Verlangsamte Erholung durch geopolitische Unsicherheiten

Seit Mitte 2024 beobachten wir eine Erholungsphase, die gekennzeichnet ist durch eine Aufhellung des Marktsentiments, steigende Benchmarks wie den europäischen ODCE Index sowie eine Bodenbildung nach den vorangegangenen Preiskorrekturen.

Dieser grundsätzliche positive Trend am deutschen Immobilienmarkt hat sich infolge der geopolitischen Spannungen im Nahen und Mittleren Osten allerdings mittlerweile wieder abgeschwächt.

Nachlassende Flächennachfrage

Für den gewerblichen Mietmarkt dürften sich daraus differenzierte, zeitlich gestaffelte Effekte ergeben. Kurzfristig könnten inflationsbedingte Indexierungen in bestehenden Mietverträgen sogar mietsteigernd wirken. Mittelfristig ist im Zuge einer konjunkturellen Abschwächung hingegen mit einer insgesamt nachlassenden Flächennachfrage zu rechnen. Langfristig dürften steigende Bau- und Finanzierungskosten jedoch die Neubautätigkeit erneut begrenzen und bei neuerlicher Flächennachfrage zu verstärktem Mietwachstum führen.

Ankaufsprozesse verlangsamen sich

Am Investmentmarkt dürften sich die Auswirkungen der erhöhten Marktunsicherheit schneller zeigen. Nach unserer Beobachtung werden laufende Transaktionen fortgeführt, neue Ankaufsprozesse beginnen sich jedoch eher zu verlangsamen. Im Falle eines langwierigen Konflikts rechnen wir zudem mit moderaten Preiskorrekturen, da unter anderem gestiegene und volatile Finanzierungskosten die Preisfindung belasten. Insgesamt zeigt der Transaktionsmarkt mit rund acht Milliarden Euro im ersten Quartal 2026 ein leicht gesunkenes Niveau gegenüber dem Vorjahreswert.

Trotz der temporären wirtschaftlichen Eintrübung und der anhaltenden Volatilität erwarten wir für das Jahr 2026 keine Rezession und auch am Immobilienmarkt lediglich eine vorübergehende Abschwächung.

Internationales Kapital kehrt nach Deutschland zurück

Vor diesem Hintergrund gehen wir mittelfristig weiterhin davon aus, dass internationales Kapital schrittweise nach Deutschland zurückkehrt und sich die Erholung der Marktliquidität fortsetzt. Treibend sind insbesondere die weiterhin robusten Fundamentaldaten, allen voran die geringe Neubautätigkeit und ein in weiten Teilen resilientes Mietwachstum.

Vor allem im Wohnungsmarkt schlagen die anhaltenden Angebotsengpässe zunehmend auf regionale Teilmärkte durch und führen zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen. Pendlerstandorte könnten zusätzlich von mittel- bis langfristigen Trends wie autonomem Fahren profitieren. Nutzungsformen wie studentisches Wohnen oder Co-Living gewinnen insbesondere in zentralen Lagen der Ballungsräume an Attraktivität, da sie von Spill-Over-Effekten aus dem stark angespannten regulären Mietwohnungsmarkt profitieren.

Für den Logistikmarkt sehen wir eine grundsätzlich positive Entwicklung. Leerstandsraten von rund 3,3 Prozent liegen deutlich unter dem europäischen Durchschnitt. Zudem stärken gezielte Investitionen in Infrastruktur und Verteidigung die langfristige Resilienz dieses Segments.

Büro und Einzelhandel bieten selektiv Chancen

Auch die in den vergangenen Jahren deutlich unter Druck geratenen Sektoren Büro und Einzelhandel bieten selektiv Chancen. Zwar dürfte das Bürosegment insgesamt weiterhin belastet bleiben, und die seit der Pandemie ausgeprägte Marktpolarisierung könnte sich durch den verstärkten Einsatz von Künstlicher Intelligenz weiter intensivieren.

Zentrale CBD Lagen dürften jedoch von Produktivitätsgewinnen und einer weiteren Standortkonzentration profitieren. Zudem sehen wir Potenzial bei gut angebundenen Grade B Büroimmobilien, bei denen gezielte Revitalisierungs- und Repositionierungsmaßnahmen substanzielle Mietsteigerungsspielräume eröffnen. Darüber hinaus scheint der Einzelhandel vor einem Wendepunkt zu stehen. Der langanhaltende Rückgang der Einzelhandelsmieten stabilisiert sich allmählich und die aktuellen Renditeniveaus erscheinen attraktiv.

Martin Lippman ist Head of Real Estate Research Europe bei DWS. Die zur Deutschen Bank gehörende DWS-Group ist mit einem gesamten verwalteten Vermögen von 1.085 Milliarden Euro (Stand: 31. 12. 2025) ein führender Vermögensverwalter in Europa mit globaler Reichweite.

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Der Beitrag ist zuerst im EXXECNEWS Schwerpunkt Gewerbeimmobilien in EXXECNEWS Ausgabe 10-2026 erschienen.