Healthcare im Fokus institutioneller Anleger
Gesundheitsimmobilien bleiben weiterhin im Fokus alternativer Strategien institutioneller Investoren, insbesondere zeigen auch internationale Kapitalanleger verstärktes Interesse für Investitionen in Deutschland. Gerade in unsicheren Zeiten sind für Immobilienanleger langfristige, risikoarme und resiliente Investments gefragt.
Durch den sich immer stärker manifestierenden demografischen Wandel und der steigenden Anzahl kleinerer Haushalte ist der Markt für Gesundheitsimmobilien, dabei insbesondere für Pflegeimmobilien, in den vergangenen Jahren aus der Nische heraus zu einer etablierten Assetklasse aufgestiegen. Nach zwei schwächeren Jahren, verursacht einerseits in Folge der Corona-Krise, andererseits durch die Unsicherheit der Anleger ab dem Beginn des russischen Angriffskrieges gegen die Ukraine im Frühjahr 2022, befindet sich der Immobilienmarkt aus der Sicht vieler Marktbeobachter wieder im Aufwind.
Gesundheitsimmobilien im Aufwind
Das gilt auch für die Assetklasse Gesundheit und spiegelt sich aktuell auch in den Statistiken wider: In den ersten drei Monaten 2025 wurden rund 690 Millionen Euro in Pflegeheime, Einrichtungen für Betreutes Wohnen, Stationäre beziehungsweise ambulante Medizinische Versorgung investiert. Damit hat sich das schwache Ergebnis des ersten Quartals 2024 binnen zwölf Monaten mehr als verfünffacht, gleichzeitig ist über die Hälfte des gesamten Vorjahresvolumens bereits nach drei Monaten erreicht.
Dieses Quartalsergebnis ist gewissermaßen eine Bestätigung des bereits Ende des Vorjahres zu beobachtenden, ansteigenden Trends des Investmentvolumens in diesem Bereich. Allein das vierte Quartal 2024 vereinte rund 717 Millionen Euro und damit über 50 Prozent der im Gesamtjahr 2024 investierten 1,3 Milliarden Euro auf sich.
Gesundheitsimmobilien im Interesse ausländischer Investoren
Freilich könnte das Ergebnis der Monate Januar bis März relativiert werden, denn über 380 Millionen Euro entfielen allein auf eine von Cushman & Wakefield vermittelte und begleitete Transaktion in Norddeutschland, genauer: in Hamburg. Es handelt sich dabei um den Kauf der Pflegen & Wohnen Hamburg Gruppe durch die städtische Konzernholding HGV. Verkäufer dieses Portfolios war die Deutsche Wohnen.
Gemeinsam mit der Übernahme der Katharinenhof-Gruppe Ende 2024 durch einen von der britischen Civitas Investment Management verwalteten Fonds, ebenfalls von der Deutsche Wohnen, verdeutlichen diese Portfoliotransaktionen aber beispielhaft das vorhandene Potenzial, das Interesse ausländischer Anleger und das generelle Investoreninteresse an großvolumigen Transaktionen auf dem Gesundheitsimmobilienmarkt.
Vermehr Forward-Deals bei Gesundheitsimmobilien
Gefragt bei Investoren sind entweder kurzfristig fertiggestellte Neubauimmobilien oder auch Bestandsimmobilien mit Entwicklungspotenzial. Dabei stellen wir eine Annäherung der Verkaufspreis- und Renditeerwartungen der Verkäufer und Käufer fest. Die Betreiberbonität und Standortqualität bleiben weiterhin entscheidend für die Liquidität des Investmentprodukts. Aufgrund des Mangels insbesondere im Neubaubereich von Gesundheitsimmobilien prüfen Investoren auch wieder vermehrt die Möglichkeit, in Projektentwicklungen im Rahmen von Forward Deals zu investieren und sich damit frühzeitig Produkt zu sichern. Dennoch sind längere Forward-Zeiträume von mehr als zwölf Monaten bis zur Fertigstellung für viele Anleger (noch) nicht darstellbar. Wenn wir die Marktparameter detaillierter analysieren zeigen die Transaktionen der vergangenen Monate, dass Wohnanlagen mit Anschluss an die Pflegeversorgung besonders gefragt sind.
Investorenumfrage zu Gesundheitsimmobilien: Wer wird 2025 besonders aktiv sein?
Eine von Cushman & Wakefield Ende 2024 durchgeführte Umfrage unter institutionellen Immobilieninvestoren und Projektentwicklern, die im deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt aktiv und teilweise sogar darauf spezialisiert sind, hat ergeben, dass Family Offices/Privatpersonen, Private Equity und börsennotierte Unternehmen/REITS eine expansive Investment-Strategie für 2025 verfolgen werden. Die genannten Käufergruppen stellen teils sehr unterschiedliche Business-Pläne auf und haben unterschiedliche Käuferprofile hinsichtlich Sub-Assetklasse und Risikoprofil.
Dabei ist die Kapitalverfügbarkeit laut den Befragten für die Segmente Betreutes Wohnen und Ärztehäuser/MVZ voraussichtlich am größten. Es ist daher zu erwarten, dass für klein- sowie großvolumige Projekte eine hohe Liquidität für Transaktionen vorhanden sein wird.
Dabei zeigen sich Unterschiede in der Einschätzung der einzelnen Objektarten in Bezug zu ihrer Lage. Der geografische Fokus verschiebt sich zunehmend hin zu größeren, wirtschaftsstarken Städten. Waren noch im Vorjahr Investoren an Pflegeheimen in C-Städten zu 55 Prozent und in D-Städten zu 40 Prozent interessiert, liegen die Werte 2024/2025 nur noch bei 48 beziehungsweise 31 Prozent. Ähnliche Verschiebungen zeigt die Umfrage von Cushman & Wakefield bei den übrigen Objektarten. Für uns ist diese Entwicklung ein Beleg dafür, dass Investoren selektiver in der Auswahl der Regionen und Städte geworden sind und in wirtschaftsstarken und sozio-demografisch wachsenden Orten mehr Anlagesicherheit suchen.
Jan-Bastian Knod ist Head of Residential Investment & Healthcare Advisory Germany bei Cushman & Wakefield. Cushman & Wakefield zählt zu den führenden globalen Immobiliendienstleistern und bietet Unternehmen und Investoren Services rund um ihre Immobilien-Belange.
Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt Sozialimmobilien zu EXXECNEWS Ausgabe 11-2025 erschienen.
Volatilität der Märkte nutzen
