Investitionen in die nächste Generation
Der Investmentfokus institutioneller Immobilienanleger verändert sich zunehmend. Neben klassischen Assetklassen wie Büro oder Einzelhandel gewinnen sogenannte Zukunftsimmobilien an Bedeutung – insbesondere Kindertagesstätten (Kitas).
Der Grund liegt auf der Hand: Kitas kombinieren sozialen Impact mit wirtschaftlicher Stabilität und bieten eine Antwort auf zentrale gesellschaftliche Herausforderungen. Für Investoren eröffnen sie damit attraktive Chancen auf stabile Erträge bei gleichzeitig hoher Planungssicherheit.
Planbare Erträge durch gesetzliche Rahmenbedingungen
Die Nachfrage nach Kitaplätzen in Deutschland wächst kontinuierlich. Das Kinderförderungsgesetz (KiföG) verpflichtet Bund und Länder, ein flächendeckendes und qualitativ hochwertiges Angebot an frühkindlicher Bildung bereitzustellen. Die Bedarfsplanung erfolgt gesetzlich geregelt auf kommunaler Ebene. Mietverträge mit Kommunen oder etablierten Trägern laufen oft über 20 bis 30 Jahre. Zusätzlich profitieren Investoren von einer gesetzlich fixierten Mietpreisentwicklung und einer hohen Umlagefähigkeit der Nebenkosten, was die Ertragsstabilität weiter erhöht. Wenn Fondsgesellschaften auf qualitäts- und bonitätsstarke Betreiber achten, ergibt sich in Verbindung mit der kommunalen, gesetzlichen Absicherung ein risikoarmes, konjunkturunabhängiges Investment.
Nachhaltigkeit als Investmenttreiber
Neben der wirtschaftlichen Perspektive rückt auch der Aspekt der Nachhaltigkeit in den Fokus: Kindertagesstätten tragen zur Erfüllung zahlreicher ESG-Ziele bei – insbesondere im Bereich Soziales (S). Sie leisten einen wichtigen Beitrag zur frühkindlichen Bildung und zur Vereinbarkeit von Familie und Beruf. Damit qualifizieren sich Kitas als ideale Assets für ESG-orientierte Anlagestrategien und unterstützen Investoren bei der Umsetzung der EU-Offenlegungsverordnung, Artikel 8.
Ein konkretes Beispiel ist der Fonds „HIH Zukunft Invest“. Der Fonds investiert gezielt in moderne Bildungseinrichtungen wie Kitas in wachstumsstarken deutschen Städten. Bereits 20 Objekte – nahezu ausschließlich Neubauten – wurden erworben. Die prognostizierte Ausschüttungsrendite liegt bei rund 4,5 Prozent jährlich. Langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Betreibern und die staatliche Absicherung durch kommunale Zuschüsse sorgen für eine hohe Prognosesicherheit der Erträge und Ausschüttungen. Der Bereich Erziehung und Bildung von Kindern deckt verschiedene Nachhaltigkeitsziele ab, zumal auch beim Objektankauf auf ökologische Nachhaltigkeitsaspekte geachtet wird. Entsprechend verfolgt der Fonds die Strategie nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung.
Fazit: Gesellschaftlicher Bedarf als Wachstumstreiber
Die gesellschaftlichen Megatrends Urbanisierung, steigende Erwerbsbeteiligung von Frauen und der Wunsch nach besserer Vereinbarkeit von Familie und Beruf sorgen für einen nachhaltig hohen Bedarf an Betreuungsplätzen. Gerade in den Ballungszentren entstehen dadurch enorme Investitionspotenziale. Der Bedarf an Kitas wird also auch langfristig hoch bleiben – eine zentrale Voraussetzung für erfolgreiche Immobilieninvestitionen.
Kindertagesstätten sind weit mehr als eine neue Nische auf dem Immobilienmarkt. Sie bieten institutionellen Investoren die seltene Kombination aus planbaren, stabilen Erträgen, gesellschaftlicher Relevanz und nachhaltiger Wirkung. Wer heute in Kitas investiert, investiert nicht nur in Immobilien, sondern in die nächste Generation.
Carsten Demmler ist Geschäftsführer der HIH Invest Real Estate GmbH, Hamburg, einem Investmentmanager für Assets in Deutschland und Europa. Aktuell werden Assets mit einem Volumen von 22,3 Milliarden Euro verwaltet.
Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt Sozialimmobilien zu EXXECNEWS Ausgabe 11-2025 erschienen.
Gewerbeimmobilien zwischen Herausforderung und Aufbruch
