Über viele Jahre war die Logik institutioneller Wohninvestments klar: Wer stabile Erträge bei überschaubarem Risiko suchte, investierte in Core-Immobilien. Neubauten oder hochwertig modernisierte Bestände in guten Lagen galten als verlässliche Portfoliobausteine. Wertentwicklung entstand vor allem durch die Qualität des Objekts und ein günstiges Marktumfeld.
Diese Logik gerät zunehmend unter Druck. Mit der Zinswende hat sich das Marktumfeld grundlegend verändert. Höhere Finanzierungskosten und gestiegene Renditeanforderungen haben den Druck auf Ausschüttungen erhöht. Gleichzeitig führen regulatorische Vorgaben und der energetische Modernisierungsbedarf dazu, dass selbst hochwertige Bestände aktiver entwickelt werden müssen als noch vor wenigen Jahren.
Qualität entscheidet sich heute nicht mehr allein beim Ankauf, sondern zunehmend während der Haltephase. Core-Investments bleiben ein wichtiger Bestandteil institutioneller Portfolios. Doch für viele Investoren reichen fertige Core-Produkte allein nicht mehr aus, um die angestrebten Ausschüttungsrenditen zu erzielen. Zunehmend rücken deshalb Bestandsobjekte mit Entwicklungs- und Wertsteigerungspotenzial in den Fokus.
Die Renaissance des aktiven Asset Managements
Vor diesem Hintergrund rücken Manage-to-Core-Strategien zunehmend in den Fokus institutioneller Investoren. Statt ausschließlich in fertige Core-Produkte zu investieren, erwerben sie Bestandsobjekte mit Entwicklungspotenzial und entwickeln diese gezielt zu nachhaltigen Core-Investments weiter. Damit verschiebt sich der Blick vom fertigen Produkt auf die Entwicklungsperspektive einer Immobilie. Gefragt sind Marktkenntnis, technisches Verständnis und die Fähigkeit, Entwicklungspotenziale realistisch einzuschätzen und konsequent umzusetzen.
Aktives Asset Management wird damit vom begleitenden Verwaltungsinstrument zum zentralen Bestandteil der Investmentstrategie. Nicht jedes Objekt eignet sich jedoch für diesen Ansatz. Im Mittelpunkt stehen Wohnimmobilien in stabilen Lagen mit langfristigem Nachfrage- und Mietpotenzial, deren technische und energetische Optimierung wirtschaftlich sinnvoll ist. Wo sich notwendige Maßnahmen nicht tragfähig umsetzen lassen oder die Nachfrageperspektive fehlt, stößt auch Manage-to-Core an Grenzen.
Operative Wertschöpfung als Renditetreiber
Der Erfolg von Manage-to-Core-Strategien entscheidet sich jedoch nicht mit der Investitionsentscheidung. Er entsteht erst durch die Qualität der Umsetzung. Denn nicht jede Modernisierung schafft automatisch Wert. Entscheidend ist, ob die Maßnahmen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einer Immobilie nachhaltig verbessern. Energetische Sanierungen sind dafür ein gutes Beispiel. Sie erfüllen nicht nur regulatorische Anforderungen oder verbessern die ESG-Bilanz eines Gebäudes. Richtig geplant und wirtschaftlich umgesetzt können sie Betriebskosten senken, die Vermietbarkeit stärken und die langfristige Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie sichern.
Ähnliches gilt für technische Modernisierungen, Grundrissanpassungen oder ein aktives Vermietungsmanagement. Jede Maßnahme für sich betrachtet mag überschaubar erscheinen. In ihrer Summe verändern sie jedoch die Ertragskraft eines Objekts. Operative Wertschöpfung zeigt sich folglich nicht allein in steigenden Immobilienwerten. Ihr eigentlicher Erfolg liegt in stabileren Erträgen. Dauerhaft vermietbare Bestände und verlässliche Cashflows bilden die Grundlage nachhaltiger Ausschüttungsrenditen – und damit für langfristigen Anlageerfolg.
Damit verändert sich auch die Perspektive auf Investitionen in den Bestand. Sie sind nicht länger in erster Linie Kostenfaktor oder ESG-Pflichtübung. Vielmehr werden sie zum wirtschaftlichen Hebel, um Immobilien langfristig leistungsfähiger und damit auch für Investoren attraktiver zu machen.
Manage-to-Core schafft Werte. Manage-to-Need erklärt warum.
Die bisherige Argumentation wirft allerdings eine weitere Frage auf: Warum entwickeln sich manche Manage-to-Core-Investments erfolgreicher als andere, obwohl sie auf den ersten Blick vergleichbare Voraussetzungen mitbringen? Die Antwort liegt aus meiner Sicht nicht allein im Umfang der Investitionen. Entscheidend ist, ob in das investiert wird, was den künftigen Bedarf des Wohnungsmarktes tatsächlich trifft.
Der deutsche Wohnungsmarkt verändert sich spürbar. Die Zahl kleiner Haushalte wächst, die Bevölkerung wird älter und bezahlbarer Wohnraum in wirtschaftlich starken Regionen bleibt knapp. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Energieeffizienz und Wohnqualität.
Erfolgreiche Bestandsentwicklung orientiert sich deshalb nicht in erster Linie an technischen Standards, sondern an der Frage, welche Wohnbedürfnisse eine Immobilie künftig erfüllen muss. Vielleicht beschreibt der Begriff Manage-to-Core deshalb nur die Strategie. Der eigentliche wirtschaftliche Erfolg entsteht dort, wo Immobilien konsequent an den Bedarf des Marktes angepasst werden.
Ich denke deshalb einen Schritt weiter und spreche von Manage-to-Need. Gemeint ist damit kein neuer Fachbegriff. Sondern ein Perspektivwechsel. Nicht die Maßnahme selbst schafft Wert. Sondern ihre Fähigkeit, eine Immobilie dauerhaft nachfragefähig zu machen. Erst daraus entstehen stabile Vermietung, verlässliche Cashflows und langfristig die Eigenschaften, die institutionelle Investoren mit einem Core-Investment verbinden.
Core bleibt das Ziel. Der Weg dorthin verändert sich.
Die klassische Core-Strategie wird deshalb nicht verschwinden. Auch künftig werden institutionelle Investoren auf stabile, risikoarme Wohnimmobilien setzen. Verändert hat sich jedoch der Weg dorthin. Manage-to-Core entwickelt sich zunehmend vom Spezialansatz zu einer Antwort auf veränderte Marktbedingungen. Nicht, weil Bestandsentwicklung zum Selbstzweck geworden wäre. Sondern weil sich stabile Erträge heute immer häufiger aktiv erarbeiten lassen.
Langfristig erfolgreich wird dieser Ansatz jedoch nur dann sein, wenn Investitionen nicht allein Gebäude modernisieren, sondern Immobilien dauerhaft an die Nachfrage des Wohnungsmarktes anpassen. Bezahlbarkeit, demografische Entwicklung und Energieeffizienz sind deshalb keine voneinander getrennten Themen. Sie entscheiden gemeinsam darüber, ob aus einer Bestandsimmobilie ein nachhaltiges Core-Investment wird.
Vielleicht liegt genau darin die eigentliche Entwicklung des Marktes: Core beschreibt weiterhin das Ziel. Manage-to-Core den Weg. Entscheidend für den langfristigen Investmenterfolg wird jedoch sein, wie gut es gelingt, den tatsächlichen Bedarf des Wohnungsmarktes zu verstehen und in wirtschaftlich tragfähige Investments zu übersetzen.
Thomas Meyer ist Vorstandsvorsitzender WERTGRUND Immobilien AG. WERTGRUND ist ein integrierter Investment- und Immobilienmanager mit Fokus auf deutsche Wohnimmobilien. Das Unternehmen verwaltet rund 2,3 Milliarden Euro Vermögen und bietet Leistungen entlang der gesamten Immobilienwertschöpfungskette.
Der Beitrag ist zuerst im Jahrbuch der Deutschen Anlageberatung 2026 erschienen.
