Jeder Stein hat seinen Marktpreis
Gastbeitrag von Karsten Saft zu den Chancen, die sich aus dem Zusammenbruch der Branche der geschlossenen Fonds am Zweitmarkt ergeben:
Der Zusammenbruch der Branche der geschlossenen Immobilienfonds ist in den letzten Jahren in allen möglichen Facetten hinreichend diskutiert worden. Analysen über einen Betrachtungszeitraum der letzten 20 Jahre kommen mehr oder weniger zu den gleichen beziehungsweise ähnlichen Ergebnissen. Bei mehr als jedem zweiten aller untersuchten Fonds (rund 55 Prozent) erlitten die Anleger Verluste und erhielten ihr zuvor eingesetztes Eigenkapital nicht oder nur unvollständig zurück. Bei 40 Prozent aller untersuchten Fonds wurde am Ende noch ein Gewinn realisiert. Lediglich fünf Prozent aller untersuchten Fonds erzielten oder übererfüllten die von den Fondsinitiatoren prognostizierten Ergebnisse.
Zahlreiche namenhafte Fondsanbieter erwarben gute Immobilienprojekte zu damals angemessenen, aus der heutigen Sicht günstigen Marktkonditionen. Und obwohl sich die Immobilienmärkte seit dem Jahr 2007 hervorragend entwickelten, erlitt mehr als jeder zweite Anleger einen Verlust. Doch was sind die Gründe für das schlechte Abschneiden von geschlossenen Immobilienfonds, wenn sich der Markt in den letzten Jahren doch so gut entwickeln konnte?
Bei Betrachtung der Gründe für das schlechte Abschneiden dieser Anlageklasse fallen die hohen „weichen Kosten“ auf. Unter den sogenannten „weichen Kosten“ sind beispielsweise die Nebenkosten für Vertrieb, Strukturierung, Platzierungsgarantie etc. zu verstehen. Der Erstanleger, im Glauben lediglich Kapital für die Finanzierung einer Immobilie bereitzustellen, finanzierte somit zunächst einmal die Strukturierungskosten und Vertriebsstruktur des Fondsanbieters. Ein Erstinvestor, der sich beispielsweise mit 10.500 Euro inklusive fünf Prozent Ausgabeaufschlag an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligen möchte, investiert nach Abzug der Nebenkosten unterm Strich lediglich 70 bis 80 Prozent seines eingesetzten Kapitals in eine Immobilie.
Ein weiterer Grund für das schlechte Abschneiden von geschlossenen Immobilienfonds lag in der Vergangenheit auch in den oftmals zu optimistischen Prognosen der Fondsanbieter. Auf der einen Seite beinhalteten diese beispielsweise zu optimistische Annahmen bezüglich Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und blendeten auf der anderen Seite den möglichen Verlust eines großen Ankermieters und die damit verbundenen hohen Kosten für Umbaumaßnahmen und Neuvermietungsaktivitäten inklusive der Gewährung von Vermietungsanreizen aus. Nur wenige Fonds konnten daher trotz des guten Marktumfeldes die prognostizierten Ausschüttungsquoten einhalten, und das eben auch, weil bei Fondslaufzeiten von regelmäßig 15 bis 20 Jahren das Prognostizieren von Ausschüttungsquoten oftmals einem Blick in die Glaskugel gleicht.
Viele Erstanleger entschieden sich aus den oben genannten Gründen auch für den Verkauf ihrer Anteile über den Zweitmarkt, oftmals zu deutlichen Preisabschlägen und unter Realisierung von deutlichen Verlusten. All das ist nicht neu.
Doch was aus sich aus der Sicht des Erstanlegers als ein Schrecken mit Ende darstellt, ermöglicht Investoren auf dem Zweitmarkt Chancen auf ein gutes Investment. Denn geschlossene Immobilienfonds nach alter Regulierung sind qua Gesetz nicht verpflichtet, ihr Immobilienvermögen fortlaufend bewerten zu lassen. Von vereidigten Sachverständigen erstellte Verkehrswertgutachten zur Ermittlung des aktuellen Marktpreises liegen für geschlossene Immobilienfonds nur in Einzelfällen vor. Anleger erhalten, wenn überhaupt, eher wenig aussagekräftige Kurzbewertungen. Ein deutliches Manko gegenüber Immobilienspezialfonds.
Mit einem unabhängigen detaillierten Verkehrswertgutachten ließe sich der Anteilswert direkt ableiten. Dies ist alles zwar keine Garantie, dass der Erstanleger den ausgewiesenen Preis am Zweitmarkt tatsächlich erzielt, doch mit steigender Markttransparenz würde mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit auch die Nachfrage nach Zweitmarktanteilen steigen und zu einer Annäherung von Preisen und Werten führen.
So bleibt alles unverändert: Der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds zeichnet sich in Teilen durch Informationsasymmetrien zwischen Erstanlegern und potentiellen Käufern aus. Erstanleger verfügen in der Regel nicht über ausreichende Kenntnis darüber, was der tatsächliche Wert der eigenen Anteile ist. Ihnen gegenüber stehen Käufer, die aufgrund der ihnen zur Verfügung stehenden Immobilienkompetenz den tatsächlichen Wert einer Immobilie und damit auch den Wert der Anteile besser einschätzen können. Gepaart mit einer geringen Fungibilität der Anteile führt dies zu deutlichen Preisabschlägen gegenüber den tatsächlichen Werten.
Gewinner des Ganzen sind die Immobilienexperten, die in der Lage sind, den wahren Wert im Sinne des NAV (Net Asset Value) zu ermitteln oder durch Dienstleister ermitteln zu lassen. Mit entsprechender Kenntnis lassen sich so – in dieser Immobilienklasse eher untypisch - hohe Gewinne erwirtschaften.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Erwerb von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds Zweitmarktkäufern mit Immobilienkompetenz Chancen bei einem verhältnismäßig kalkulierbaren Risiko bietet.
Karsten Saft ist Geschäftsführer der Auriva GmbH & Co. KG mit Sitz in Hamburg. Die inhabergeführte Asset-Management- und Investmentgesellschaft übernimmt als Dienstleister, Bevollmächtigter und auch als Co-Investor alle Aufgaben eines Immobilieneigentümers. Der Tätigkeitsschwerpunkt liegt im Investment-, Transaktions- und Beteiligungsmanagement.
