Shopping-Center: Comeback mit Sorgfaltspflicht
Der Markt für Shopping-Center stabilisiert sich. Kapital kehrt zurück, die Transaktionsaktivität zieht an, das Interesse wächst auch in den Segmenten Core und Core-Plus. Gleichzeitig bringt der hohe Refinanzierungsdruck mit rund 65 Milliarden Euro an europäischen Handelsimmobilienkrediten, die bis 2027 auslaufen, zusätzliche Bewegung in die Märkte.
Doch wer daraus eine breite Erholung ableitet, greift zu kurz. Der Markt kommt nicht im klassischen Sinn zurück. Er sortiert sich neu. Die entscheidende Frage lautet, unter welchen Voraussetzungen Shopping-Center und ähnliche Immobilienformen funktionieren können.
Alles beginnt bei der Polarisierung
Die Entwicklung verläuft zunehmend selektiv. Gut positionierte Center mit klarer Rolle im Einzugsgebiet gewinnen an Stabilität. Andere verlieren weiter an Relevanz. Weder Größe noch Lage allein entscheiden. Maßgeblich ist, ob ein Standort eine funktionale Bedeutung für seine Nutzer hat und ob er aktiv gemanagt oder eher durchverwaltet wird.
Damit verschiebt sich auch die Preisbildung. Nicht mehr Verkaufsfläche oder theoretische Spitzenmiete stehen im Fokus, sondern Cashflow-Stabilität, Frequenzqualität und die Fähigkeit, ein Objekt langfristig weiterzuentwickeln.
Neue Nutzungskonzepte sind Voraussetzung
Shopping-Center funktionieren nicht mehr als reine Handelsimmobilien. Erfolgreiche Standorte kombinieren Handel, Gastronomie, Gesundheit, Freizeit und Services zu einem belastbaren Gesamtgefüge. Diese Nutzungen schaffen langfristig Frequenz und stabilisieren gleichzeitig den Cashflow.
Wie weit diese Transformation gehen kann, zeigt „Das Gerber“ in Stuttgart. Dort wurde die Handelsfläche von 24.000 auf 16.500 Quadratmeter reduziert und durch zehn weitere Nutzungsarten ergänzt. Die Stabilität resultiert nicht daraus, die Handelsfläche zu maximieren, sondern aus einer intelligenten Verzahnung, in der ein Flächentyp den anderen aufwertet. Jeder Quadratmeter muss einen konkreten Beitrag leisten: als Frequenztreiber, als stabiler Cashflow-Baustein oder als identitätsstiftendes Element eines Standorts.
Die Chance liegt in der Konsequenz
Die positiven Signale gelten nicht für den gesamten Bestand. Center mit klarer Lagequalität und Entwicklungspotenzial können profitieren. Gleichzeitig gibt es Standorte, für die klassische Handelskonzepte keine tragfähige Zukunft mehr bieten. Hier braucht es grundlegende Neuansätze. In manchen Fällen bedeutet das auch, sich von der bisherigen Nutzung zu lösen.
Die Chancen liegen 2026 also nicht in der Rückkehr zur Ausgangssituation. Vielmehr geht es um die selektive Repositionierung und um die Fähigkeit, zwischen austauschbaren Flächen und resilienten Stadtbausteinen zu unterscheiden. Der Markt wird wieder investierbar, aber nicht einfacher, sondern konzeptabhängiger. Wer genau hinschaut, findet zwar nicht überall, aber dafür umso besser begründbare Chancen.
Lars Jähnichen ist Geschäftsführer der IPH Gruppe, München. IPH begleitet Eigentümer seit 30 Jahren bei der Entwicklung und (Re-)Positionierung von Handelsimmobilien.
Der Beitrag ist zuerst im EXXECNEWS Schwerpunkt Gewerbeimmobilien in EXXECNEWS Ausgabe 10-2026 erschienen.
Handelsimmobilien: Versorgung bleibt resilient
