Junge Assetklasse mit Potenzial
Ambulante Gesundheitsimmobilien können für Investoren eine interessante Portfolio-Bereicherung sein. Der Marktreport “Ambulante Gesundheitsimmobilien” liefert für das neue Segment detaillierte Marktdaten und zeigt auf, dass Investitionen in dem Bereich zukunftssicher und mit überschaubaren Risiken verbunden sind.
Bei dem Begriff soziale Infrastruktur denken die meisten Investoren an Kitas und Schulen. An ambulante Gesundheitsimmobilien denken die wenigsten. Dabei lohnt es sich, diese Opportunität genauer anzuschauen. Denn diese Gesundheitsobjekte erfüllen ebenso wie Bildungseinrichtungen grundlegende gesellschaftliche Bedürfnisse.
Egal ob in Mittel- oder Großstädten: Seit einigen Jahren gibt es den Trend, dass sich Arztpraxen verschiedener Fachrichtungen in einem Gebäude zu Ärztehäusern oder auch mit weiteren gesundheitsaffinen Nutzern zu Gesundheitszentren zusammenschließen. Patienten können dann nach einem Besuch beim Allgemeinmediziner mit einer Überweisung direkt zur Fachärztin wenige Türen weiter gehen. Ferner sind diese Zentren interessante Standorte für weitere Anbieter von gesundheitsnahen Dienstleistungen und Produkten wie Physiotherapeuten, Logopäden, Rehasport-Anbieter oder Apotheken.
Die Politik ist bestrebt, dass mehr Gesundheitsleistungen ambulant statt stationär erbracht werden und diese Versorgungsart flächendeckend ausgebaut wird. Das gilt vor allem für ambulantes Operieren. Das wird den Bedarf an geeigneten Gesundheitsimmobilien weiter erhöhen. Auch die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft sowie das steigende gesundheitliche Bewusstsein sprechen dafür, dass künftig mehr Gesundheitsleistungen nachgefragt werden.
Aus Investorensicht ist die Kombination aus Daseinsvorsorge, sicheren Erträgen und einer steigenden Nachfrage ein wichtiges Motiv, sich näher mit diesem Asset zu befassen.
Die Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank (HAL) veröffentlichte daher den zweiten „Marktreport ambulante Gesundheitsimmobilien“. Die Studie fußt vorrangig auf den Erfahrungen der Real Estate Investmentmanagement-Abteilung (REIM) von HAL und bezieht auch externe Marktakteure ein. Im Report wurden über 150 Transaktionsangebote aus der eigenen HAL-Datenbank zu ambulanten Gesundheitsimmobilien der Jahre 2022 bis 2024 ausgewertet. So können sich Investoren erstmals über durchschnittliche Größenklassen und Mieten in ambulanten Gesundheitsimmobilien informieren.
Deutschlandweit circa 3.500 ambulante Gesundheitsimmobilie
Eine weitere Datenanalyse in Kooperation mit Rebmann Research ermittelte bundesweit etwa 3.500 ambulante Gesundheitsimmobilien, die für institutionelle Investoren, die in diesem Segment Allokationen vornehmen wollen, von Interesse sind. Berücksichtigt wurden dabei Immobilien ab einem voraussichtlichen Kaufpreis von fünf Millionen Euro.
Dabei handelt es sich um eine sehr konservative Schätzung. Die Anzahl der Gebäude ist vermutlich um ein Vielfaches höher, weil sich die Studie auf gesundheitsnahe Mieter ambulanter Gesundheitsimmobilien konzentriert. Das heißt, in die Markterhebung flossen unter anderem Daten von Arzt- und Zahnarztpraxen, Heilhilfeberufen wie Physio- und Ergotherapeuten sowie Apotheken und ambulanten Pflegediensten ein.
Nicht berücksichtigt wurden Gesundheitsbranchen, die ebenfalls häufig in ambulanten Gesundheitsobjekten Flächen anmieten, die aber für diese erste Untersuchung nicht detailliert erfasst werden konnten. Dazu zählen unter anderem Augenoptiker, Hörakustiker, Sanitätshäuser oder ambulante Reha- und Tagespflegeeinrichtungen.
Potenzielles Marktvolumen von mehr als 30 Milliarden Euro
Laut Studie verfügt jedes Objekt im Schnitt über eine Mietfläche von etwa 3.000 Quadratmetern und erzielt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von ungefähr 13 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Damit summiert sich die Jahresnettokaltmiete auf circa 468.000 Euro. Die Immobilien werden zu einem Preis angeboten, der sich zwischen dem 15- bis 22-Fachen der Jahresnettokaltmiete bewegt. Im Schnitt liegt der Vervielfältiger beim 18,5-Fachen. Dies entspricht einem durchschnittlichen Objekt-Kaufpreis von 8,7 Millionen Euro. Dadurch summiert sich das potenzielle Marktvolumen für ambulante Gesundheitsimmobilien auf über 30 Milliarden Euro.
Der Marktreport belegt, dass ambulante Gesundheitsimmobilien für institutionelle Investoren nachhaltig investierbar sind und diese Immobilien aufgrund solider Basisdaten in deren Portfolios nicht fehlen sollten. Die fortschreitende und politisch gewollte Ambulantisierung wird das Marktwachstum weiter befeuern. Der Trend zu kooperativen Strukturen erhöht in Zukunft den Raumbedarf von Gesundheitsdienstleistern, was große Auswirkungen auf die dringend benötigte immobiliare Infrastruktur haben wird. Ambulante Gesundheitsimmobilien sind somit eine wichtige Antwort auf die strukturellen Veränderungen im Gesundheitswesen.
Patrick Brinker ist Head of Real Estate Investment bei der Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank AG (HAL), Frankfurt/ Main, Felix Rotaru ist Director Healthcare bei Hauck Aufhäuser Lampe.
Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt Sozialimmobilien zu EXXECNEWS Ausgabe 11-2025 erschienen.
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