Internationale REIT-Fonds, die besseren Dividendenfonds
Gastbeitrag von Thomas Körfgen, Geschäftsführer der Savills Investment Management KVG GmbH
Höher verzinsliche Anleihen laufen aus und vor Aktien haben viele Investoren immer noch zu viel Respekt. Was liegt also näher als Immobilien? Für viele Investoren ist der direkte Erwerb von Immobilien zu teuer. Die Mittel für eine gute Diversifikation sind begrenzt und die Verwaltung der Häuser stellt eine große Herausforderung dar. Kleinteiligere Investitionen im Bereich der internationalen REITs rücken zunehmend in das Anlegerinteresse.
REITs sind Immobilienbestandshalter, das heißt: sie besitzen die Immobilien. Der Ertrag für den REIT-Investor sind die Mieterträge, die nahezu 1:1 an die Investoren ausgeschüttet werden müssen. REITs entsprechen der liquiden Form des Core-Investments der Direktanlage.
Wir müssen dringend Irrtümer aufklären.
1. „Der REIT ist gescheitert.“
Der REIT erscheint in Deutschland tatsächlich auf den ersten Blick gescheitert, da er trotz seiner investorenfreundlichen Gesetzgebung von der „normalen“ Immobilienaktie, die nicht speziell den REIT-Status erworben hat, keine positive Abgrenzung erfährt. In diversen Ländern gehört der REIT als börsengehandeltes, bestandhaltendes Immobilieninstrument jedoch zu einem wesentlichen Bestandteil einer jeden Kapitalallokation. Laut EPRA (European Public Real Estate Association) gibt es weltweit einen investierbaren Immobilienbestand von über 28.000 Milliarden US-Dollar, wovon knapp zwölf Prozent gelistet sind. Es gibt weltweit aktuell etwa 2.000 Immobilienaktiengesellschaften und weit über 500 gelistete REITs.
2. „Der REIT gehört zur Assetklasse Aktie.“
REITs als Bestandshalter von Immobilien können sehr wohl in großen Teilen der Assetklasse Immobilie zugerechnet werden. Nur weil beim REIT die Aktiengesellschaft als Unternehmensform über die Immobilie gestülpt wird, ändert sich noch lange nichts am zugrundeliegenden Asset.
Die Argumentation pro Assetklasse Aktie bezieht sich häufig auf die sichtbare Volatilität des REITs an der Börse. Volatilität ist jedoch kein hinreichendes Merkmal für eine Aktie. Die Volatilität der REITs entspricht zum Großteil der Volatilität der zugrundeliegenden Immobilien. Unsere Berechnungen zeigen, dass zu etwa 90 Prozent die Preisentwicklung etablierter REITs die Preisentwicklung entsprechender direkter Immobilien des Marktes abbildet. Das ist auch sinnvoll, denn es gibt keinen fundamentalen oder wissenschaftlichen Grund, warum in unterschiedlichen Immobilienprodukten Immobilien unterschiedlich bewertet werden sollten.
3. „Ich brauche kein aktiv gemanagtes REIT-Produkt, ein ETF ist die bessere Anlageform.“
Für Investoren, die keine eigene Einzelanalyse vornehmen, aber nicht auf die Vorteile eines börsengehandelten Vehikels verzichten wollen, gibt es ETF (Exchange-Traded Funds). Da es bei REITs jedoch große Unterschiede im Management, im Geschäftsfeld und Bestand der zugrundeliegenden Unternehmen und vor allem in der Qualität und Nachhaltigkeit der Mieterträge gibt, hilft einem ausschüttungs-orientierten Investor kein breit angelegtes passives Instrument. Denn es gibt weder zugrundeliegende Indizes, die über eine Ausschüttungsrendite verfügen, noch Datenbasen für ETF-Anbieter, die die Immobilien bewerten können. Hierfür benötigt es spezialisierte Investment-Manager, die einen aktiven und stark selektiven Investitionsprozess haben.
4. „Als großer institutioneller Investor kann ich direkt in Immobilien investieren.“
Sehr große institutionelle Investoren, wie Versicherer aber auch manche Pensionskassen, verfügen sicherlich über das Kapital, um direkt Immobilien zu erwerben. Der Kauf einer Immobilie ist das eine, die Verwaltung erfordert jedoch erhebliches Knowhow und Ressourcen. Um ein diversifiziertes Portfolio zu erwerben, benötigt man viel Kapital.
In einem von uns verwalteten Mandat sind wir aktuell in 19 unterschiedlichen, internationalen REITs investiert. Hierdurch haben wir Anteile an insgesamt über 50.000 Wohnungen, knapp 900 Büros, 600 Shoppingcentern, 400 Krankenhäusern und Pflegeheimen, 400 Hotels und 50 Logistikunternehmen in 21 Ländern mit einem Marktvolumen von 170 Milliarden Euro und einem Mieteinkommen von 7,6 Milliarden Euro pro Jahr. Eine derartige Diversifikation wäre für viele Investoren mit der Direktanlage in Immobilien nicht möglich.
5. „Die Kurse von REITs werden fallen, wenn die Zinsen steigen.“
Externe aber auch unsere eigenen Untersuchungen zeigen genau das Gegenteil. Steigende Zinsen, nachdem sie auf ihren Tiefpunkten waren, sind sogar sehr positive Zeiten für REITs und das zugrundeliegende Immobiliengeschäft. Denn steigen die Zinsen in einem solchen Szenario, haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verbessert, so dass auch die Mieten steigen. Kritisch wird es lediglich für REITs, wenn die Zinsen nach einem längerfristigen Zinsanstieg ihren Hochpunkt gesehen haben und anfangen zu fallen.
REITs sind keine gewöhnlichen Aktien. Den REIT macht aus, dass er nahezu seine gesamten Erträge an die Investoren ausschütten muss. Dies ist bei den herkömmlichen Dividendentiteln des Aktienmarktes nicht der Fall. Als spezialisierter Investor für REITs können wir die künftigen Mieterträge, die Gewinne sowie die Ausschüttungen belastbar schätzen. Dies ist bei Gesellschaften außerhalb des Immobilienbereiches nicht möglich. Dies macht in unseren Augen REIT-Fonds zu den besseren Dividendenfonds.
EXXECNEWS-Autor Thomas Körfgen ist Geschäftsführer der Savills Investment Management KVG GmbH, Frankfurt am Main, und verantwortlich für das operative Geschäft. Der Beitrag ist zuerst erschienen in EXXECNEWS INSTITUTIONAL Ausgabe 01/2017.
