Überraschende Perspektiven mit nachhaltigen US-Büroimmobilien

Die US-Immobilienmärkte haben in den Jahren 2022 und 2023 einen beispiellosen Preisverfall erlebt, der in einzelnen Nutzungsarten sogar stärker ausfiel als während der weltweiten Finanz- und Immobilienkrise der Jahre 2008 und 2009. Auslöser waren zuvörderst massive Zinssteigerungen der Notenbank, nachdem die Inflationszahlen, beginnend mit dem Jahr 2021 nach oben geschossen waren.
Befeuert wurde der Preisverfall durch Unsicherheiten über die wirtschaftliche Entwicklung infolge der Corona-Pandemie sowie – im Segment der Büroimmobilien – durch Spekulationen, dass der Rückzug vieler Büroangestellter ins „Homeoffice“ auch nach der Corona-Pandemie anhalten und die Nachfrage nach Büroraum dauerhaft schwächen würde.
Die amerikanische Notenbank hat nach insgesamt elf Zinserhöhungen zwischen März 2022 und Juli 2023 im vergangenen Jahr mit drei Zinssenkungen um insgesamt 100 Basispunkte wieder die geldpolitischen Zügel gelockert. Dies unterstützt tendenziell die US-Immobilienmärkte. Die Frage lautet zu Beginn des Jahres 2025: Folgen weitere Zinssenkungen und wie sehen die fundamentalen Rahmendaten für das Jahr 2025 aus?
Mit Blick auf den Arbeitsmarkt und die Wirtschaftsdaten in den USA, scheinen weitere Zinssenkungen auf Sicht der kommenden Quartale nur bedingt wahrscheinlich. Mag es noch ein oder zwei kleine Senkungen geben, ein massiver Zinsrückgang steht nicht zu erwarten. Auch der Blick auf die Inflationsdaten in den USA lassen erkennen, dass der Trend nunmehr eher wieder aufwärtsgerichtet sein dürfte. Sollte die neue Administration in Washington massive Zölle einführen, drohte den USA im Gegenteil ein Inflationsschock. Und auch die wirtschaftlichen Rahmendaten der wichtigsten Handelspartner der USA, Europa und China, sehen nicht sonderlich konstruktiv aus. Auch deshalb gehen wir nicht davon aus, dass die seit Monaten von Trump angekündigte Zollpolitik am Ende so kommen wird. Trotzdem: Das Inflationsrisiko ist nicht von der Hand zu weisen und führt bei den US-Notenbankern eher für eine abwartende Haltung.
Unabhängig von der zukünftigen Zinspolitik ist die US-Wirtschaft aktuell hervorragend positioniert. Alle Schlüsselindustrien des 21. Jahrhundert werden von den USA dominiert. Die USA haben in den letzten Jahren unter anderem ihre Marktführerschaft in jeglichen Technologiebereichen weiter ausgebaut; insbesondere in den Sektoren Cyber, Software, Social Media, Streaming, Blockchain, Künstliche Intelligenz, Medizintechnologie, Biotechnologie und Raumfahrt. In manchen Bereichen haben die USA den Rest der Welt um Jahrzehnte abgehängt. Das gilt insbesondere für Deutschland. Während das deutsche Bruttosozialprodukt in der Nähe der 2019er Niveaus „rumeiert“, geht es in den USA seit Jahren nach oben – und das dürfte auch 2025 so sein.
Spannend sieht der US-Büroimmobilienmarkt in den Wachstumsregionen der USA aus. Nach dem dramatischen Preisverfall in den Jahren 2022 und 2023 findet eine „leise“ Trendumkehr statt. So hat die Mehrzahl der CEOs (Firmenchefs) angekündigt, ihre Mitarbeiter wieder zurück ins Büro zu holen; sie verlangen mehrheitlich sogar eine Fünf-Tage-Arbeitsanwesenheit pro Woche, sind sich jedoch bewusst, dass sie dafür im Wettbewerb um Talente qualitativ hochwertige Büroflächen vorhalten müssen. Gleichzeitig ist die Neubautätigkeit im Bürosegment fast völlig zum Erliegen gekommen. Die Mietpreise, die jahrelang auf relativ niedrigem Niveau konsolidierten könnten vor einer Renaissance stehen. Zudem hat die Mehrzahl der Eigentümer in den vergangenen Jahrzehnten energetisch und anderweitig notwendige Instandhaltungen vernachlässigt, sodass hochwertige Büroflächen an vielen Standorten Mangelware sind. Der Blick auf die Statistiken, die eine hohe Leerstandsquote zeigen, ist da nur die halbe Wahrheit. Tatsächlich konzentrieren sich nach einer Untersuchung von MSCI die Leerstände nur auf eine begrenzte Zahl von Bürogebäuden. Besonders hoch sind die Leerstände in den Innenstädten.

Der abgebildete Chart zeigt die tatsächliche Preisentwicklung unterschiedlicher Nutzungsarten in den USA. Während die Preise für Miet-Wohnimmobilien („APT“) von einem außerordentlich hohen Niveau aus weiter fallen, ist der Aufwärtstrend der Preise im Logistiksektor (der den wichtigsten Anteil der Nutzungsart „IND“ ausmacht) zum Erliegen gekommen. Für beide Nutzungsarten ist Platz nach unten.
Ganz anders die beiden blauen Linien, der Büromarkt in den Innenstädten („OFF-CBD“) und der Büromarkt in den Vororten („OFF-SUB“). Dramatisch niedrige Preise auf dem Niveau des Jahres 2007 und darunter zeugen von der Krise der Büropreise. Jedoch haben die Preise nach oben gedreht. Das Analysehaus MSCI, das diese Preise ermittelt, sieht gute Chancen, dass der Trend anhalten wird. Hochwertige, nachhaltige und energieeffiziente Büroimmobilien in den Wachstumsregionen dürften vor dem größten Comeback stehen.
Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt US-Immobilien in EXXECNEWS Ausgabe 03-2025 erschienen.
Volker Arndt ist geschäftsführender Gesellschafter der US Treuhand, Frankfurt am Main. Die US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH ist seit mehr als zwei Jahrzehnten als Investmenthaus und Asset Manager für Investoren am US-Immobilienmarkt tätig.

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