Gewerbeimmobilien zwischen Herausforderung und Aufbruch

Nach Jahren der Marktverwerfungen steht der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt vor einer Neujustierung. Steigende Zinsen, ESG-Vorgaben und strukturelle Veränderungen haben das Spielfeld verändert. Doch gerade jetzt eröffnen sich Chancen – vor allem für Investoren, die bereit sind, Bestände zu entwickeln und auch in B- und C-Standorten genauer hinzusehen.

Nach Jahren stetig steigender Preise hat die Zinswende ab dem Jahr 2022 den Markt auf den Boden der Realität geholt. Höhere Finanzierungskosten und sinkende Bewertungen bremsten die Dynamik. Besonders Büro- und Einzelhandelsimmobilien an vermeintlichen nachteiligen B-Lagen litten unter Leerständen und veränderten Nutzungsstrukturen.

ESG als Gamechanger

Wir beobachten aber, dass ESG-konforme Objekte gefragt bleiben, während Immobilien ohne Nachhaltigkeitsstandard deutlich an Wert verlieren. Die Schere zwischen modernen, energieeffizienten Gebäuden und sanierungsbedürftigen Beständen wird sich in Zukunft noch weiter öffnen. Mit Folgen für Eigentümer und Investoren gleichermaßen.

Energieeffizienz, CO2-Bilanz und Transparenzanforderungen bestimmen inzwischen maßgeblich den Investitionswert. Die ESG-Regulierung hat aus einem Trend eine Marktbedingung gemacht. Gebäude, die diese Anforderungen nicht erfüllen, verlieren nicht nur Mieter, sondern auch Zugang zu Kapital.

Doch genau darin liegt eine Chance: Wer über technisches Know-how und ein gutes Netzwerk verfügt, kann Bestands-objekte durch Sanierungen und neue Nutzungskonzepte in zukunftsfähige Assets verwandeln. Die Fähigkeit zur Transformation wird künftig zum entscheidenden Erfolgsfaktor und im Wettbewerb um Mieter und potenzielle Investoren wichtiger denn je.

B- und C-Standorte bieten Potenzial

Während die Preisniveaus in den A-Städten hoch bleiben, werden B- und C-Standorte auch in Zukunft attraktive Einstiegsmöglichkeiten bieten und sollten nicht abgeschrieben werden. Im Gegenteil: Zum einen sind die Preise hier im Vergleich zu den Top-Städten noch deutlich moderater. Zum anderen wird auch hier die Nachfrage nach Gewerbeflächen Bestand haben. Büroflächen in den A-Städten sind für viele Arbeitgeber heute schlicht nicht mehr wirtschaftlich, so dass es für sie aus Kostengründen schlichtweg notwendig wird, in kleinere Städte zu gehen. Zudem: Auch in B- und C-Städten besteht ein langfristiger Bedarf in der Bevölkerung an Handelsflächen wie Supermärkten, Einkaufszentren, oder Fachmärkten.

Investoren mit aktivem Asset-Management-Ansatz können vor diesem Hintergrund überdurchschnittliche Renditen erzielen. Wer ESG-Standards implementieren kann und kreative Konzepte umsetzt, erschließt sich stabile Cashflows und Wertsteigerungspotenzial – zu deutlich günstigeren Konditionen als in den überhitzten A-Städten.

Fazit

Der Gewerbeimmobilienmarkt 2026 ist für Akteure mit einer aktiven Herangehensweise ein Markt mit Perspektive. Nach Jahren der Korrektur zählen Qualität, Nachhaltigkeit und Flexibilität mehr denn je. Während veraltete Bestände an Bedeutung verlieren, entstehen gerade in B- und C-Standorten neue Chancen für Investoren mit Mut zum Wandel.

Alexander Klein ist Geschäftsführer der Verifort Capital Distribution GmbH, Tübingen. Verifort Capital ist ein Fonds- und Asset Manager mit Schwerpunkt Gewerbeimmobilien. www.verifort-capital.de

Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt-Beileger zu EXXECNEWS Ausgabe 24-2025 erschienen.