US-Wohnmieten zählen zu den erschwinglichsten weltweit

Donald Trump hat seine zweite Amtszeit als US-Präsident angetreten und bereits im Vorfeld für großen Wirbel gesorgt. Viel wurde über mögliche Änderungen der politischen Agenda und konkreter Rahmenbedingungen spekuliert, entsprechend groß sind gemeinhin Erwartungen und Unsicherheiten, auch mit Blick auf den Immobilienmarkt.
Auch der US-Wohnungsmarkt könnte in den kommenden Monaten von Veränderungen betroffen sein. Einerseits dürfte die steuerliche Rahmensetzung der „State and Local Tax“ (SALT) für größere Spielräume auf der Einkommensseite sorgen und im Zusammenspiel mit großzügigeren Steuerregeln, beispielsweise bei der Grundsteuer, Hauskäufer unterstützen. Eine geringere Besteuerung und damit Entlastung der Haushaltseinkommen dürfte ebenso auf der Mietseite positive Effekte haben, allerdings den höheren Einkommensschichten mit Wohneigentum zugutekommen. Im Niedriglohnsektor dürfte sich daher die geplante Begrenzung der Migration bemerkbar machen und für eine Entlastung auf der Nachfrageseite und mittelfristig weniger Druck auf die Mieten sorgen. Hier haben die vergleichsweise hohen Neubauvolumina der letzten Jahre bereits zu einer deutlichen Entspannung auf der Mietpreisseite geführt.
Dieser Trend dürfte auch die Ergebnisse unseres aktuellen „Housing Affordability Review - 2024“ beeinflusst haben, der die Erschwinglichkeit von Mietwohnen in 75 Märkten weltweit vergleicht und ein insgesamt positives Bild der US-Märkte zeichnet. Zwar gibt es große regionale Unterschiede, aber insgesamt sind viele Mietmärkte in den USA im globalen Kontext vergleichsweise erschwinglich.
Der Bericht beleuchtet die Erschwinglichkeit von Mietwohnungen, die in der Literatur meist nur vage definiert und schwer messbar ist, aus zwei Perspektiven. Zum einen wird die Erschwinglichkeitsquote herangezogen, das heißt die Mietbelastung im Verhältnis zum Haushaltseinkommen genutzt, die idealerweise unter 30 Prozent liegen sollte. Ein zweiter, weniger geläufiger Indikator betrachtet die verfügbaren Haushaltseinkommen nach Abzug der Kaltmieten, standardisiert nach Kaufkraftparität. Gerade der zweite Indikator setzt die relative Erschwinglichkeit eines Prozentwerts ins Verhältnis zur absoluten Einkommenssituation in verschiedenen Städten weltweit.

Mit Blick auf die Erschwinglichkeitsquote sticht die Mehrheit der untersuchten US-Märkte positiv hervor. Während der ungewichtete Durchschnitt aller Standorte bei rund 37 Prozent liegt, stehen die elf in der Analyse betrachteten US-Märkte im Mittel bei etwa 32 Prozent und damit deutlich näher an dem als erschwinglich angesehenen Grenzwert von 30 Prozent. Insbesondere Salt Lake City, Austin oder Atlanta stechen mit Werten im niedrigen 20-Prozent-Bereich als günstige Mietmärkte hervor. Sogar das üblicherweise als teuer eingestufte San Francisco liegt mit 35 Prozent gleichauf mit Los Angeles im moderaten Bereich der Erschwinglichkeit.
Hintergrund hierfür sind die trotz überdurchschnittlich hoher Absolutmieten vergleichsweise hohen Haushaltseinkommen, die die Mietzahlungen relativieren. Wenig hilfreich ist dies für Mietinteressenten im niedrigen oder mittleren Einkommensbereich, erklärt aber die statistischen Werte. Ausreißer in Bezug auf die Erschwinglichkeitsquote sind demgegenüber Miami und New York, die deutlich über 40 Prozent oder sogar über 50 Prozent liegen.
Unterstrichen werden die Ergebnisse durch den zweiten Indikator, das verfügbare Einkommen nach Mietzahlung. Auch in dieser Kategorie schneiden Miami und New York im US-Kontext unterdurchschnittlich ab. Während der globale Mittelwert bei knapp 4.000 US-Dollar (Kaufkraftparität) rangiert, liegen Miami und New York jeweils knapp zehn Prozent darunter. Der US-Durchschnitt steht hingegen bei rund 5.500 US-Dollar und damit deutlich über anderen Weltregionen wie Europa mit 3.900 US-Dollar oder Asien-Pazifik mit 3.300 US-Dollar. San Francisco, Salt Lake City und Austin liegen nochmals darüber und damit nahe an globalen Spitzenreitern wie Abu Dhabi.
Ablesen lässt sich dies am kombinierten Index-Score, der alle untersuchten Märkte ins Verhältnis zueinander setzt und im Durchschnitt einen Wert von null erreicht, in den US-Märkten jedoch mehrheitlich bei über plus ein Prozent und damit deutlich im positiven Bereich liegt. Neben australischen Wohnungsmärkten zählen die US-Märkte damit zu den erschwinglichsten der Welt. Ausnahmen bleiben Miami, mit minus 0,3 Punkten, was in etwa dem Niveau von London oder Berlin entspricht sowie das noch teurere New York, das mit minus 0,9 Punkten ein ähnliches Niveau wie Paris, Amsterdam oder Barcelona erreicht.
Insgesamt liegen sechs der Top-Ten-Märkte im Erschwinglichkeitsranking in den USA, angeführt von Salt Lake City, Austin und San Franzisko auf den Plätzen eins bis drei.
Der Beitrag ist zuerst im Schwerpunkt US-Immobilien in EXXECNEWS Ausgabe 03-2025 erschienen.
Martin Lippmann ist Head of Real Estate Research Europe bei der DWS. Die DWS Group ist ein Vermögensverwalter mit Sitz in Frankfurt am Main. Das börsennotierte Unternehmen befindet sich im Mehrheitsbesitz der Deutschen Bank.

US-Wohnmieten zählen zu den erschwinglichsten weltweit
