Lage und Management entscheiden alles
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat eine merkwürdige Phase hinter sich: Preisboom, Zinsschock, Korrektur – und jetzt? Jetzt zeigt sich, was übrig bleibt, wenn die Euphorie verflogen ist. Und was übrigbleibt, ist im Kern stabiler als viele erwartet hatten.
Nach Berechnungen des Pestel-Instituts, Forschungsinstitut und Dienstleister für Kommunen, Unternehmen und Verbände, fehlen bundesweit aktuell rund 1,4 Millionen Wohnungen. 2025 wurden lediglich rund 252.000 neue Einheiten fertiggestellt – weit unter dem politischen Ziel von 400.000. Die Baugenehmigungen lagen mit gut 215.000 Einheiten auf dem niedrigsten Stand seit 2010. Das strukturelle Angebotsdefizit löst sich nicht von selbst. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken meldet für das vierte Quartal 2025 ein Plus von 3,5 Prozent bei Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern – und erwartet für 2026 weitere Preiszuwächse.
Was bedeutet das konkret? Nicht jede Lage profitiert gleich – und genau hier wird die eigentliche Entscheidung gefällt.
Ländliche Immobilien sind anspruchsvolle Immobilien
Rein ländliche Lagen wirken auf den ersten Blick verlockend: niedrige Einstiegspreise, hohe Bruttomietrendite auf dem Papier. Aber was hilft die beste Eingangsrendite, wenn die Wohnung zwei Monate leer steht, weil Zuzug schlicht ausbleibt? Und was passiert beim Wiederverkauf, wenn die Käufernachfrage strukturell begrenzt ist? Ländliche Objekte sind keine schlechten Immobilien – sie sind anspruchsvolle Immobilien. Für Manager, die jeden Teilmarkt sehr genau kennen.
B- und C-Städte erholen sich schneller
Tatsächlich erholen sich B- und C-Städte derzeit schneller als die klassischen Top-7-Ballungszentren. Leipzig, Dresden und Nürnberg bieten Kapitalanlegern ein bis zwei Prozentpunkte mehr Rendite als überhitzte A-Lagen – bei gleichzeitig funktionierenden Arbeitsmärkten, Hochschulen und nachhaltiger Mieternachfrage. In Nürnberg stiegen die Angebotsmieten für Wohnungen von 10,52 Euro je Quadratmeter im zweiten Quartal 2023 auf 11,73 Euro im vierten Quartal 2025 – ein kontinuierlicher Trend, kein Ausreißer. In Dresden liegt die durchschnittliche Kaltmiete im ersten Quartal 2026 bei 9,55 Euro – ein Anstieg von knapp fünf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Objekt- und Lageverständnis erforderlich
Der Markt sortiert gerade sehr verlässlich aus. Energetischer Zustand, Vermietbarkeit, Mikrolage, Instandhaltungsrücklagen – das sind keine Detailfragen mehr. Das ist die eigentliche Substanz einer Investition. Wer ohne tiefes Objekt- und Lageverständnis agiert, merkt das spätestens jetzt.
Bei WIDe verwalten wir Bestände überwiegend selbst. Wir sitzen in der Region, kennen die Objekte, die Mieter und die Märkte. Das ist kein Marketingversprechen – es ist der Unterschied zwischen Rendite auf dem Papier und Rendite auf dem Konto.
Für Vermittler, die ihren Kunden heute Orientierung geben wollen: Die Talsohle ist durchschritten, das Zinsumfeld hat sich stabilisiert, die Kaufkraft der privaten Haushalte verbessert sich. Wer jetzt zögert, dreht sich in zwei Jahren um und wundert sich. Entscheidend ist dabei nicht allein die Assetklasse – entscheidend ist das Team dahinter. Urbane Lagen mit nachhaltiger Nachfrage, betreut von Menschen, die wissen, was sie tun. Das ist das Argument, das wirklich trägt.
Dieter Lahner ist Gesellschafter und Geschäftsführer der WIDe Gruppe, Ebermannstadt. Die seit 2010 bestehende WIDe Gruppe hat unter seiner Leitung sieben eigene Fonds mit Fokus auf Wohnimmobilien aufgelegt.
Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt Wohnimmobilien zu EXXECNEWS Ausgabe 07-2026 erschienen.
