Steueroptimiert investieren mit 6b-Immobilienfonds
Oder wie sich die sofortige Besteuerung von Veräußerungsgewinnen vermeiden lässt
Ein von Ihnen betreuter Anleger ist beispielsweise Landwirt oder Unternehmer und hat im Rahmen einer Betriebsaufgabe, einer Betriebsveräußerung oder der Veräußerung von einzelnen Flächen und Gebäuden einen stattlichen Gewinn erzielt? Gut für Ihren Kunden. Doch was zunächst nach einer freudigen Botschaft klingt, entpuppt sich schnell zu einer nicht unerheblichen Steuerfrage. Denn dieser Gewinn gehört versteuert – und zwar in voller Höhe mit ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. So kann es dazu kommen, dass die Steuerlast erhebliche Teile des Verkaufserlöses aufzerrt. Abhilfe schafft der § 6b beziehungsweise § 6c im Einkommenssteuergesetzt – kurz EstG.
Wer durch die Veräußerung von betrieblichem Grund und Boden oder Gebäuden stille Reserve aufdeckt, kann mit diesem Veräußerungsgewinn nach § 6b beziehungsweise § 6c EStG eine Rücklage bilden und diese innerhalb eines bestimmten Zeitraums auf eine Ersatzbeschaffung übertragen. Auch die unmittelbare Übertragung auf ein anderes Wirtschaftsgut ist möglich.
In beiden Varianten wird die sofortige Besteuerung des Veräußerungsgewinns vermieden und in die Zukunft verschoben. Wichtig: Die gebildeten Rücklagen müssen innerhalb von vier Jahren auf ein neues betriebliches Wirtschaftsgut, das direkt oder indirekt gehalten werden kann, übertragen werden. Dabei sind zwei Daten ganz entscheidend: der 30. Juni und der 31. Dezember. Denn zu diesen Daten – je nach Geschäftsjahr – müssen jeweils die gebildeten Rücklagen aufgelöst und damit übertragen werden.
6b-Fonds als sinnvolle Alternative zu Direktinvestments
Vereinfacht gesprochen muss das neue betriebliche Wirtschaftsgut auch ein Grund und Boden bzw. eine Immobilie sein. Eine Alternative, um die Vorzüge der steuerlichen Regelung zu nutzen, stellen 6b-Fonds dar. Sie investieren in Immobilien, die vermietet und verpachtet sind und den Anlegern gewerbliche Einkünfte bescheren. Der Beitritt zu einem 6b-Fonds stellt steuerlich einen anteiligen Erwerb des im Fonds enthaltenen Anlageobjektes dar. Welche weiteren Vorteile 6b-Fonds mit sich bringen, zeigt die nachfolgende Grafik auf.
Durch Übertragung von Veräußerungsgewinnen bzw. einer gebildeten § 6b-Rücklage auf einen 6b-Fonds lassen sich sowohl eine sofortige Besteuerung als auch die Zwangsauflösung der § 6b EStG bzw. § 6c EStG-Rücklage vermeiden. Hinzu kommt die durch den Anteil der Fremdfinanzierung ausgelöste Hebelwirkung eines solchen Fonds.
Abhängig von einer Fremdfinanzierung und der Höhe der Fremdkapitalquote erhöht sich der so genannte Übertragungsfaktor. Dieser besagt, dass der Anleger einen höheren Rücklagenbetrag überführen kann als er tatsächlich Liquidität investiert. Am Beispiel eines 6b-Fonds mit einem Übertragungsfaktor von etwa 185 Prozent in Bezug auf die Immobilienanschaffungskosten bedeutet dies, dass ein Anleger, der 100.000 Euro investiert, eine Rücklage von rund 185.000 Euro auf die Fondsgesellschaft übertragen kann.
„Immobilienwerte II Aschaffenburg“ – ein 6b-Fonds von Dr. Peters
Aktuell steht mit dem 6b-Fonds „Immobilienwerte II Aschaffenburg“ eine optimale Lösung für die Übertragung von Veräußerungserlösen oder diesbezüglich bereits gebildeten § 6b bzw. § 6c EStG-Rücklagen zur Investition bereit. Konzipiert und aufgelegt worden ist dieser Fonds von der in Dortmund beheimateten Dr. Peters Group.
Die Dr. Peters Group ist ein inhabergeführtes und unabhängiges Familienunternehmen, das seit nunmehr fast 50 Jahren Sachwertinvestments wie Immobilienfonds strukturiert und managt. Insgesamt hat die Dr. Peters Group seit ihrer Gründung über 155 Investmentangebote aufgelegt und drei weitere Fonds von einem renommierten Wettbewerber übernommen. Das Investitionsvolumen aller Investmentangebote beläuft sich auf über acht Milliarden Euro.
Der aktuelle 6b-Fonds der Dr. Peters Group ermöglicht, analog zum obigen Schaubild, einen prognostizierten Übertragungsfaktor von rund 185 Prozent. Neben dem Übertragungsfaktor profitieren Fondsinvestoren schon ab einem Mindestinvestment von 20.000 € von der Verschiebung der sofortigen Besteuerung sowie von einer geplanten laufenden Auszahlung in Höhe von jährlich 2,5 Prozent. Die Laufzeit des 6b-Fonds „Immobilienwerte II Aschaffenburg“ beträgt 15 Jahre.
Attraktives Investitionsobjekt und bonitätsstarker Ankermieter
Investitionsobjekt ist eine zusammenhängende Büroimmobilie in Aschaffenburg (Bayern). Es handelt sich um die Deutschlandzentrale des Logistikunternehmens DPD, das auch Hauptmieter des Objektes ist. Zuletzt hat DPD die Mietflächen 2022 und 2023 umfangreich umgebaut und modernisiert und sich damit langfristig zu der Immobilie und dem Standort bekannt. Unter anderem wurden in den Büroetagen moderne Open-Space-Konzepte umgesetzt sowie die gesamte Elektrik erneuert. Neben der Renovierung der Mietflächen wurde ein Heizungs-/Kühlsystem nach dem Wärmepumpenprinzip nachgerüstet sowie die Abdichtung des Dachs des Bürogebäudes I komplett erneuert. Beide Maßnahmen dienen der Verbesserung der Energieeffizienz.
Der Mietvertrag mit der DPD ist indexiert. Die Mietpreisindexierung ist an dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex für Deutschland bemessen. Wenn sich der Verbraucherpreisindex im Vergleich zum Zeitpunkt der letzten Mietanpassung um 10 Punkte oder mehr ändert, wird die Miete mit 70 % der prozentualen Indexveränderung angepasst. Solch qualitativ überzeugende Gewerbeimmobilien mit langfristigen indexierten Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern stellen nicht nur für 6b-Investoren eine attraktive Kapitalanlage dar.
Sven Mückenheim ist Vertriebsgeschäftsführer der Dr. Peters Group. Die Dr. Peters Group mit Hauptsitz in Dortmund und Niederlassung in Hamburg strukturiert und managt Sachwertinvestments für Privatanleger und institutionelle Investoren. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf über acht Milliarden Euro. Damit gehört die Dr. Peters Group zu den größten und erfahrensten deutschen Anbietern von Sachwertinvestments.
