Pflegeimmobilien: Robustes Investment in unruhigen Marktzeiten
Auch aufgrund der aktuellen Rentendiskussion blicken viele Anleger derzeit mit wachsender Sorge auf die Kapitalmärkte. Die Angst vor einer möglichen KI-Blase und einem folgenden Börsencrash lässt viele Investoren nach Alternativen zu Aktien und ETFs suchen. In dieser Phase rücken andere Sachwertformen wieder verstärkt in den Mittelpunkt – insbesondere solche, die sich durch Nachhaltigkeit, Sicherheit und Beständigkeit auszeichnen. Getragen durch den demografischen Wandel gelten Pflegeimmobilien aktuell als eine der stabilsten und resilientesten Assetklassen. Sie verbinden planbare Einnahmen mit gesellschaftlich relevanter Nachfrage und eröffnen Anlegern gleichzeitig steuerliche Vorteile und enorme Spielräume.
Enormer Bedarf an Pflegeplätzen
Immobilien überzeugen mit einer langfristig relativ stabilen Wertentwicklung. Vermietet und mit indexiertem Vertrag ausgestattet, ermöglichen sie zudem einen wirksamen Inflationsschutz durch Anpassungen der Mieten. Auch Pflegeimmobilien bieten diese Vorteile, gleichzeitig minimieren sie die Risiken klassischer Immobilien-Investments wie Leerstand, Mietausfall oder problematische Mieter. Zudem entfalten sie ihre Potenziale in einem absoluten Wachstumsmarkt: dem viel zitierten demografischen Wandel. Deutschland altert, und mit diesem Prozess wächst der Bedarf an Pflegeplätzen kontinuierlich. Schon heute fehlen laut Pestel Institut rund zwei Millionen altersgerechte Wohnungen. Gleichzeitig wird die Zahl der Pflegebedürftigen bis 2055 um mehr als 30 Prozent anwachsen. Diese Nachfrage existiert unabhängig von Konjunkturzyklen oder Kapitalmarktdynamiken. Während Aktienmärkte auf jede wirtschaftliche Verwerfung reagieren, bleibt der Bedarf an geeigneter Pflegeinfrastruktur stabil und wächst stetig.
Genau hier setzt das Modell von Pflegeimmobilien im Teileigentum an. Es ermöglicht privaten Anlegern, einzelne Pflegeapartments zu erwerben und damit in eine voll gemanagte, planbare Kapitalanlage-Immobilie zu investieren. Besonders spannend an dem Konzept: Während es privaten Investoren als Baustein der eigenen Altersvorsorge dient, bietet es den Betreibern der Häuser moderne Gebäudestrukturen und wirtschaftlich tragfähige Rahmenbedingungen für die Umsetzung ihrer Pflegeangebote. Kommunen wiederum profitieren von schneller Realisierung zusätzlicher Pflegekapazitäten. Dadurch entsteht eine Assetklasse, die Rendite, Sicherheit und gesellschaftlichen Nutzen miteinander verbindet.
Stabile Cashflows bei minimalem Aufwand
Die Aufwände und Risiken sind dabei vergleichsweise gering. Denn Käufer solcher Pflegeapartments erhalten langfristig monatliche Mieteinnahmen – selbst bei Nichtbelegung der Wohneinheit – und die Miete wird durch indexierte Mietverträge automatisch der Inflation angepasst. Hinzu kommt, dass Betreiber von Pflegeeinrichtungen in der Regel langfristige Verträge mit Laufzeiten von bis zu 20 oder 25 Jahren abschließen. Die Einnahmen sind so über Jahrzehnte hinweg verlässlich kalkulierbar.
Die Käufer der Apartments werden außerdem selbst im Grundbuch eingetragen und können diese jederzeit vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen. Damit genießen sie dieselbe Verfügungsfreiheit wie bei klassischem Wohneigentum – allerdings ohne dessen Verwaltungsaufwand. Diese Kombination aus stabilen Cashflows und minimalem Verwaltungsaufwand verleiht der Assetklasse eine besondere Robustheit und ihren Management-Charakter.
Nachhaltigkeit als Werttreiber bei Pflegeimmobilien
Das Thema Nachhaltigkeit hat sich zu einem wesentlichen Werttreiber entwickelt. Klimafreundliche Immobilien werden von allen Marktakteuren gewünscht: Moderne, energieeffiziente Pflegeeinrichtungen reduzieren nicht nur CO₂-Emissionen und senken die Betriebskosten, sondern verbessern auch die Finanzierungsmöglichkeiten über Banken und erfüllen zentrale Anforderungen aus der EU-Taxonomie. Gerade vor dem Hintergrund der dringend notwendigen Neubauten wird Nachhaltigkeit damit zum entscheidenden Qualitätsmerkmal, das langfristig stabile Betriebskosten und eine starke Marktpositionierung sichert – und Investoren zusätzliche Förder- und Finanzierungsvorteile erschließt. Insgesamt attestieren Analysten dem demografisch getriebenen Pflegemarkt so auch in einem herausfordernden makroökonomischen Umfeld Wertstabilität, enormes Wachstumspotenzial und stabile Renditen bei gleichzeitiger Schaffung der dringend benötigten pflegerischen Infrastruktur in Deutschland.
Steuerlich profitieren durch Pflegeimmobilien
Vor diesem Hintergrund haben sich Pflegeimmobilien spätestens mit dem Wachstumschancengesetz zu attraktiven Steuerimmobilien entwickelt. Mit ihnen können Anleger nicht nur wertstabil investieren, sondern auch noch die private Einkommenssteuer optimieren. Denn seit 2024 profitieren Investoren von erweiterten Abschreibungsmöglichkeiten, die den Einstieg in die Assetklasse wirtschaftlich noch attraktiver machen. Besonders relevant ist die degressive AfA gemäß § 7 Abs. 5a EStG, die jährlich eine Abschreibung von fünf Prozent des verbleibenden Restwerts ermöglicht. Dadurch lassen sich hohe Beträge bereits in den ersten Jahren steuerlich geltend machen – bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro etwa 10.000 Euro im ersten Jahr und 9.500 Euro im zweiten Jahr. Zusätzlich können besonders energieeffiziente Neubauten mit QNG-Zertifikat über die Sonderabschreibung nach § 7b EStG weitere steuerliche Vorteile generieren.
In Kombination eröffnet das ein Steuerpotenzial von über 40 Prozent innerhalb der ersten fünf Jahre und beschleunigt den Vermögensaufbau erheblich. Die gezahlte Einkommenssteuer kann so effektiv ins Privatvermögen zurückgeführt werden. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG lässt sich für das ganze Jahre rückwirkend geltend machen. Wer also zum Ende des Jahres in eine entsprechende Pflegeimmobilie investiert, profitiert steuerlich ganzjährig.
Sandro Pawils ist Chief Sales Officer der Carestone Gruppe. Die Carestone Gruppe plant, baut und vermarktet Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien als Kapitalanlage. Mit mehr als 25 Jahren Erfahrung, über 21.000 geschaffenen Pflegeplätzen sowie knapp 20.000 verkauften real geteilten Pflegeapartments ist Carestone der marktführende Entwickler und Anbieter von Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien in Deutschland.
Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS Ausgabe 26-2025 erschienen.
ELTIFs – eine sinnvolle Ergänzung für Kunden-Depots
