Gute Basis für eine positive Entwicklung
Der Wohnimmobilienmarkt zeigt sich Ende 2024 robust und stabil. Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien bleibt stark, insbesondere seitens eigenkapitalstarker Käufergruppen wie Privat- und Family Offices. Diese Investoren richten ihr Augenmerk zunehmend auf jüngere Bestandsobjekte, was auf ein begrenztes Neubauangebot und die Risiken energetisch unsanierter Gebäude zurückzuführen ist. Angesichts der steigenden Energiepreise könnten in die Jahre gekommenen Immobilien für Eigentümer erhebliche Mehrkosten verursachen.
Im ersten Halbjahr 2024 haben sich die Renditen sowohl bei Bestands- als auch Neubauimmobilien stabilisiert. Junge Bestandsobjekte in den A-Städten erzielen durchschnittliche Renditen von 3,70 Prozent, während andere Standorte 4,50 Prozent erreichen. Die Renditespanne für Forward Deals in A-Städten liegt zwischen 4,10 und 4,50 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Abweichungen minimal, was darauf hindeutet, dass eine Marktkorrektur weitgehend abgeschlossen ist. Eine weitere Stabilisierung des Marktes und das gestiegene Vertrauen der Investoren wurden durch die zweite Zinssenkung der Europäischen Zentralbank EZB im Jahr 2024 unterstützt.
Was die Mietpreise betrifft, ist der Druck ungebrochen hoch. Im dritten Quartal 2024 sind die Angebotsmieten in den A-Städten im Bestand- und Neubausegment im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um etwa 6 Prozent gestiegen. Die Durchschnittsmieten für Neuvermietungen in den A-Städten liegen bereits bei über 16 Euro pro Quadratmeter im Bestand und über 21 Euro pro Quadratmeter im Neubau. Besonders dynamisch zeigt sich die Mietpreisentwicklung bei Bestandswohnungen der letzten zwölf Monate in Frankfurt mit einem Anstieg um neun Prozent sowie in Hamburg, Düsseldorf und Köln um jeweils sieben Prozent. Hamburg sticht im Neubausegment mit einem Anstieg von 16 Prozent hervor, während Stuttgart einen leichten Rückgang verzeichnet. München bleibt mit 24,50 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt.
Angesichts des zu erwartenden Einbruchs im Wohnungsbau sind weitere Mietsteigerungen wahrscheinlich, was Wohnimmobilien langfristig für Investoren attraktiv macht. Die Wachstumsraten werden jedoch perspektivisch moderater ausfallen als zuvor.
Für die restlichen Monate des Jahres 2024 prognostizieren wir eine steigende Marktaktivität. Die Stimmung unter Immobilienfinanzierern wird optimistischer und eigenkapitalstarke Investoren planen, ihre Transaktionsvolumina zu erhöhen. Wir erwarten, dass das Gesamttransaktionsvolumen bis Ende 2024 auf 9 bis 10 Milliarden Euro steigen wird. Die Stärke der Marktdynamik wird 2025 maßgeblich von den weiteren konkreten Zinsschritten durch die EZB abhängig sein und davon, wie sich die Verkaufs- und Portfoliobereinigungsprozesse großer Bestandshalter entwickeln. Zugleich erwarten wir von diesen eine neue zusätzliche Nachfragedynamik im Zuge von Allokationen und Repositionierungen in andere Segmente und Risikoklassen. Diese Trends stellen eine gute Basis für eine positive Entwicklung des Wohnsektors im Jahr 2025 dar, bei weiterhin hohen Druck auf die Mietpreise.
Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS Ausgabe 23 erschienen.
Emanuel Eckel ist als Director Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland verantwortlich für den Bereich Wohnen. Die Colliers International Deutschland GmbH ist ein Immobilienberatungsunternehmen und an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden vertreten.
