Aktuelle Kapitalmarktdepesche (April 2017) von Roger A. Welz, AVANA Invest
Können Immobilieninvestitionen eine alternative Anlage in einem durch historisch niedrige Zinsen geprägten Umfeld sein? Auch im Immobilienbereich stellen wir Höchststände bei den Preisen fest.
Asset Liability ist Trumpf
Wie wichtig ist die Liquidität der Finanzanlage? Sind 10 bis 20 Jahre Anlagehorizont akzeptabel? Kurzlaufende Engagements haben viele Marktteilnehmer vor das Problem der Wiederanlage gebracht. Je länger die Niedrigzinsphase andauert, umso größer wird das Problem, zu ausreichend attraktiven Bedingungen interessante Investitionsmöglichkeiten zu finden. Gerade für Kapitalmarktteilnehmer mit sehr langfristigen Verbindlichkeiten kann eine Immobilieninvestition die richtige Form für eine fristenkongruente Anlage der vorhandenen Liquidität sein. Bestände an Immobilien können über Zeithorizonte zwischen zehn und 50 Jahren und damit über mehrere Zyklen gehalten werden. Voraussetzung: Sie benötigen ein gutes Management mit einem tiefen Verständnis für die Teilmärkte.
Schon immer waren Immobilienrenditen an die Kapitalmarktzinsen gekoppelt. So erscheint eine Immobilienrendite von vier Prozent bei einem langfristigen Kapitalmarktzins von zwei Prozent immer noch angemessen. Der Spread von 200 Basispunkten ist völlig normal. Nur an das Niveau hat man sich noch nicht gewöhnt. In Japan lagen die Immobilienpreise schon in den frühen 90er Jahren des vergangenen Jahrhunderts auf diesem Niveau. Ein Kaufpreis, der dem 25- bis 30-fachen der Jahresmiete entspricht, stellte kein Problem dar.
Der Immobilienmarkt hat Haken und Ösen …
… bei Wohnimmobilien
Der Wohnungsmarkt in Europa läuft bereits seit der Staatsschuldenkrise 2010 auf Hochtouren und verzeichnet jedes Jahr neue Preismarken. In München sind Wohnungspreise von mehr als 8.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit mehr. Analog sind die Renditen auf ein Niveau von unter vier Prozent gesunken. Dabei stellt sich die Frage, wie hoch die Mieten ansteigen müssen, um auch bei leicht höheren Kapitalmarktzinsen noch eine angemessene Rendite vorzuweisen. Wann wird der Staat mit seinen „Poison-Pills“ eingreifen, sollten beispielsweise die Mieten zu schnell steigen.
… bei Büroimmobilien
Stellen Büroimmobilien eine Alternative dar? Wieviel künftiges Wachstum können wir in diesem Segment erwarten? Werden bei der gegenwärtigen Arbeitsmarktlage weitere Wachstumsimpulse aus Flächenanpassungen pro Mitarbeiter kommen, oder werden Zuwanderungen am Arbeitsmarkt ein zusätzliches Flächenwachstum generieren? Nicht aus dem Blickwinkel verlieren sollte man, dass neue Arbeitskonzepte verbunden mit Homeoffice-Arbeitsplätzen oder die zunehmende Digitalisierung ein mögliches Wachstum nicht in dem kalkulierten Ausmaß eintreten lassen. An einigen deutschen Standorten sind durchaus Nachfrageüberhänge zu verzeichnen. Diesen stehen Büroleerstände gegenüber, die nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik oder Infrastruktur entsprechen. Schon jetzt werden viele dieser Immobilien bereits zu Wohnzwecken umgebaut und stehen damit nicht mehr dem Büromarkt zur Verfügung.
… bei Groß- und Einzelhandel
Ein weiterer Bereich, den wir uns intensiv ansehen, ist der Groß- und Einzelhandel. Hier stellen sich folgende Fragen: Welche Marktanteile werden Amazon, ebay und Onlinehandel künftig erreichen. Werden die 1A-Einkaufsmeilen zu „Flaniermeilen“ mit Eisdielen, Cafés und Fast-Food-Stationen verkommen? Werden damit verbunden die Einkaufszentren zum „meet and great-Treffpunkt“ oder das Fachmarktzentrum am Rande der Stadt überleben? Noch kaufen wir die Güter des täglichen Bedarfs bei unserem favorisierten Händler in der Nachbarschaft. Aber wann waren Sie zum letzten Mal in einer Buchhandlung? Welche Waren wollen wir auch künftig anfassen, riechen, begutachten und anprobieren, bevor wir diese kaufen. Und kaufen wir diese dann auch dort? Die Einzelhändler stehen vor einem Umbruch. Das Kaufverhalten der nächsten Generation sieht anders aus als unseres. Fragen Sie Ihre Kinder oder Enkel, wie sie ihre Einkäufe erledigen. In meinem Haushalt mit zwei Kindern bekommen wir inzwischen mindestens einmal wöchentlich ein Päckchen.
… oder bei Logistik
Dann bliebe noch die Logistikimmobilie, in die man investieren könnte. Sicherlich, der Trend zu Flächenwachstum ist klar erkennbar. Aber auch in diesem Segment sind Veränderungen zu erkennen. Der richtige Ort und das richtige Format sind unabdingbar. Hier stellen sich Fragen wie: Kann die nächste LKW-Generation („Gigaliner“) die Verladerampe anfahren? Wie werden sich Kosten des Transports und der Lagerung gegenüber den Einzelhandelsmieten entwickeln? Wann wird der letzte Kleinlaster, aufgrund von Umweltproblemen, in die Innenstadt gelassen? Schon jetzt reihen sich die Kleintransporter von UPS, Hermes oder DHL an den Straßenrändern und blockieren die Straßendurchfahrten. Sind in diesem Segment bereits die Grenzen überschritten?
Dann noch lieber Hotel
Dann vielleicht doch lieber Hotel und Freizeit! Ein seit Jahren stetig wachsender Markt. Die reisefreudigen Deutschen mit den vielen Urlaubstagen sind führend im Tourismus und bei Geschäftsreisen. So genießen viele den Sommer auf Bali oder das Wochenende in Dresden. Unter den Städten stehen auch Paris, London, Madrid und Rom hoch im Kurs. Hinzu kommt noch die steigende Reiselust (und das dafür erforderliche Einkommen) der Asiaten und Osteuropäer, die sich eine Woche Europa im Schnelldurchlauf gönnen. Diverse Statistiken informieren darüber, dass Europa einen Marktanteil von circa 50 Prozent am Welttourismus hat. Sollte die Touristenquote aus den vorher erwähnten Ländern nur um 0,5 Prozent ansteigen, sind die gegenwärtig vorhandenen Hotelkapazitäten ausgeschöpft beziehungsweise nicht mehr ausreichend.
Fazit: Auch bei Immobilien gilt breite Streuung und Differenzierung der Anlagen
Am Ende wird eine ausreichend breite Streuung der Immobilienanlagen die beste Lösung sein. Die Glaskugel ist zu trüb, um klare Prognosen abzugeben. Aber Immobilienanlagen bieten Chancen. Der Wahl des richtigen Managers wird am Ende eine besondere Bedeutung zukommen. Ein Manager sollte auf eine bestimmte Region oder ein Segment spezialisiert sein und über langjährige Expertise verfügen. Erfolg wird sich dann einstellen.
Unser Favorit: KBAF Hotel Fund 1
Vor dem Hintergrund der Entwicklungen im Tourismusmarkt hat AVANA gemeinsam mit Feuring Hotelconsulting einen Hotelfonds als Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren konzipiert, der sich auf Investitionen in Hotelimmobilien, vorwiegend in Deutschland, in den 3- und 4-Sternekategorien fokussieren wird. Feuring Hotelconsulting ist ein Familienunternehmen, das sich seit Gründung im Jahr 1959 auf das Betreiben, Konzipieren und Entwickeln von Hotelimmobilien konzentriert. Mit über 400 realisierten Hotelprojektentwicklungen gehört Feuring zu den Topadressen in diesem Segment. Mit einer durchschnittlichen Ausschüttungsrendite von circa fünf Prozent und Wertsteigerungen von über drei Prozent p.a., die durch die Optimierung von Hotelimmobilien erreicht wird, erwarten wir eine Gesamtrendite von über acht Prozent p.a.
Roger A. Welz ist Geschäftsführer des Münchener Asset Managers AVANA Invest.
