Was Sie beim Erwerb von Ferienwohnungen steuerlich unbedingt beachten sollten
Ulli Rohn, geschäftsführender Gesellschafter der ROBEO GmbH, Neuenhaus erläutert im ersten Teil einer Reihe von Gastbeiträgen steuerliche Aspekte beim Erwerb von Ferienimmobilien.
Steuerlich unterscheidet sich der Erwerb von Ferienwohnungen in verschiedener Hinsicht vom Erwerb anderer Immobilien. Ich möchte Ihnen hierfür einen kurzen Leitfaden an die Hand geben, der aber notwendigerweise nur generell sein kann. Konkrete Fragen im Einzelfall sollten Sie mit dem Steuerberater Ihres Vertrauens erörtern.
Beginnen wir mit der Umsatzsteuer: Grundsätzlich ist der Kauf einer Ferienimmobilie umsatzsteuerfrei, da der Erwerber im Sinne eines Unternehmers handelt. Bedingung dabei ist aber, dass der Erwerber auch die Absicht der Vermietung nachweist und mit der Immobilie in die Ferienvermietung geht. Plant man keine Vermietungsabsicht, sondern nutzt die Immobilie als Zweitwohnsitz oder eigen genutztes Feriendomizil, so gilt es zu beachten, dass beim Erwerb die Umsatzsteuer anfällt. Diese muss nicht zwingend 19 Prozent des gesamten Kaufpreises betragen. Üblich ist es, dass der Wert von Grund- und Bodenanteil dem Kaufpreis abgezogen wird und nur der verbleibende Teil besteuert wird.
Etwas komplizierter wird es mit der Umsatzsteuer bei Vermietung: Wird eine Ferienimmobilie im Inland vermietet, so stellt die Vermietungsleistung umsatzsteuerlich grundsätzliche eine „sonstige Leistung“ dar. Die Vermietungsumsätze (Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung) sind der ermäßigten Umsatzsteuer von sieben Prozent zu unterwerfen. Da Sie umsatzsteuerpflichtig sind, können Sie die mit Ihren Kosten verbundenen Umsatzsteuern als Vorsteuern abziehen. Aber: Nutzen Sie die Ferienwohnung teilweise selbst, ist der Vorsteuerabzug auf den unternehmerisch genutzten Anteil beschränkt.
Ist man Ersterwerber einer Ferienimmobilie, so stellen sich Nutzung zur Vermietung und Eigennutzung, wie erläutert, relativ plausibel und unkritisch dar. Kauft man eine Bestandimmobilie, so ist steuerlich zu berücksichtigen, dass eine Wertberichtigung hinsichtlich der bereits erfolgten Abschreibungen stattfindet. Hier ist jeder Fall individuell, daher empfehle ich hier dringlichst, einen fachkundigen Steuerberater hinzuzuziehen. Was man im Übrigen aber auch grundsätzlich vor dem Kauf einer derartigen Immobilie machen sollte.
Wie sieht es bei der Einkommensteuer aus? Im Normalfall fällt die Vermietung einer Ferienwohnung unter die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“, da diese eine reine Vermögensverwaltung darstellt. Geht sie darüber hinaus, liegen „gewerbliche Einkünfte“ vor. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn voll eingerichtet ist, sie in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegt und sie jederzeit zur Vermietung bereitgehalten wird und nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend ist.
Die Einkünfte aus der laufenden Vermietung ermitteln sich als Überschuss der Einnahmen über die den Werbungskosten. Ein unbeschränkter Werbungskostenabzug kommt aber nur bei fehlender Selbstnutzung in Betracht. Liegt Mischnutzung vor, nutzen Sie also die Ferienwohnung teileweise auch selbst, ist nur ein anteiliger Werbungskostenabzug möglich.
Zu den Werbungskosten zählt auch die Abschreibung. Das Gebäude wird mit einer unterstellten Nutzungsdauer von 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben, so dass sich die Anschaffungskosten auf 50 Jahre verteilen. Zu den Anschaffungskosten der Ferienimmobilie gehören der mit dem Verkäufer im notariellen Vertrag vereinbarte und geleistete Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer sowie die Notarkosten für den Kaufvertrag. Der Grundstücksteil unterliegt keiner Abschreibung.
Gehört die Ferienwohnung oder das Ferienhaus in die Einkunftsart der Vermietung und Verpachtung, so unterliegt nach derzeitiger Rechtslage nur der Verkauf innerhalb des Zehnjahres-Zeitraums der Einkommensteuer. Die Veräußerung einer Ferienwohnung aus dem Gewerbebetrieb ist aber auch nach zehn Jahren steuerpflichtig. Versteuert wird der Gewinn, der sich ermittelt als Verkaufspreis abzüglich der fortgeführten Anschaffungskosten und abzüglich Veräußerungskosten.
Ihr Ulli Rohn
Der Beitrag ist zuerst in EXXECNEWS Ausgabe 18 erschienen.
Die ROBEO GmbH ist Teil der ROBEO Gruppe und ein leistungsstarkes, bundesweit tätiges Unternehmen zur Projektierung und Realisierung eigener hochwertiger Ferienimmobilien. Zur ROBEO Gruppe gehört unter anderem auch die auf Ferienimmobilien spezialisierte Vertriebsplattform www.meine-ferienimmobilie.de.
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