankfurt am Main. Die DWS Group ist ein Vermögensverwalter mit Sitz in Frankfurt am Main mit einem verwalteten Vermögen von über einer Billion Euro. DWS befindet sich im Mehrheitsbesitz der Deutschen Bank.
Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt-Beileger zu EXXECNEWS Ausgabe 24-2025 erschienen.
Gewerbeimmobilien zwischen Herausforderung und Aufbruch
